Chương 2 : PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. PHƯƠNG PHÁP LUẬN
2.1.4. Mơ hình Hedonic
2.1.4.1. Định nghĩa
Thuật ngữ “hedonic” xuất phát từ tiếng Hy Lạp “hedonikos” nghĩa là sự hài lòng. Trong kinh tế, thuật ngữ liên quan đến những hữu ích, sự hài lịng thơng qua việc tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ.
Phương pháp định giá Hedonic được định nghĩa là kỹ thuật phân tích hồi quy được dùng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên thị trường trong các giai đoạn cụ thể. Những thuộc tính có thể đo lường được như kích cỡ, tốc độ, trọng lượng, v.v…sẽ ảnh hưởng đến giá trị của hàng hóa. Vì thế phương pháp thể hiện sự thay đổi của giá hàng hóa thơng qua mối quan hệ giữa các thuộc tính. Mơ hình hồi quy Hedonic được xây dựng dựa trên lý thuyết, hàng hóa là một tập hợp của nhiều đặc tính khác nhau và giá của hàng hóa được gắn liền với các đặc tính này. Nhưng một số đặc tính khơng được lượng hóa được nên được thể hiện dưới dạng biến giả. Hệ số của của các biến trong mơ hình hồi quy thể hiện mức độ đóng góp, tác động của đặc tính đó đến giá chung của hàng hóa.
2.1.4.2. Sự phát triển của mơ hình Hedonic
Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic. Ông là nhà kinh tế làm việc cho Hiệp hội các nhà sản xuất xe ô tô những năm 1930-1940, và là người đặt ra thuật ngữ “mơ hình định giá Hedonic” khi phát triển phương pháp định giá cho sản phẩm xe. Phương pháp của ông liên hệ giá của xe ô tô với những đặc điểm tạo ra sự hài lòng của khách hàng như sức mạnh của động cơ, tốc độ, trang trí nội thất của xe,…Vì thế, mơ hình được biết đến với tên gọi “mơ hình định giá Hedonic”.
Sau đó, mơ hình Hedonic được phát triển hồn chỉnh hơn qua hai nghiên cứu quan trọng là lý thuyết tiêu dùng của Lancaster (1966) và mơ hình giá ẩn Hedonic của Rosen (1974). Cả hai hướng tiếp cận đều nhằm mục tiêu ước tính giá trị và số lượng thuộc tính dựa trên những sản phẩm khác nhau được đưa vào quan sát.
Thêm một nghiên cứu quan trọng trong thuyết cân bằng thị trường của các hàng hóa có tính chất đặc trưng riêng biệt được thực hiện bởi Rosen vào năm 1974. Ơng xây dựng mơ hình Hedonic phi tuyến tính về cung và cầu cho những
29
đặc tính liên quan đến hàng hóa đặc biệt. Nghiên cứu của ơng đặt nền tảng mơ hình Hedonic phi tuyến tính.
Cho đến nay, có rất nhiều nghiên cứu ứng dụng mơ hình Hedonic để xác định giá trị của hàng hóa dựa trên các lý thuyết cơ bản của Court (1939), Lancaster (1966) và Rosen (1974).
Hiện nay, phương pháp định giá Hedonic được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia phát triển. Theo Griliches (1991) và Brent R. Moulton (2001), vào năm 1968, Cục điều tra dân số Hoa Kỳ là cơ quan chính phủ đầu tiên áp dụng phương pháp Hedonic để tính giá nhà ở dựa trên những đặc điểm như diện tích sàn, số phịng tắm, vị trí và máy điều hòa. Năm 1987, Cục thống kê lao động Hoa Kỳ chính thức ứng dụng phương pháp Hedonic để tính chỉ số giá nhà cho thuê. Bên cạnh đó, phương pháp định giá này được sử dụng rộng rãi vào hệ thống thống kê của các quốc gia thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế, đặc biệt là trong thị trường hàng hóa cơng nghệ cao và thị trường nhà ở.
2.1.4.3. Ứng dụng mơ hình Hedonic vào thị trường nhà ở
Theo Malpezzi (2002), trong quá trình phát triển, thị trường nhà ở là một trong ứng dụng rộng rãi của mơ hình định giá Hedonic, vì nhà ở là hàng hóa khơng đồng nhất; đồng thời nhu cầu của người tiêu thụ cũng không đồng nhất. Thật vậy, một căn hộ gồm nhiều đặc điểm riêng biệt về diện tích, chất lượng, vị trí…. Mỗi căn nhà có một vị trí nhất định, thời gian xây dựng khác nhau, có diện tích khác nhau. Bên cạnh đó, mức độ thõa dụng của người mua khác nhau định giá căn hộ cũng khác nhau. Một căn hộ có cùng một nhóm đặc điểm được định giá khác nhau theo từng người mua. Phương pháp Hedonic ước tính được giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung của cả căn hộ nên được ứng dụng rộng rãi.
Theo nghiên cứu tổng hợp về ứng dụng mơ hình Hedonic trong thị trường nhà ở của Ozanne, Thibodeau và Malpezzi được thực hiện năm 1980, mơ hình hồi quy của giá thuê nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng như sau:
R = f (S, N, L, C, T),
Trong đó: R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ; S là những đặc điểm thuộc cấu trúc; N là đặc điểm thuộc mồi trường xung quanh; L là vị trí; C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch và T là thời hạn căn hộ được quan sát.
30