GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI TP CẦN

Một phần của tài liệu luận văn tốt nghiệp phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại thành phố cần thơ (Trang 63)

Chương 2 : PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

4.3. GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI TP CẦN

CẦN THƠ

Thị trường bất động sản trong cả nước nói chung và Tp. Cần Thơ nói riêng đều đang trong tình trạng khó khăn vì chịu ảnh hưởng của hậu quả cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008. Qua cuộc điều tra số liệu tại khu vực, cho thấy vấn đề nhà ở đang được rất nhiều đối tượng quan tâm, song sự xem xét, cân nhắc của họ về các khía cạnh như: giá cả, các chính sách của Nhà nước đưa ra hỗ trợ thị trường, các sản phẩm dịch vụ cung ứng trên thị trường của doanh nghiệp bất động sản. Do vậy, trong chương này tác giả tập trung vào những khó khăn cũng như những vướng mắc cịn tồn tại trên thực tế, từ đó đưa ra các khuyến cáo, đề xuất nhằm giúp định hướng cho thị trường phát triển bền vững và nhằm nâng cao khả năng nhận thức và cung cấp thông tin cho các bên tham gia thị trường.

64

4.3.1. Các mặt tích cực và vấn đề tồn tại trên thị trường nhà ở 4.3.1.1. Mặt tích cực trên thị trường 4.3.1.1. Mặt tích cực trên thị trường

Thứ nhất, dưới sự lãnh đạo của các cấp chính quyền địa phương, các ban ngành liên quan và sự hỗ trợ từ Trung Ương nên thị trường bất động sản Cần Thơ có được kế hoạch phát triển lâu dài, bền vững theo từng giai đoạn đã được định sẵn. Tuy chỉ mới phát triển trong 10 năm trở lại đây nhưng với sự chuẩn bị chu đáo cho từng bước phát triển thì thành phố Cần Thơ có những bước tiến nhất định, cần thiết trong việc tạo lập nền tảng vững chắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà ở.

Thứ hai, nguồn cung nhà ở trên thị trường rất dồi dào, đặc biệt là vào những năm tới đây Chính phủ rất chú trọng vào việc xây dựng nhà ở cho người dân có thu nhập thấp. Nắm bắt tình hình đó, UBND TP. Cần Thơ đã phối hợp với Hiệp hội BĐS Tp. Cần Thơ đưa ra Đề án xây dựng nhà cho người dân có thu nhập thấp, với tiến độ hồn thành cơng trình vào khoảng năm 2020 nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở cho xã hội, cho người dân.

Ngoài ra, các khu công nghiệp, khu chế xuất, cảng biển quốc tế đã và đang trong quá trình hình thành và phát triển. Đây là một lợi thế lớn cho Tp. Cần Thơ, vì bên cạnh lực lượng lao động địa phương, TP còn thu hút được lực lượng lao động dồi dào từ khắp các tỉnh thành khác của vùng ĐBSCL. Điều đó sẽ làm cho số lượng dân cư trên địa bàn gia tăng, góp phần tạo nên thế mạnh về nhu cầu nhà ở trong tương lai. Chính vì vậy, có thể nói thị trường nhà ở Tp. Cần Thơ tuy mới nổi nhưng có tiềm năng và động lực rất lớn trong việc thu hút các nhà đầu tư.

4.3.1.2. Những vấn đề tồn tại trên thị trường nhà ở tại Tp. Cần Thơ

Bên cạnh những mặt tích cực đạt được thì thị trường nhà ở tại TP Cần Thơ vẫn tồn tại một số vấn đề khó khăn như sau:

Thứ nhất, cơ cấu nhà ở hiện nay trên thị trường chưa hợp lý, phân khúc nhà ở tại Tp Cần Thơ đang tập trung vào nhà giá cao (biệt thự, khu chung cư cao cấp…) mà ít quan tâm đến nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp. Cụ thể, giá nhà tại Cần Thơ vẫn còn khá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân. Qua khảo sát thực tế mức thu nhập của người mua nhà cho thấy ở mức trung bình là 5 triệu đến 8 triệu đồng/tháng thuộc mức thu nhập tương đối cao, tỷ lệ

65

mua nhà của người có thu nhập thấp chiếm rất ít. Vì vậy trên thị trường hiện nay, có rất ít nhà ở thuộc phân khúc dành cho người thu nhập thấp.

