Chương 2 : PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP CẦN THƠ
Hiện nay, nước ta đang trong quá trình đơ thị hóa, hiện đại hóa đất nước với tốc độ đơ thị hóa nhanh trong các năm gần đây khơng chỉ ở các thành phố lớn tại Tp. Cần Thơ tốc độ đơ thị hóa cũng làm cho thị trường bất động sản Tp. Cần Thơ trở nên sôi động. Theo Quyết định số 206/2006/QĐ-TTg của Thủ Tướng Chính phủ về việc Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cần Thơ đến năm 2025 thì qui mơ về dân số đến năm 2015 là 1,3 triệu người, trong đó dân số nội thành khoảng 0,7 triệu người, và quy mô về đát xây dựng đến năm 2015 là đất xây dựng đô thị khoảng 14.750 ha với chỉ tiêu 200 - 210 m2/người, trong đó đất dân dụng 4.296 ha với chỉ tiêu 65 - 70 m2/người. Như vậy, việc quy hoạch Tp. Cần Thơ trở thành trung tâm của vùng ĐBSCL làm cho nhiều dự án phát triển xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới được phê duyệt và đang trong quá trình thực hiện.
3.2.1 Thực trạng thị trường BĐS Tp. Cần Thơ
Theo báo cáo của công ty Savills Việt Nam về thị trường nhà đất Cần Thơ, đến cuối quý 3 năm 2011 tổng nguồn cung có hơn 24.800 căn/nền bao gồm 5.400 căn/nền từ thị trường sơ cấp và 19.400 từ thị trường thứ cấp. Trong đó, đất nền tiếp tục chiếm ưu thế với 75% thị phần. Tổng nguồn cung sơ cấp tăng 11% so với quý trước do chào bán thêm của 1 số dự án sơ cấp. So với quý Q2/2011, tổng nguồn cung sơ cấp của căn hộ tăng 23% và đất nền tăng 4%.
1
44
Tất cả nguồn cung nhà đất tập trung ở 4 quận chính của Cần Thơ là Cái Răng, Ninh Kiều, Bình Thuỷ và Phong Điền.
Năm 2010 được đánh giá là năm BĐS Tp. Cần Thơ phát triển từ trước đến nay, bao gồm nhiều yếu tố tác động thuân lợi. Trước tiên, Tp Cần Thơ được đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật khá đồng bộ, tạo điều kiện cho hợp tác đầu tư, phát triển thương mại dịch vụ. Hệ thống giao thông thủy bộ, sân bay, bến cảng, các khu công nghiệp - chế xuất, các dịch vụ bưu chính viễn thơng, bảo hiểm, ngân hàng, cấp điện, cấp thoát nước và nhiều khu đô thị mới đã và đang trong giai đoạn hồn thiện… Tiếp theo đó, thành phố đón đầu một làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước với các dự án xây dựng khu công nghiệp, cao ốc văn phòng, căn hộ chung cư và các dự án BĐS du lịch... Thêm vào đó, Tp Cần Thơ đưa vào sử dụng một số tuyến đường giao thông, các khu dân cư mới; giá đất năm 2010 được công bố cao hơn năm 2009 từ 10-30%; kế đến, một số ngân hàng trên địa bàn TP Cần Thơ bắt đầu tạo điều kiện cho kênh tín dụng BĐS... những nhân tố này có tác động tích cực đến thị trường BĐS nói chung. Chính vì những lý do khiến cho thị trường BĐS Tp. Cần Thơ phát triển nhanh chóng cần có một tổ chức đứng ra giải quyết các vấn đề chuyên môn của thị trường này và từ đó Hiệp hội BĐS TP. Cần Thơ ra đời là cầu nối giữa các bên tham gia thị trường và các cấp lãnh đạo quản lý thị trường.
