và phát triển, thị trường QSD đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết. Luật đất đai 2003 ra đời đã quy định cụ thể quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và quyền này ngày càng hoàn thiện hơn, thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung
và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích.
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau hơn 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc ban hành bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình
“dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ.
Sau khi chuyển đổi, việc sản xuất nông nghiệp của người dân đạt hiệu quả hơn, năng suất tăng, tiết kiệm lao động, thời gian và chi phí đầu tư.
Tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2014- 2018: tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra nhiều ở các xã kinh tế nông nghiệp đóng vai trò chủ đạo đối với hầu hết người dân, sự thuận lợi trong quá trình sản xuất ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh tế của các hộ gia đình sử dụng đất (đặc biệt là đối với các hộ muốn canh tác tập trung trên những thửa ruộng có diện tích lớn). Nhìn chung, tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ từ năm 2014 đến năm 2018 có xu hướng tăng. Nếu như số vụ chuyển đổi quyền sử dụng đất năm 2014 là 62 trường hợp thì đến năm 2018 đã lên tới 248 trường hợp (tăng 186 trường hợp so với năm 2014) (Đặng Thị Tới, 2019).
Về tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng
động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 220.000 đến 310.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp. Tuy nhiên những quy định của pháp luật đất đai đang dần hoàn thiện, ngày một chặt chẽ hơn đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng QSD đất. Các trường hợp chuyển nhượng QSD đất đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện kê khai đăng ký theo đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi về QSD đất ngày càng đầy đủ hơn. Bên cạnh đó cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, BĐS đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch BĐS, dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất đã góp phần không nhỏ trong việc phát triển và tạo nên một thị trường chuyển nhượng QSD đất ngày càng trong sạch, lành mạnh trên cả nước.
Kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế - xã hội. Tại huyện Nghi Lộc, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những năm qua đã đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Trong giai đoạn 2014 - 2018, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc diễn ra thường xuyên với 3.914 hồ sơ nạp tại bộ phận một cửa huyện (Đặng Thị Tới, 2019).
Theo quy định việc tặng cho QSDĐ trong gia đình từ bố mẹ cho các con, anh chị em ruột cho nhau một phần diện tích đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện quyền QSDĐ được pháp luật cho phép. Từ năm 2015 đến năm 2018 trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh đã có 206 trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất. Giai đoạn này tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ diễn ra với số lượng hồ sơ tương đối ít, có xu hướng ngày càng giảm. Điều này cho thấy sự tác động của Luật thuế thu nhập cá nhân đã ảnh hưởng đến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ. Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức 10%, trường hợp
được miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không được miễn. Nên để giảm thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp tặng cho QSD này thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để được áp mức thuế là 2% (vì tài sản của gia đình gồm cả vợ và chồng có QSD). Điều này cho thấy quy định chưa phù hợp của luật thuế thu nhập đối với việc tặng cho tài sản ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất. Vì vậy một bộ phận người sử dụng đất đã chuyển sang hình thức chuyển nhượng khiến lượng hồ sơ chuyển nhượng chiếm tỷ lệ nhiều hơn so với các hình thức giao dịch khác (Đặng Ngọc Tiến, 2019).
Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, trước đây, phần các trường hợp thừa kế không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước vì họ cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ. Khi điều kiện kinh tế- xã hội ngày càng phát triển, giá trị đất đai ngày càng cao, thủ tục đất đai ngày càng nới rộng hơn cho người dân thì vấn đề thừa kế QSDĐ phải khai báo, đăng ký với cơ quan nhà nước được người dân coi trọng hơn.
