Biến [Tài liệu tham khảo] Ý nghĩa biến và đơn vị tính Kỳ vọng
GIA Giá nhà trên thị trường, biến phụ thuộc
(1000đ/m2)
Nhóm biến thuộc đặc điểm cấu trúc
DIENTICH[1,4,7,8] Diện tích sàn của nhà (m2) +
DTKGNGOAI[4,7,8] Diện tích để đậu xe, làm vườn, sàn
nước, sân phơi…(m2) +
HUONG[7]
Hướng của nhà phải phù hợp với chủ hộ, biến giả(=1 có phù hợp với yêu cầu của chủ hộ, =0 không ảnh hưởng)
+
TANG[7,8] Số tầng của nhà (tầng) -
SPTAM[7,8] Số lượng phòng tắm trong nhà (cái) +
Nhóm yếu tố thuộc vị trí
VITRI[5,6]
Vị trí tọa lạc của nhà, biến giả (mặt tiền/đường chính =1, trong hẻm/đường phụ =0)
+
TRUCCHINH[5,6] Biến giả, nhà thuộc trục đường chính
=1, ngược lại =0 +
KCTRUNGTAM[5,,6] Khoảng cách từ nhà đến trung tâm thành
phố (km) -
Nhóm yếu tố kinh tế
THUE[4]
Biến giả, số tiền thuế phải nộp, phụ thuộc vào người chịu thuế(=1 là người mua chịu, =0 là ngược lại)
-
KYVONG[6,9]
Kỳ vọng về giá nhà tăng lên của người mua, biến giả (=1 kỳ vọng tăng giá, =0 giá không đổi)
+
THUNHAP Mức thu nhập hàng tháng của chủ hộ,
biến định tính có giá trị 1-4 +
Nhóm các yếu tố xung quanh nhà
ANNINH[1,6,7] Mức độ an ninh của vực quanh nhà,
định tính có mức độ từ 1-5 -
MOITRUONG[1,6,7]
Mức độ về chất lượng môi trường nước xung quanh nhà, định tính có mức độ từ 1-5
37
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu 2.3.1.1. Số liệu thứ cấp 2.3.1.1. Số liệu thứ cấp
Nguồn thông tin số liệu thứ cấp về các thống kê đặc điểm kinh tế, xã hội của Tp. Cần Thơ được thu thập từ Cục Thống kê Tp. Cần Thơ. Ngoài ra, tác giả tham khảo các thông tin về thị trường BĐS của Tp. Cần Thơ từ các trang web của Bộ Xây Dựng, Sở Xây dựng Tp. Cần Thơ, Hiệp hội BĐS Tp. Cần Thơ và các nguồn khác có liên quan.
2.3.1.2. Số liệu sơ cấp
Số liệu sơ cấp được thu thập từ cuộc điều tra trực tiếp các hộ gia đình có giao dịch nhà ở phát sinh trong năm 2011 tại Tp. Cần Thơ. Nghiên cứu này sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện với cỡ mẫu là 172. Theo kinh nghiệm nghiên cứu của các chuyên gia trong phần lược khảo tài liệu, khi ứng dụng mơ hình hồi qui hedonic thì số lượng mẫu phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 10 lần số biến quan sát trong mơ hình. Trong mơ hình nghiên cứu đề xuất, tác giả đã xây dựng 13 biến quan sát ảnh hưởng đến giá nhà ở vì thế cỡ mẫu tối thiểu để đảm bảo cho mơ hình nghiên cứu là 160. Cuối cùng, tác giả đã thu thập được 172 mẫu quan sát phù hợp với tiêu chí nghiên cứu đề ra. Trong đó, quận Ninh Kiều 108 mẫu, quận Cái Răng 50 mẫu, quận Bình Thủy 14 mẫu.
2.3.2. Phương pháp phân tích số liệu
Mục tiêu 1: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả với các chỉ tiêu như tỷ
lệ, tần suất, trung bình để mơ tả thực trạng thị trường nhà ở trong Tp. Cần Thơ.
