3.3. Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất
3.3.1. Nhóm yếu tố quy định pháp luật, chủ trương, chính sách
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt đối với đất đai trong phạm vi toàn lãnh thổ. Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theo nguyên tắc:
đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao nhất. Để làm được điều đó Nhà nước cần quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách pháp luật. Bởi thế nên đất đai rất “nhạy cảm” với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý. Đất đai là đối tượng trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy liên quan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, quyết định, Thông tư… Nhà nước ta có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai nhưng Nhà nước không trưc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất… Họ được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đó ta thấy đất đai có mối quan hệ không thể tách rời. Đó cũng chính là lý do để nói rằng yếu tố pháp lý có ảnh hưởng đến giá đất dẫn tới ảnh hưởng đến thị trường mua bán, chuyển nhượng.
Điều tra sự đánh giá của cán bộ quản lý và người dân về cơ chế chính sách đất đai được tổng hợp bảng 3.7. Cơ chế chính sách đất đai được cán bộ quản lý và người dân đánh giá ở mức độ tương đối tốt; 22,5% cán bộ quản lý cùng với 13,3%
người dân đánh giá các cơ chế chính sách được áp dụng hiện tại là rất tốt; và 72,2%
số hộ được hỏi cho là tốt; chỉ có 5% cán bộ quản lý đánh giá ở mức độ trung bình, 14,5% số hộ điều tra đánh giá ở mức trung bình và kém.
Bảng 3.7: Kết quả đánh giá về cơ chế chính sách đất đai
Mức đánh giá Cán bộ quản lý Người dân
Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%)
Rất tốt 9 22,5 12 13,3
Tốt 29 72,5 65 72,2
Trung bình 2 5,0 9 10,0
Kém 0 0 4 4,5
Tổng 40 100,0 90 100,0
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn) Dựa theo kết quả điều tra cùng với quá trình tìm hiểu các văn bản luật và dưới luật, Luật đất đai đã trải qua các giai đoạn lịch sử và được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu thực tiễn. Nên hầu hết cơ chế và chính sách đã được áp dụng rộng rãi và có sự kiểm nghiệm rút kinh nghiệm, do đó không ảnh hưởng lớn tới công tác chuyển quyền sử dụng đất đai.
Trong các yếu tố về chính sách, tác động của chính sách thuế đối với chuyển quyền sử dụng đất là có ảnh hưởng nhất. Qua điều tra cán bộ quản lý và một số hộ dân tại ba khu vực nghiên cứu với 130 phiếu điều tra cho thấy, bảng giá đất dùng để tính thuế của Nhà nước chưa sát với giá thực tế (bảng 3.8)
Bảng 3. 8: Đánh giá mức giá đất Nhà nước dùng để tính thuế Đánh giá Số phiếu Tỷ lệ (%)
Cao 9 6,9
Vừa phải 58 44,6
Thấp 63 48,5
Tổng 130 100,0
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn)
Nhìn vào biểu đồ hình 3.4 dưới đây có thể dễ dàng thấy được 48,5% số phiếu điều tra cho rằng mức giá đưa ra của Nhà nước còn thấp hơn so với giá thực tế khi các hộ dân thực hiện chuyển quyền SDĐ; 44,6% cho răng mức giá hiện tại là hợp lý và chỉ có 6,9% số phiếu cho rằng giá hơi cao.
Hình 3.4: Biểu đồ đánh giá mức giá đất Nhà nước dùng để tính thuế
Chính sách thuế và các khoản thu khác có tác động đến hoạt động quản lý Nhà nước về đất nói chung và mục tiêu sử dụng đất (SDĐ) có hiệu quả nói riêng, cụ thể là:
- Tác động tích cực:
Thứ nhất, việc quy định nộp các khoản tiền khi xác lập quyền sử dụng đã góp phần thúc đẩy việc SDĐ có hiệu quả và hợp lý, tăng cường vai trò điều tiết của thuế đánh vào đất đai. Theo quy định hiện hành, người được quyền SDĐ phải nộp một số khoản tiền cho Nhà nước theo quy định như: Tiền SDĐ, thuế SDĐ nông nghiệp hoặc thuế SDĐ phi nông nghiệp hàng năm; thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ, lệ phí trước bạ...
Thứ hai, tạo điều kiện cho việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất, cho thuê đất diễn ra phổ biến và thuận lợi hơn. Quá trình vận động của đất đã được dịch chuyển theo hướng từ người sử dụng kém hiệu quả sang người sử dụng có hiệu quả hơn.
Thứ ba, chính sách thuế và các khoản thu khác về đất đai đã từng bước phát huy tác dụng làm cho quan hệ đất đai tiệm cận với cơ chế thị trường, buộc người sử dụng đất phải tính toán hiệu quả, họ bắt đầu xem xét và thu hẹp quỹ đất sử dụng
phù hợp với khả năng và yêu cầu của mình, khắc phục tình trạng chiếm giữ quá nhiều và sử dụng lãng phí.
- Tác động tiêu cực: chính sách thuế đánh vào đất đai còn một số quy định chưa đảm bảo phù hợp với thực tiễn luôn biến đổi.Giá đất làm căn cứ tính thuế đất khi có hoạt động chuyển nhượng. Tuy nhiên khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thường thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường, từ đó tạo ra những kẽ hở cho tham nhũng từ đất đai cũng như tăng siêu lợi nhuận cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản, nên hiện tượng đầu cơ đất đai cũng ngày càng nhiều trong những năm qua.