3.2.2.1. Tình hình phát triển các KDC, khu TĐC
Bên cạnh đó, việc các dự án dược triển khai trên thực tế cho thấy vẫn cịn nhiều cơng trình xây dựng dân dụng và cơ sở hạ tầng cho đô thị vẫn cịn đang chậm so vói tiến độ đã đề ra. Một trong những nguyên nhân dẫn đến chậm tiến độ cơng trình xây dựng là việc bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng cịn nhiều vướng mắc. Trên thực tế, tính đến năm 2009 trên địa bàn TP Cần Thơ đang triển khai thực hiện khoảng 170 dự án (chưa kể các dự án TĐC) đầu tư xây dựng cơng trình cần tái định cư, với diện tích hơn 1.400 ha, ảnh hưởng trên 29.000 hộ dân, với nhu cầu tái định cư khoảng 14.700 nền. Do vậy, nguyên nhân chính khiến tiến dộ giải phóng mặt bằng chậm là do thiếu quỹ nhà, đất để đền bù thiệt hại cho người dân. Trước tình hình đó, năm 2010 để khắc phục vấn đề này thành phố đã chỉ đạo mỗi quận, huyện phải đầu tư cho được ít nhất từ 1 -2 khu tái định cư để phục vụ cho các dự án trên địa bàn. Song song đó, TP. Cần Thơ đã ban
45
hành Quyết định số 11/2010/QĐ-UBND ngày 2/2/2010 quy định về cơ chế đầu tư xây dựng các khu tái định cư không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước trên địa bàn Tp. Cần Thơ. Theo quyết định này, nhà đầu tư các khu TĐC có nghĩa vụ: Sau khi tổ chức thực hiện đền bù, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch được duyệt và bố trí TĐC tại chỗ cho các hộ bị ảnh hưởng, phải bàn giao cho Nhà nước 70% diện tích lơ nền đối với dự án tại địa bàn quận Ninh Kiều và 60% đối với 2 quận vùng ven là Cái Răng và Bình Thủy; 50% đối với các quận, huyện khác; phần còn lại nhà đầu tư được phép kinh doanh. Quyết định 11/2010/QĐ- UBND nhanh chóng được nhà đầu tư hưởng ứng góp phần giải quyết khó khăn trong việc xây dựng khu TĐC phục vụ cho người dân mất đất và còn tạo ra được quỹ nhà ở với giá cả hợp lý góp phần bình ổn thị trường BĐS trên địa bàn thành phố.
Thật vậy, đến thời điểm 8/2011 đã có 16 nhà đầu tư đăng ký thực hiện 16 dự án khu TĐC theo Quyết định 11 với diện tích 343 ha, tương đương 15.632 lô nền. Sau khi nhà đầu tư bố trí TĐC tại chỗ cho 1.788 hộ, giao cho địa phương 9.286 nền và căn hộ để bố trí TĐC cho các dự án khác, nhà đầu tư vẫn còn 4.598 nền và căn hộ kinh doanh. Ngoài 16 khu TĐC trên, thành phố cũng đang triển khai đầu tư 47 khu TĐC với diện tích 956ha bằng ngân sách cùng với việc thu hồi 10% quỹ đất tại các dự án khu dân cư để bố trí TĐC, quỹ nhà ở TĐC của thành phố lên đến con số vài chục ngàn lô nền. Số lượng lô nền và căn hộ trên không chỉ phục vụ cho TĐC mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở trong điều kiện dân cư đô thị đang tăng nhanh.
3.2.2.2. Tình hình giá cả thị trường BĐS Tp. Cần Thơ
Đầu năm 2010, thị trường BĐS tại Cần Thơ có nhiều yếu tố thuận lợi hỗ trợ phát triển cho thị trường như là: cơ sở hạ tầng giao thông, nguồn vốn từ ngân hàng và nhu cầu người dân đang tạo ra nhiều yếu tố thuận lợi ủng hộ cho thị trường. Do vậy, các sản phẩm nhà ở (nhà thô) dạng 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu và 1 trệt, 2 lầu (diện tích đất từ 53,3-78m2, diện tích xây dựng 125-143m2/căn) với 200 căn vừa xây dựng xong đều đã bán hết, trong đó nhà 1 trệt, 2 lầu khách hàng phải đặt trước mới mua được. Giá giao dịch dao động từ 600-750 triệu đồng/căn, tùy theo vị trí và kết cấu nhà. Tại Khu đơ thị tái định cư Phú An giá đất nền của dự án này
46
trong 5 ngày. Đứng trên lập trường khách quan nhận định, sức hút của khu dân
cư này là do hạ tầng được đầu tư khá tốt, xây dựng đồng bộ, nằm ngay trên tuyến
Quang Trung – Cái Cui đang mở rộng. Thêm vào đó, thị trường BĐS được sự hỗ trợ từ phía các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước đồng ý cho vay trung và dài hạn với lãi suất thỏa thuận.
Theo báo cáo phân tích thị trường của Savills Cần Thơ năm 2010 so với
2009 tăng đáng kể. Cụ thể là, Savills ghi nhận giá sơ cấp trung bình của đất nền ở
mức 244 USD/m2 tại thời điểm tháng 3/2010 tăng nhẹ khoảng 5% so với tháng 11 năm 2009. Tỷ lệ bán của các dự án đất nền đạt khoảng 45% cao hơn 5% so
tháng 11/ 2009. Giá sơ cấp trung bình của biệt thự/nhà phố là 619 USD/m2. Tỷ lệ
bán của các dự án biệt thự và nhà phố vẫn duy trì ở mức khá cao 83%. Giá thứ
cấp trung bình được ghi nhận khoảng 376 USD/m2 cho đất nền và 898 USD/m2 cho biệt thự và nhà phố và 422 USD/m2 cho căn hộ.