Mục tiêu 2: Sử dụng phương pháp định giá Hedonic xác định các nhân
tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Tp. Cần Thơ.
Mục tiêu 3: Từ kết quả đánh giá mục tiêu thứ nhất và kết quả phân tích mục tiêu thứ hai, tác giả đề xuất một số giải pháp cho việc phát triển thị trường nhà ở tại Tp. Cần Thơ lành mạnh.
38
Chương 3
TỔNG QUAN VỀ THÀNH PHỐ CẦN THƠ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ CẦN THƠ
3.1. TỔNG QUAN VỀ THÀNH PHỐ CẦN THƠ
Thành phố Cần Thơ nằm ở trung tâm đồng bằng sông Cửu Long, giữa một mạng lưới sơng ngịi kênh rạch. Cần Thơ tiếp giáp với 5 tỉnh: phía bắc giáp An Giang và đông bắc giáp Đồng Tháp, phía nam giáp Hậu Giang, phía tây giáp Kiên Giang, phía đơng giáp Vĩnh Long.
Diện tích: 1.401,6 km²
Dân số: 1.187.089 người (1/4/2009) Các quận, huyện:
- Quận: Ninh Kiều, Bình Thủy, Cái Răng, Thốt Nốt, Ơ Mơn. - Huyện: Phong Điền, Cờ Đỏ, Vĩnh Thạnh, Thới Lai.
Dân tộc: Kinh, Khmer, Hoa, Chăm... 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên
Có vị trí địa lý rất thuận lợi: nằm ở trung tâm đồng bằng sông Cửu Long, trên trục giao thương giữa vùng tứ giác Long Xuyên, bán đảo Cà Mau, Đồng Tháp Mười và thành phố Hồ Chí Minh. Do đó, Tp.Cần Thơ được tạo dựng thành trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị và làm đầu mối thông thương cho các tỉnh trong vùng ĐBSCL.
Bảng 3.1: DIỆN TÍCH, DÂN SỐ THÀNH PHỐ CẦN THƠ NĂM 2010
Quận/ Huyện Diện tích (km2) Dân số (người) Mật độ dân số (người/km2)
Ninh Kiều 29 246.743 8.508 Ơ Mơn 127 131.456 1.035 Bình Thủy 71 113.289 1.569 Cái Răng 69 87.423 1.267 Thốt nốt 118 160.558 1.361 Vĩnh Thạnh 297 113.470 382 Cờ Đỏ 310 124.818 403 Phong Điền 124 100.168 808 Thới Lai 256 121.885 476 Tổng cộng 1.401 1.199.817 856
39
Qua bảng thống kê số liệu về diện tích và dân số của Tp. Cần Thơ nhận thấy, quận Ninh Kiều là quận trung tâm của thành phố nên có số dân cư tập trung đơng nhất trong tồn thành phố và mật độ dân số cao nhất gấp 10 lần so với bình qn của tồn thành phố (8.650 người/km2). Theo, Cục thống kê của Tp. Cần Thơ số lao động của từng quận, huyện được thống kê trong bảng sau:
Bảng 3.2: SỐ LAO ĐỘNG CỦA TỪNG QUẬN, HUYỆN TP CẦN THƠ Quận/Huyện Lao động (người) Tỷ lệ lao động/dân số (%) Quận/Huyện Lao động (người) Tỷ lệ lao động/dân số (%)
Ninh Kiều 177587 72 Ơ Mơn 89917 68 Bình Thủy 79465 70 Cái Răng 59114 68 Thốt nốt 104567 65 Vĩnh Thạnh 72633 64 Cờ Đỏ 81346 65 Phong Điền 65817 66 Thới Lai 79639 65 Tổng cộng 810085 68
(Nguồn: Niên giám Thống kê Tp Cần Thơ 2010)
Qua bảng số liệu thống kê, tại các quận huyện của Tp. Cần Thơ số lượng người trong tuổi lao động là tương đối cao, theo đó tỷ lệ lao động/dân số tập trung đông nhất là quận Ninh Kiều 78%, kế đến quận Thốt Nốt và quận Ơ Mơn 68% các quận huyện còn lại tỷ số này cho thấy cũng rất cao trong khoảng 64%- 66%. Tp. Cần Thơ có số lượng lao động dồi dào do vậy trong tương lai các nhà lãnh đạo Tp.Cần Thơ tạo nhiều việc làm để tận dụng nguồn nhân lực này và giúp cho Tp. Cần Thơ phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Về cơ sở hạ tầng, nhiều các cơng trình, dự án tầm cỡ đã và đang được triển khai để biến Cần Thơ thành thành phố cửa ngõ vùng hạ lưu sơng Mê Kơng. Trong đó bao gồm cầu Cần Thơ nối liền đôi bờ sông Hậu và trở thành cây cầu dây văng lớn nhất Việt Nam và Đông Nam Á, sân bay Trà Nóc đang được nâng cấp trở thành sân bay quốc tế, và xây dựng cảng biển quốc tế,... Để từ đây, đường hàng không, đường bộ, đường biển và đường sơng hồn chỉnh sẽ tạo nên thế liên hồn về giao thơng giữa thành phố Hồ Chí Minh - Cần Thơ - Campuchia, với tam giác kinh tế Cần Thơ - Cà Mau - Kiên Giang.