Từ năm 2016 đến năm 2018 đã có 704 trường hợp thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An. Việc thực hiện quyền thừa kế tại huyện Diễn Châu tuy ít những đang có xu hướng tăng lên theo thời gian. Nếu như năm 2016 cả huyện chỉ có 170 trường hợp, năm 2017 có 213 trường hợp thực hiện quyền thừa kế thì năm 2018 đã tăng lên là 321 trường hợp. Điều này cho thấy công tác tuyên truyền, phổ biến Luật của ngành được quan tâm, đẩy mạnh và đã và đang phát huy hiệu quả cũng như nhận thức của người dân ngày càng được nâng cao trong vấn đề khai báo khi thực hiện quyền thừa kế QSDĐ (Đinh Thị Hồng Nhung, 2019)
Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Góp vốn bằng QSDĐ được ghi nhận từ năm 1977 nhưng đến Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987, góp vốn bằng QSDĐ mới được triển khai trên thực tế. Là một hình thức góp vốn, nên góp
vốn bằng QSDĐ được tiếp cận trên cả phương diện kinh tế và pháp lý. So với chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ thì góp vốn bằng QSDĐ diễn ra không nhiều. Tuy vậy, thực tiễn góp vốn bằng QSDĐ lại phát sinh không ít vướng mắc, bất cập.
Vào những năm 90 của thế kỷ XX, khi đầu tư vào Việt Nam các nhà đầu tư nước ngoài thường lựa chọn doanh nghiệp Việt Nam để liên doanh, liên kết. Các doanh nghiệp Việt Nam ít vốn nên đa số lựa chọn hình thức góp vốn bằng QSDĐ và chủ yếu diễn ra tại thành phố lớn nơi có điều kiện phát triển kinh tế, thu hút đầu tư.
Theo điều tra của Viện nghiên cứu Đất đai Tổng cục Quản lý Đất đai đối với 360 doanh nghiệp và 1.800 hộ gia đình, cá nhân tại 12 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong việc thực hiện 03 quyền của người SDĐ là chuyển nhượng, thế chấp bằng, góp vốn bằng QSDĐ. Kết quả điều tra cho thấy, chỉ 35,28% doanh nghiệp thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ, trong khi thế chấp bằng QSDĐ là 45,28%.
Hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ chỉ là 25,28%, trong khi đó chuyển nhượng QSDĐ là 59%, thế chấp QSDĐ là 41,50%.
Thực tiễn ở Việt Nam cũng như ở nhiều nước trên thế giới cho thấy các quyền của người sử dụng đất đang ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại trong việc thực hiện chuyển QSDĐ ở Việt Nam: những quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập; vấn đề xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng, chuyển đổi, hay góp vốn bằng QSDĐ, chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất trên thị trường quá cao; số người dân nắm được những quy định và những thay đổi liên quan đến chính sách về quản lý đất đai còn rất ít chính vì vậy mà rất nhiều người dân rất ngại khi đi làm các thủ tục liên quan đến đất đai.
* Những tồn tại trong việc thực hiện chuyển QSDĐ ở Việt Nam
- Việc thực hiện chuyển QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở, các văn bản quy định về quản lý đất đai còn chồng chéo; ngoài các đạo luật: đất đai, khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, còn có trên 20 đạo luật và nhiều văn bản Chính phủ, các bộ, ngành có nội dung điều chỉnh quan hệ liên quan đến đất đai. Các văn bản này ban hành ở những thời điểm khác nhau
nên còn có sự chồng chéo, một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn, thiếu ổn định, tính khả thi không cao. Một số nội dung chưa phù hợp với thực tiễn và một số vấn đề phát sinh trong thực tiễn thì chưa được quy định.
- Thủ tục hành chính còn rườm rà, chồng chéo đặc biệt là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải qua nhiều bộ phận gây mất thời gian của người dân.
- Ý thức thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của người dân theo quy định pháp luật còn thấp, ngại rườm rà nên dẫn đến tình trạng giao dịch ngầm.
- Quyền sở hữu đất đai mới được hình thành và hoàn chỉnh chưa lâu nên còn thiếu kinh nghiệm trong quản lý.
- Giá đất có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; hay góp vốn bằng QSDĐ.
Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.
1.5. Một số kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất của một số nước