Chương 2 : PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.2. MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.2.2 Mơ hình nghiên cứu
Nhìn lại, các nghiên cứu về thị trường nhà trên thế giới đã có rất nhiều và phát triển từ nhiều năm trước. Tại Việt Nam, trong đó có ĐBSCL, những nghiên cứu về thị trường nhà cũng còn khá mới mẻ trong việc ứng dụng mơ hình định giá Hedonic. Vì vậy, qua việc tham khảo các mơ hình nghiên cứu trước đây và sau khi thu thập số liệu thông qua phỏng vấn trực tiếp từ thực tế, tác giả đề xuất mơ hình Hedonic định giá nhà ở như sau:
32
Hình 2.1: MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TP. CẦN THƠ
Mơ hình nghiên cứu trên được chuyển hóa thành phương trình sau:
ln(GIA) = β0 +β1ln(DIENTICH) + β2ln(DTKGNGOAI) + β3ln(TANG + β4ln(SPTAM) + β5HUONG + β6VITRI + β7(KCTRUNGTAM) + β8ln(TRUCCHINH) + β9THUE + β10KYVONG + β11ANNINH + β12MOITRUONG + β13THUNHAP (1)
Theo các nghiên cứu của các tác giả đã thực nghiệm trước, các nhân tố ảnh hưởng giá nhà được phân chia thành từng nhóm đặc điểm để nghiên cứu. Ứng dụng vào mơ hình nghiên cứu này, tác giả phân thành 4 nhóm đặc điểm gồm nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc, nhóm đặc điểm thuộc vị trí, nhóm đặc điểm thuộc kinh tế và nhóm đặc thuộc xung quanh. Trong mơ hình trên, biến phụ thuộc (GIA/m2) là giá căn nhà giao dịch trên thị trường (1.000đồng/m2). Các biến độc lập tác giả phân ra thành các nhóm cụ thể như sau:
Các đặc điểm thuộc vị trí gồm -Vị trí[5,6] -Trục đường chính -Khoảng cách đến đường chính[5,6] Các đặc điểm thuộc cấu trúc: -Diện tích[1,4,7,8] -Diện tích khơng gian ngồi[4,7,8] -Hướng[7] -Tầng[7,8] -Số phịng tắm[7,8] Các đặc điểm thuộc yếu tố kinh tế: -Thuế[4] -Kỳ vọng[6,9] -Thu nhập Các đặc điểm thuộc xung quanh nhà ở -An ninh[1,6,7] -Môi trường[1,6,7] Giá nhà ở
33
Đầu tiên, nhóm đặc điểm thuộc về cấu trúc gồm các biến: DIENTICH, DTKGNGOAI, HUONG, TANG, SPTAM.
DIENTICH là tổng diện tích sàn của nhà (m2), theo các nghiên cứu đã thực hiện thì diện tích nhà càng rộng người mua chấp nhận mức giá cao hơn. Vì thế hệ số β1 kỳ vọng mang dấu dương.
Theo kết quả nghiên cứu ở nhiều nước cho thấy, bãi đậu xe có ảnh hưỏng nhiều đối với nhà, nhà ở có diện tích bãi đỗ xe càng nhiều giá nhà càng cao. Tuy nhiên, đặc điểm tại Tp. Cần Thơ, hầu hết nhà đều có chỗ đậu xe. Thêm vào đó, diện tích sân nhà, hay diện tích sàn nước phía sau nhà ở, qua các nghiên cứu cho thấy các nhân tố này đều tác động làm tăng giá của nhà.Ký hiệu biến
DTKHNGOAI bao gồm diện tích đậu xe, sân vườn, sàn nước và diện tích khơng
gian khác ngồi nhà, đơn vị tính là m2. Vì vậy, hệ số β2 kỳ vọng hệ số dương. HUONG là hướng nhà chọn mua, theo phong thủy ở Việt Nam hướng nhà là mục tiêu quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà nên giá nhà cũng sẽ chịu ảnh hưởng bởi hướng nhà, có giá trị =1 nếu hướng nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà phù hợp với chủ hộ và khơng có ảnh hưởng có giá trị =0. Vì vậy hệ số β3 mang dấu dương.
TANG là số tầng của nhà ở. Theo nghiên cứu thì số tầng càng cao giá nhà
càng thấp. Vì vậy, hệ số β4 kỳ vọng mang dấu âm. SPTAM là số lượng phòng tắm trong nhà, số phòng càng nhiều chất lượng nhà càng tốt nên làm tăng giá nhà. Vì vậy, hệ số β5 được kỳ vọng mang dấu dương.