40
3.1.2. Đặc điểm xã hội
Mang lợi thế thành phố phát triển sau các thành phố lớn Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội… kinh nghiệm từ xây dựng phát triển các thành phố trước cho thấy cùng một vùng ngoại vi, phụ cận rộng lớn, Tp. Cần Thơ có nhiều cơ hội thực hiện quy hoạch thành phố trong không gian mở, biến vùng ngoại vi, phụ cận thành những khu trung tâm mới về kinh tế, tài chính, thương mại, du lịch lớn cùng hệ thống kết cấu hạ tầng, dịch vụ cao cho khu vực.
Với việc Chính phủ cho hưởng một số ưu đãi về cơ chế tài chính và thành phố được tổ chức huy động vốn đầu tư trong nước thông qua phát hành trái phiếu, Cần Thơ có điều kiện hồn thành các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng. Kết quả là, đại lộ Hồ Bình, Trung tâm thương mại Cái Khế và các khu dân cư mới như Bình An, Hưng Phú, Phú An, khu biệt thự Cồn Khương mọc lên đã đem lại diện mạo mới cho thành phố.
Khơng dừng lại ở đó, Tp. Cần Thơ đang hướng tới mục tiêu hình thành diện mạo kiến trúc riêng, khắc phục tình trạng bê tơng hố trong kiến trúc đơ thị. Đặc biệt, thành phố sẽ chú trọng bảo tồn và phát triển cảnh quan thiên nhiên giàu tính nhân văn, đa dạng hoá thảm thực vật, xác định một số khu bảo tồn thiên nhiên, gìn giữ những lồi thực vật hoang dã đặc trưng vùng đồng bằng sông Cửu Long. Kết hợp cải tạo chỉnh trang các đô thị hiện hữu với đầu tư xây dựng các khu đơ thị mới theo tiêu chí đơ thị đồng bằng cấp quốc gia văn minh, hiện đại, xanh, sạch, đẹp, phản ánh đặc trưng lịch sử - văn hố vùng đồng bằng sơng Cửu Long. Như vậy, Tp Cần Thơ trong tương lai sẽ là một thành phố xanh, bao gồm một chuỗi đô thị đa trung tâm. Trong đó, hai quận Cái Răng - Bình Thuỷ giữ vai trị đơ thị công nghiệp - cảng, quận Ninh Kiều là đơ thị trung tâm hành chính - chính trị, quận Ơ Mơn giữ vai trị đơ thị công nghệ cao, huyện Phong Điền trở thành đô thị sinh thái, huyện Thốt Nốt trở thành đô thị dịch vụ đầu mối nông - thủy sản,...