Đến năm 2011, tình hình giao dịch bất động sản tại Cần Thơ có phần
lắng xuống cũng giống như trên thị trường cả nước. Do tình hình kinh tế khó
khăn, lạm phát tăng nhanh (18%), nên các ngân hàng siết chặt tín dụng, tính
thanh khoản của BĐS kém làm cho giá đi xuống. Theo phân tích của tổ chức Savills Cần Thơ, tình hình hoạt động của thị trường tiếp tục ở mức thấp. Tốc độ hấp thụ của thị trường sơ cấp là 2%.
Giá giao dịch trung bình của cả 3 phân khúc giảm đáng kể so với quý
trước. Giá giao dịch trung bình của căn hộ giảm mạnh 17%, theo sau là biệt thự/nhà liên kế giảm 14% và đất nền giảm 2%.
Qua số liệu thống kê trên cho thấy, tình hình giá BĐS nói chung ở Cần Thơ đều giảm giá mà người mua cũng không nhiều nguyên nhân là do thị
trường đã được thổi giá cao từ trước đây, tình hình vay vốn ngân hàng khó khăn
do lãi suất cao, tín dụng đen bị vỡ nợ liên tiếp xảy ra trong năm 2011. Do đó thị
trường BĐS khơng còn là kênh đầu tư hấp dẫn người dân nữa, và việc hầu hết
mọi người đều muốn chuyển sang kênh đầu tư khác nên làm cho thị trường cung nhiều mà cầu ít dẫn đến giảm giá và khơng có người mua.
3.2.3. Phương hướng phát triển về thị trường nhà ở tại Tp. Cần Thơ
Nhìn lại, trong những năm vừa qua từ năm 2009 tình hình giá cả thị
47
đều bị giảm. Có rất nhiều nguyên nhân trong vấn đề này và thực tế cần nhắc đến
là việc BĐS của nước ta bị “thổi” giá lên quá cao, không riêng như các thành phố lớn khác như Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội tại Tp. Cần Thơ giá nhà đất cũng rất cao. Mặt khác, nguồn cung trên thị trường ngày càng dồi dào nhưng khơng có người mua dẫn đến thiếu hụt nguồn vốn đầu tư vào thị trường do ngân hàng siết chặt tín dụng và đặc biệt là các khoản cho vay đầu tư vào BĐS, chỉ thực sự người dân có nhu cầu về nhà ở mới có thể tiếp cận từ vốn ngân hàng do lãi suất cao. Do vậy, mà
ở thời điểm năm 2012 như hiện nay, các công ty kinh doanh BĐS liên tục giảm giá
các sản phẩm trên thị trường để có thể thu về vốn đầu tư.
Cũng giống với thị tường cả nước, như đã phân tích ở trên tại thị trường
BĐS Tp. Cần Thơ giá cả của các BĐS đều giảm rõ rệt. Nguyên nhân là do phân
khúc thị trường BĐS trên thị trường thành phố Cần Thơ chưa thật sự cân bằng bởi vì hiện nay hầu như trên toàn địa bàn thành phố Cần Thơ những người có thu nhập thấp khó có thể mua được nhà ở. Vì hầu hết các khu dân cư như KDC Hồng
Phát, KDC 91B, KDC Hưng Phú, KDC Hưng Phú 1, KDC Nam Long, KDC
Long Thịnh…giá nhà đều được đánh giá là khá cao so với những người có thu nhập thấp.
Trước tình hình đó, UBND thành phố phối hợp cùng với hiệp hội BĐS
Cần Thơ Hội thảo liên quan đến chỉ thị 2196/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý BĐS và đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại đô thị. Theo thống kê của Sở Xây dựng TP Cần Thơ, hiện nay trên tồn thành phố có hơn 16.500 chưa có nhà ở (thuộc diện được xét thuê, thuê mua nhà
ở xã hội) với tổng nhu cầu cần khoảng 15.518 căn hộ. Để giải quyết vấn đề nhà ở
cho người dân có thu nhập thấp theo Đề án phát triển nhà ở xã hội TP Cần Thơ
từ nay đến năm 2020, thành phố phải xây dựng 60.000 căn hộ cho người có thu nhập thấp. Trong đó, quận Ninh Kiều khoảng 8.000 căn hộ, quận Cái Răng
16.000 căn, quận Bình Thủy 16.000 căn, quận Ơ mơn 12.000 căn, Thốt Nốt 8.000 căn…Như vậy, trong thời gian từ năm 2012 đến năm 2020 thành phố sẽ ưu tiên việc phát triển thị trường nhà ở dành cho những người có thu nhập thấp. Đây là việc mà các Sở ban ngành liên quan cần tập trung triển khai để có thể kịp tiến độ mà các cấp trên đưa ra.
48
Chương 4
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ CẦN THƠ