Thứ hai, nguồn vốn đầu tư trên thị trường hiện nay đang là bài tốn chưa có lời giải cho các chủ thầu xây dựng tham gia trên thị trường BĐS Cần Thơ. Về phía các NHTM, do quy định hạn chế tỷ trọng tín dụng phi sản xuất trong hoạt động ngân hàng nên các NH e dè trong việc cấp tính dụng đối với các doanh nghiệp BĐS. Hơn thế nữa, do sự khó khăn về đầu ra (giá giảm mà vẫn khơng có người mua) nên việc xoay trở đồng vốn nhằm bù đắp cho chi phí xây dựng và đầu tư vào thị trường ngày càng trở nên gay gắt hơn. Chính vì vậy, các doanh nghiệp BĐS phải nhờ vào nguồn hỗ trợ thứ hai là huy động từ người dân thông qua cổ phiếu của công ty BĐS, tuy nhiên hình thức này vẫn cịn khá mới, chưa phổ biến lắm và đặc biệt là người dân chưa có niềm tin nhiều vào thị trường chứng khốn.

Thứ ba, tình trạng đầu cơ giá nhà, hay việc mua đi bán lại nhà ở qua tay nhiều người vẫn cịn tồn tại. Tình trạng này dẫn đến giá nhà cao hơn giá trị thật và làm thiệt hại đến người mua cuối cùng hay những người mua nhà với mục đích để ở cũng sẽ gặp phải khơng ít khó khăn. Do đó, làm thế nào để cho người bán và người mua gặp nhau trực tiếp, ít qua trung gian hay hạn chế việc mua nhà để kinh doanh là việc cần quan tâm, xem xét hiện nay.

Cuối cùng, giá nhà ở trên thị trường Tp. Cần Thơ hiện nay đang gặp phải những khó khăn trong việc định giá. Những thơng tin mà Chính phủ đưa ra hỗ trợ thị trường vẫn còn chưa xác thực tế, làm cho nhà đầu tư và người tiêu dùng chưa lạc quan và tin tưởng vào thị trường, dẫn đến giá cả chưa vào quỹ đạo cung cầu. Vì vậy, điều cần thực hiện ở đây là các tiêu chí để định giá nhà cần phải được đưa ra công khai để người mua và người bán trên thị trường nắm rõ.

Từ những tồn tại và hạn chế của thị trường BĐS TP. Cần Thơ như đã nêu trên, tác giả xin đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường cũng như những đề xuất nhằm khắc phục những khó khăn và tạo hướng đi phù hợp cho thị trường trong thời gian tới.

66

4.3.2. Giải pháp định giá nhà và phát triển thị trường nhà ở tại Tp. Cần Thơ

4.3.2.1. Cơ sở cho việc định giá căn nhà và nâng cao giá trị căn nhà

Đối với người mua nhà, có thể xác định giá nhà hợp lý nhờ vào ứng dụng kết quả nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà làm cơ sở cho việc xác định giá trị căn nhà. Ngoài ra, người mua nhà có thể ứng dụng kết quả nghiên cứu để so sánh giá trị của hai hay nhiều căn hộ tương đồng nhau một cách có hiệu quả hơn dựa vào các thơng tin trong bài nghiên cứu như các đặc điểm thuộc về cấu trúc nhà, vị trí căn nhà hay các yếu tố xung quanh nhà. Từ những kết quả của bài phân tích đem lại cho người mua nhà có những thông tin cơ bản trong việc phân tích, xác định giá căn hộ hợp lý hơn.

Đối với các công ty, nhà thầu xây dựng nhà cần nắm rõ các đặc điểm, yếu tố tác động đến giá nhà, hiểu được các đặc điểm mà người mua hướng tới nhằm phát triển thị trường nhà, nâng cao giá trị ngôi nhà phù hợp với thị hiếu cũng như nhu cầu nhà ở trong xã hội. Cụ thể là, các đặc điểm thuộc kết cấu căn nhà và vị trí nhà có tác động mạnh đến giá nhà. Về kết cấu căn nhà diện tích nhà là yếu tố quan trọng, có tương quan thuận với giá nhà, song song đó số tầng nhà, hướng nhà, số phòng tắm trong nhà đều có những ảnh hưởng nhất định đến giá trị căn nhà và tâm lý chọn mua của người tiêu dùng. Dựa vào kết quả của bài nghiên cứu, ta thấy chủ đầu tư xây dựng nhà có những qui định thiết kế phù hợp với nhu cầu mua nhà sẽ tạo nên các sản phẩm nhà chất lượng, thiết kế đẹp mắt, phong cách đa dạng, hiện đại, góp phần làm tăng tính cạnh tranh của các sản phẩm nhà trên thị trường. Tất cả những yếu tố trên sẽ giúp cho khách hàng có được nhiều sự lựa chọn và ngày càng thu hút nhiều khách hàng tiềm năng chú ý vào thị trường hơn nữa.