Theo Quyết định số 206/2006/QĐ-TTg của Thủ Tướng Chính phủ về việc Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cần Thơ đến năm 2025, về Định hướng phát triển không gian và kiến trúc cảnh quan đô thị như sau;
41
- Phía Tây Bắc dọc sơng Hậu phát triển khu đô thị - công nghiệp - dịch vụ Thốt Nốt, khu đơ thị - cơng nghệ cao phía Bắc rạch Ơ Mơn và khu công nghiệp nặng gắn với cảng phía Nam rạch Ơ Mơn;
- Phía Đơng Nam dọc sông Hậu phát triển khu đô thị - cảng - công nghiệp Cái Răng Nam sông Cần Thơ;
- Phía Tây Nam phát triển khu đơ thị sinh thái gắn với các khu bảo tồn tự nhiên sông nước, vườn cây ăn trái;
- Phía Tây phát triển các vành đai nông nghiệp ngoại thành.
+ Các khu phát triển mới được xây dựng theo các dự án phát triển đô thị với hệ thống hạ tầng đồng bộ, kiến trúc hiện đại, bao gồm:
* Khu ở dọc quốc lộ 91 B, khu phía Bắc cồn Cái Khế và quận Bình Thủy (diện tích 1.200 - 1.300 ha, dân số khoảng 200.000 người) cần khai thác trục ven sơng Hậu, xây dựng các cơng trình kiến trúc cao tầng làm điểm nhấn của mặt tiền mới của thành phố ven sông Hậu;
* Khu ở ven sông Cần Thơ và khu phía Nam quốc lộ 1A mới thuộc quận Cái Răng (diện tích 700 - 800 ha, dân số khoảng 120.000 - 150.000 người), bố trí chủ yếu ở các phường Hưng Phú, Hưng Thạnh, Phú An, phát triển các khu ở thấp tầng phù hợp với đặc thù của vùng sông nước kết hợp với một số cơng trình điểm nhấn cao tầng khu vực trung tâm, ven sông Cần Thơ, sông Hậu;
* Khu ở thuộc khu đô thị cơng nghiệp nặng Ơ Mơn được bố trí tại phía Nam sơng Ơ Mơn và phía Đơng Nam quốc lộ 91 (diện tích 850 ha, dân số khoảng 120.000 - 150.000 người), phát triển các khu ở cao tầng kết hợp thấp tầng;
* Khu ở thuộc khu đô thị - công nghiệp cơng nghệ cao tại phía Bắc sơng Ơ Mơn thuộc các phường Thới An và Thới Long (diện tích 400 - 500 ha, dân số khoảng 70.000 người). Khu đô thị được xây dựng hiện đại, gắn với cảnh quan sông nước;
* Khu ở thuộc khu đô thị sinh thái Phong Điền bố trí tại ven sông Cần Thơ thuộc các xã Mỹ Khánh, Giai Xuân và Nhơn Nghĩa (diện tích 350 ha, dân số khoảng 70.000 người) phát triển các khu ở thấp tầng.
42
Bằng sự năng động, sáng tạo và nỗ lực không ngừng, thành phố Cần Thơ trong tương lai sẽ khơng sao chép máy móc những gì đã có để biến thành một đơ thị được nhân bản, mà là một đơ thị có bản sắc rất riêng và hiện đại.
3.1.3. Đặc điểm kinh tế
Trong công cuộc cơng nghiệp hố, hiện đại hoá, Tp. Cần Thơ đã và đang tích cực, xây dựng hình ảnh của một thành phố công nghiệp trẻ năng động và thơng thống. Ngồi ra, thành phố đang triển khai kế hoạch đầu tư mở rộng các khu công nghiệp tập trung như Hưng Phú I, II, Trà Nóc I, II và khu công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp Cái Sơn, Hàng Bàng, Thốt Nốt; xây dựng nhiều cụm cơng nghiệp tại các quận Cái Răng, Ơ Mơn, Bình Thuỷ, huyệnVĩnh Thạnh.
