3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
3.4. Đánh giá chung việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất
3.4.1. Điểm mạnh
Pháp luật Đất đai hiện hành ở nước ta quy định, người sử dụng đất ngoài các quyền và nghĩa vụ chung còn có các quyền cụ thể: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu có những điểm mạnh sau:
- Người sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu đã và đang tuân thủ
nghiêm chỉnh về QSDĐđã được Luật Đất đai 2013 quy định.
- Thủ tục hành chính về QSDĐ đã được cải tiến nhanh gọn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân.
- Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển QSDĐ
bước đầu đã hợp lý đã khuyến khích người dân đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ
tại cơ quan Nhà nước.
dụng đất đối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau đây:
- Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai. - QSDĐ được coi là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chính quan trọng đểđầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để
phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để những người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại.
- Thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn. Tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng.
Huyện Quỳnh Lưu có quỹ đất là rất lớn, lại là khu vực được quan tâm phát triển nên có nhiều người có nhu cầu mua đất trên địa bàn. Những năm gần đây, nhiều văn bản quy định pháp luật liên tục thay đổi đã ảnh hưởng không nhỏđến tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Song nhìn chung người dân rất có ý thức thực hiện đúng quy định về chuyển nhượng QSDĐ, mặt khác cũng cho thấy công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực.
3.4.2. Những điểm yếu và nguyên nhân
- Các quy định pháp luật hiện nay tác động rất lớn tới việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Do yêu cầu pháp luật ngày càng chặt chẽ đối với người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đăng ký với cơ
quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi cho họ. Tuy nhiên, có những văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể sẽ khuyến khích người sử dụng đất thực hiện nên số trường hợp hàng năm tăng lên, còn những vấn đề chưa cụ thể trong quy định thì người sử dụng đất không thể thực hiện được, né tránh hoặc không hiểu hết nên không thực hiện.
- Công tác chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm tiến độ, gây khó khăn cho công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn
chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Vì nhận thức của người dân về pháp luật đất đai còn hạn chế dẫn đến tâm lý ngại đến các cơ
quan có thẩm quyền để đăng ký thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Trình tự thủ tục để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất còn rườm rà, nhiều công đoạn. Kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền cho thấy, khoảng 30% số người được hỏi đánh giá về trình tự
thủ tục là không phù hợp.
Vai trò của cơ quan chuyên môn chưa được phát huy, chưa có sự phối hợp giữa cơ quan địa chính và cơ quan tài chính huyện; việc giao thẩm quyền giải quyết các thủ tục về QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến không nâng cao trách nhiệm của cơ
quan quản lý đất đai cấp huyện, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ do Văn phòng UBND huyện thực hiện làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc, chồng chéo.
- Sự không ổn định của đội ngũ cán bộ địa chính xã đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai.
3.5. Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới
3.5.1. Giải pháp về chính sách
- Cần tiếp tục thực hiện cải cách TTHC để người sử dụng đất thực hiện chuyển QSD đất được thuận tiện, nhanh chóng. Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng biến đổi không ngừng và đòi hỏi sự đáp ứng của bộ máy nhà nước ngày càng tiến bộ, phát triển. Do đó, nếu không cải cách TTHC thì không thểđáp ứng và phù hợp với yêu cầu thực tếđược.
- Công khai quy hoạch sử dụng đất; kế hoạch sử dụng đất hàng năm, xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không được sử
dụng vào mục đích khác. Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch
định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có các kế hoạch sử dụng đất hợp lý để đầu tư phát triển sản xuất, hay yên tâm thực hiện chuyển QSD đất. Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có
tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu”
đất phát triển.
- Xây dựng và đề xuất chính sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hợp lý, tạo sự minh bạch, đảm bảo công bằng và tránh vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục về thuế.
- Bổ sung, hoàn thiện hơn nữa chính sách thu tiền sử dụng đất. Thực tế giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng chưa sát giá thị trường. Chính vì vậy, có những trường hợp mức giá đất Nhà nước sử dụng để áp tính thuế còn thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có những trường hợp thì cao hơn giá thực tế. Do đó cần có chính sách thuế hợp lý phù hợp hơn với từng vùng đất, với thu nhập của người sử dụng đất thực hiện tốt quyền của theo quy định của pháp luật.
3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật
- Cần tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật vềđất đai bằng các phương tiện thông tin, hay các buổi đối thoại trực tiếp với công dân giúp họ
nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa của công tác đăng ký trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất để hạn chế những phát sinh và rủi ro sau khi thực hiện giao dịch.
- Xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai để qua đó giúp cho việc quản lý và sử dụng đất đai với các thông tin được cập nhật chính xác nhằm nắm chắc, quản chặt tình hình SDĐ, chuyển QSD đất. Mở các cổng thông tin điện tử để người dân dễ dàng tra cứu các thông tin về việc hướng dẫn thực hiện các TTHC, các loại thuế, phí theo quy định của pháp luật mới nhất.
- Cần có các văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể và dễ hiểu hơn đối với các quy
định của pháp luật về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, để người dân hiểu được quyền và nghĩa vụ của mình để thực hiện theo quy định tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đa dạng hóa các hình thức công khai, tuyên truyền phổ biến pháp luật, về
TTHC và tìm kiếm thông tin về thực hiện QSDĐ.
3.5.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
cấp huyện. Tiếp tục chấn chỉnh, tạo sự chuyển biến mạnh mẽ về kỷ luật, kỷ cương hành chính thi hành công vụ, nâng cao một bước ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động trong lĩnh vực quản lý đất đai. Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộđịa chính cơ sở.
Ổn định đội ngũ cán bộđịa chính cấp xã để thuận tiện trong việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai.
- Thành lập đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị của người dân về TTHC, về thái độ phục vụ của cán bộ, công chức, viên chức thực thi nhiệm vụ hạn chế sự sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng của cán bộ, công chức, viên chức trong khi giải quyết công việc của công dân.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, xử lý nghiêm khắc, dứt điểm những vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời những vi phạm phát sinh.