4.3.2.2. Xác định kênh thông tin tham khảo mua nhà

Như đã đề cập ở phần trên, để lựa chọn căn hộ như mong muốn, người mua nhà có thể tìm hiểu từ nhiều nguồn cung cấp thông tin để làm cơ sở cho việc tham khảo mua nhà phù hợp với nhu cầu của mình. Chính vì vậy, trên thị trường BĐS tại Tp. Cần Thơ hiện nay có rất nhiều nguồn thơng tin hữu ích cho việc lựa chọn nhà của các đối tượng mua nhà như thông qua người thân, bạn bè, đồng nghiệp, trung tâm môi giới BĐS, người môi giới chuyên nghiệp, hay internet...

67

Bởi vì, mỗi nguồn thơng tin bán nhà đều được hưởng hoa hồng phí do người bán nhà chi trả nên việc liên hệ chính chủ nhà sẽ có được nhiều lợi thế hơn trong giao dịch giá cả và sẽ làm giảm chi phí mà người mua nhà phải trả cho người mơi giới, từ đó giá nhà sẽ thấp hơn. Ngồi ra, các nguồn thơng tin đáng tin cậy như thơng qua người thân trong gia đình, hay bạn bè đồng nghiệp giới thiệu về căn nhà được bán liên hệ thơng qua chính người chủ bán nhà sẽ thuận tiện và nhanh chóng hơn. Mặt khác nhược điểm của kênh thông tin này là thơng tin để lựa chọn nhà ít, khơng có nhiều sản phẩm nhà để lựa chọn. Riêng các kênh thông tin thông qua cá nhân môi giới chuyên nghiệp hay công ty chuyên kinh doanh BĐS sẽ chiếm nhiều ưu thế hơn trong việc cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng và phù hợp với nhu cầu khắt khe của người mua và đương nhiên kênh thông tin này sẽ có khoản phí hoa hồng cho dịch vụ mơi giới. Như vậy, các nguồn thông tin cung cấp trong việc mua bán nhà tại Tp. Cần Thơ đều có ưu điểm và nhược điểm bù trừ cho nhau, cho nên người mua nhà lẫn người bán nhà nên chọn kênh cung cấp thông tin sao cho phù hợp và hiệu quả nhất.

4.3.2.3. Cơ cấu thị trường nhà hợp lý

Về phía các ban ngành lãnh đạo, UBND Tp. Cần Thơ nên có hướng dẫn cụ thể hơn về Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24-4-2009 về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu đơ thị. Việc chỉ đạo cụ thể, nhằm mục đích hồn thành các dự án nhà dành cho người có thu nhập thấp trong thời gian sớm nhất phục vụ cho nhu cầu của người dân và hoàn thành đúng mục tiêu của Đề án phát triển nhà ở xã hội Tp. Cần Thơ. Bên cạnh đó, UBND Tp. Cần Thơ cần rà soát, sắp xếp lại các dự án theo thủ tục ưu tiên triển khai, rà soát lại quy hoạch các dự án khu dân cư cao cấp, nếu khó tiêu thụ có thể đề nghị điều chỉnh lại một phần sang nhà ở thu nhập thấp - tái định cư.

Đồng thời, UBND Tp Cần Thơ cần theo dõi chặt tiến độ thực hiện các khu dân cư và các đối tượng có nhu cầu về nhà ở để xây dựng hệ thống số liệu thống kê về nhà ở phục vụ hoạch định chính sách về quản lý nhà nước tại địa phương và thị trường BĐS. Song song đó, các ban ngành có thẩm quyền nên cân đối cơ cấu nhà của Tp Cần Thơ sao cho phù hợp với nhu cầu, tránh cấp giấy phép xây dựng nhà ở nơi chưa có điều kiện phát triển và không cần thiết.

68

4.3.2.4. Giải quyết vấn đề thiếu hụt vốn trên thị trường

Trước tiên, giải quyết nhu cầu về vốn của nhà đầu tư, công ty xây dựng tham gia trên thị trường BĐS Tp. Cần Thơ, các chủ thể này nên xem xét lại vấn đề tài chính của bản thân cũng như xác định số vốn cần thiết phục vụ đầu tư để từ đó có các hình thức huy động thích hợp. Kênh huy động từ Ngân hàng hiện nay chưa phải là duy nhất vì kênh này đang khó khăn trong việc cấp tín dụng cho thị trường BĐS. Vì vậy, các công ty kinh doanh BĐS nên huy động từ thị trường vốn là thị trường chứng khốn, vì thị trường chứng khoán đang trong giai đoạn phát triển ổn định nên có tiềm năng rất lớn.