Giai đoạn 2005 đến năm 2010 Đảng bộ và nhân dân Tp. Cần Thơ đã nỗ lực phấn đấu thực hiện Nghị quyết số 45-NQ/TW của Bộ Chính trị. Qua 5 năm phát triển, thành phố Cần Thơ tự hào về những thành tựu đã đạt được trong năm năm qua và tiếp tục chặn đường phát triển trở thành thành phố công nghiệp trước năm 2020. Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) bình quân 5 năm qua đạt 15,13%, cao hơn 1,63% so với giai đoạn 2001 - 2005. Giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn năm 2010 đạt 17.289 tỉ đồng, tăng gấp 2 lần so với năm 2005. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp - thương mại, dịch vụ - nơng nghiệp cơng nghệ cao. Thu nhập bình qn đầu người tăng bình quân 14,14%, đến năm 2010 đạt 36,82 triệu đồng, tương đương 1.950 USD. Giá trị tăng thêm ngành công nghiệp - xây dựng và thương mại, dịch vụ trong cơ cấu GDP giai đoạn 2006 - 2010 tăng bình quân trên 17%/năm. Xuất nhập khẩu đạt những bước tiến quan trọng, tổng kim ngạch xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ thu ngoại tệ đạt 3.692 triệu USD, tăng bình quân 19,6%/năm; riêng năm 2010 đạt 919 triệu USD, vượt 2,2% kế hoạch. Giá trị sản xuất nơng nghiệp tăng bình qn 5,3%/năm; năng suất, chất lượng, hiệu quả tăng lên gấp 2,5 lần trên mỗi héc-ta so với năm 2005; đời sống nông dân ngày càng được cải thiện và nâng lên.
Tổng vốn đầu tư trên địa bàn năm 2010 đạt trên 85.062 tỉ đồng, tăng 4,5 lần so với giai đoạn 2001 - 2005 (tốc độ tăng bình quân gần 30%/năm), riêng năm 2010 đạt trên 26.000 tỉ đồng, góp phần tăng thêm năng lực sản xuất kinh doanh và cơ sở vật chất kỹ thuật cho nền kinh tế. Thu ngân sách nhà nước hằng
43
năm đều đạt và vượt chỉ tiêu, tốc độ tăng bình quân 19%, năm 2010 tổng thu ngân sách được 6.568 tỉ đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2005.
Tóm lại, trong những năm vừa qua các cấp lãnh đạo và nhân dân thành phố Cần Thơ đã không ngừng phấn đấu xây dựng và phát triển thành phố Cần Thơ trở thành: "Thành phố đồng bằng cấp quốc gia văn minh, hiện đại, xanh, sạch, đẹp, xứng đáng là thành phố cửa ngõ của cả vùng hạ lưu sông Mê Kông; là trung tâm công nghiệp; trung tâm thương mại - dịch vụ, du lịch; trung tâm giáo dục - đào tạo và khoa học - công nghệ; trung tâm y tế và văn hoá; là đầu mối quan trọng về giao thông vận tải nội vùng và liên vận quốc tế"1.
3.2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. CẦN THƠ
Hiện nay, nước ta đang trong q trình đơ thị hóa, hiện đại hóa đất nước với tốc độ đơ thị hóa nhanh trong các năm gần đây không chỉ ở các thành phố lớn tại Tp. Cần Thơ tốc độ đô thị hóa cũng làm cho thị trường bất động sản Tp. Cần Thơ trở nên sôi động. Theo Quyết định số 206/2006/QĐ-TTg của Thủ Tướng Chính phủ về việc Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cần Thơ đến năm 2025 thì qui mơ về dân số đến năm 2015 là 1,3 triệu người, trong đó dân số nội thành khoảng 0,7 triệu người, và quy mô về đát xây dựng đến năm 2015 là đất xây dựng đô thị khoảng 14.750 ha với chỉ tiêu 200 - 210 m2/người, trong đó đất dân dụng 4.296 ha với chỉ tiêu 65 - 70 m2/người. Như vậy, việc quy hoạch Tp. Cần Thơ trở thành trung tâm của vùng ĐBSCL làm cho nhiều dự án phát triển xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới được phê duyệt và đang trong quá trình thực hiện.
3.2.1 Thực trạng thị trường BĐS Tp. Cần Thơ
Theo báo cáo của công ty Savills Việt Nam về thị trường nhà đất Cần