Kế đến, sự hỗ trợ về nguồn vốn dành cho người dân Tp. Cần Thơ có nhu cầu mua nhà ở cũng là một vấn đề cần được quan tâm, hiện nay nguồn vốn này đang gặp khó khăn, một phần là do các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay tiêu dùng (cho vay mua nhà để ở, xây nhà để ở,…), hoặc người vay tiền cũng e ngại vay do lãi suất cho vay mua nhà rất cao, tạo cho họ áp lực trả nợ lớn. Do vậy, giải pháp đưa ra là các NHTM tại địa bàn Tp. Cần Thơ cần có những gói cho vay hợp lý và phù hợp với từng đối tượng vay tiền và nhu cầu về nhà ở của từng người. Lượng cầu tín dụng của đối tượng cần mua nhà tại địa bàn thành phố là rất lớn, vì vậy cần đến sự hỗ trợ đắt lực từ ngân hàng, cho nên phía các NHTM cần xem xét và cân nhắc trong vấn đề cấp tín dụng nhà ở sao cho vừa đảm bảo được cơ hội kinh doanh vừa phù hợp với qui định từ phía NHNN.

69

Chương 5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN

Qua quá trình khảo sát thực tế tại địa bàn Tp.Cần Thơ, tác giả nhận thấy nhu cầu nhà ở là một trong các mối quan tâm của người dân tại đây và đặc biệt là quan tâm đến giá nhà. Giá của căn nhà không chỉ bị tác động bởi các yếu tố thuộc cấu trúc căn nhà mà còn chịu sự ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngồi. Sau khi phân tích các nhân tố tác động đến giá nhà ở tại Tp Cần Thơ tác giả rút ra một số kết luận sau:

Thứ nhất, nhận định chung về tình hình phát triển của thị trường cho thấy, thị trường nhà ở tại Tp. Cần Thơ được hỗ trợ từ nhiều phía từ Chính phủ, chính quyền địa phương UBND thành phố Cần Thơ cho đến Hiệp hội BĐS Cần Thơ, các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS thị trường có được những thuận lợi cho việc phát triển. Về số lượng nguồn cung nhà trên thị trường được tập trung chủ yếu tại các quận trung tâm của thành phố như quận Ninh Kiều, Cái Răng, Bình Thủy và được đánh giá rất dồi dào phù hợp với mục tiêu phát triển bền vững và lâu dài trên thị trường nhà ở Tp. Cần Thơ,

Thứ hai, thông qua việc ứng dụng mơ hình Hedonic phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà kết quả cho thấy có 10 yếu tố tác động đến giá nhà là: diện tích nhà, số phòng tắm trong nhà, hướng nhà, số tầng nhà, khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí nhà, trục đường chính, mơi trường nước, kỳ vọng và thu nhập. Trong đó, các biến có tác động thuận chiều với giá nhà là diện tích, số phịng tắm, hướng nhà, vị trí, trục đường chính, kỳ vọng và thu nhập; và các biến số tầng nhà, khoảng cách trung tâm, mơi trường có tác động nghịch chiều với giá nhà.

Thứ ba, dựa vào kết quả phân tích các yếu tố tác động đến giá nhà tác giả đề ra bốn giải pháp để khắc phục những điểm yếu của thị trường nhà ở nhằm phát triển thị trường nhà ở Tp. Cần Thơ như sau: giải pháp thứ nhất, kết quả bài nghiên cứu là cơ sở cho việc định giá nhà và nâng cao giá trị ngôi nhà thu hút người mua; thứ hai, người mua nhà nên xác định kênh thông tin phù hợp cho việc tham khảo mua nhà; thứ ba, UBND thành phố nên có những kế hoạch chính

70

sách phát triển về cơ cấu nhà trên thị trường Tp. Cần Thơ; thư tư giải quyết vấn đề thiếu hụt vốn đối với các bên tham gia thị trường.

5.2. KIẾN NGHỊ

Để thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS Tp. Cần Thơ nói riêng phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững; thì cần phải có các giải pháp

Một phần của tài liệu luận văn tốt nghiệp phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại thành phố cần thơ (Trang 63)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(80 trang)