Kế đến, là nhóm các đặc điểm về vị trí gồm VITRI, KCTRUNGTAM, TRUCCHINH. VITRI mang giá trị =1 nếu nhà ở mặt tiền/đường chính, giá trị =0 nhà trong hẻm/đường phụ. Theo các nghiên cứu cho thấy, BĐS nằm ngay mặt tiền sẽ có giá cao hơn. Vì vậy hệ số β6 được kỳ vọng mang dấu dương.
KCTRUNGTAM là khoảng cách từ nhà đến trung tâm thành phố (km), theo các nghiên cứu đã chỉ ra khoảng cách này càng gần thì giá nhà sẽ được định giá cao. Vì vậy hệ số β7 kỳ vọng có giá trị âm.
TRUCCHINH là biến giả, qua điều tra khảo sát thực tế cho thấy nếu nhà ở thuộc đường trục đường chính của thành phố thì giá nhà ở tại đó sẽ cao hơn giá nhà ở nơi khác, sẽ nhận giá trị bằng 1 nếu nhà thuộc trục đường chính, ngược lại có giá trị bằng 0. Theo QĐ 206/QĐ-TTg Quyết định của Thủ Tướng Chính phủ
34
về việc Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cần Thơ đến năm 2025. Trong đó có qui định các trục đường chính của thành phố như sau:
Trục chính đơ thị:
Các trục dọc bao gồm: quốc lộ 91 hiện hữu từ giao lộ với đường Hùng Vương kéo dài tới Ơ Mơn trở thành trục chính đơ thị (lộ giới 40m); đường Mậu Thân nối dài từ đường Nguyễn Văn Cừ đến sân bay Trà Nóc (lộ giới 50m); quốc lộ 91 B hiện hữu từ đường 3/2 tới khu công nghiệp Ơ Mơn (lộ giới 80m); quốc lộ 91C dự kiến nối từ quốc lộ 1A tới Ơ Mơn và nhập với quốc lộ 91 trở thành trục giao thông Tây Bắc - Đông Nam (lộ giới 72m).
Các trục ngang: chỉnh trang hoàn thiện các trục chính hiện hữu như đại lộ Hồ Bình, đường 30/4, Trần Phú, Hùng Vương, Trần Hưng Đạo và 3/2 (lộ giới 30 m đến 40 m); xây dựng mới trục đường Nguyễn Văn Cừ nối dài (lộ giới 34 m) và các trục ngang (lộ giới từ 51 m đến 53 m).
Các trục chính khu vực nối kết các khu chức năng đô thị (lộ giới từ 30 m đến 35 m).
Theo như quyết định thì các tuyến đường trục chính của thành phố Cần Thơ bao gồm: Đại lộ Hịa Bình, 30/4, Trần Hưng Đạo, Hùng Vương, Trần Phú, 3/2, 91B, Mậu Thân nối dài… hay các đường có lộ giới từ 30 đến 35m. Như vậy, theo nhận xét từ thực tế thì những căn nhà thuộc tuyến trục chính thành phố sẽ có giá cao hơn các tuyến đường khác. Vì vậy dấu kỳ vọng của β8 là dương.
Tiếp theo là các biến thuộc yếu tố kinh tế bao gồm THUE, KYVONG, THU
NHAP.
THUE là số tiền thuế thu nhập khi mua nhà, số tiền thuế do bên bán hay bên
mua chịu đều ảnh hưởng đến giá nhà, nếu số tiền thuế do bên bán chịu thì giá nhà càng cao vì người bán muốn được bù đắp lại số tiền phải đóng thuế nên giá bán của nhà tăng lên và nếu số tiền thuế do bên mua chịu giá nhà sẽ giảm. Vì vậy, hệ số β9 kỳ vọng mang dấu âm.
KYVONG kỳ vọng về giá khi mua nhà, theo nghiên cứu cho thấy nếu kỳ vọng
tăng thì giá giao dịch cũng tăng thêm. Vì vậy, hệ số β10 kỳ vọng mang dấu dương.
THUNHAP là thu nhập của người mua nhà có tác động đến giá nhà. Theo
35
các căn nhà có giá cao. Các mức thu nhập trong tháng của chủ hộ đánh giá như sau: mức như dưới 3 triệu đồng có giá trị =1, từ 3 triệu đến nhỏ 5 triệu đồng có giá trị = 2, từ 5 triệu đến 8 triệu đồng =3, lớn hơn 8 triệu đồng = 4.Vì vậy dấu β11 được kỳ vọng là dương.
Cuối cùng, các biến thuộc nhóm yếu tố thuộc xung quanh nhà bao gồm: ANNINH và MOITRUONG.
ANNINH là mức độ an toàn thuộc khu vực lân cận và xung quanh nhà ở. Biến định tính được đánh giá từ 1 là rất an ninh, 2 là khá an ninh, 3 là an ninh, 4 chưa được an ninh và 5 là không an ninh. MOITRUONG là mức độ ô nhiễm của môi trường nước thuộc khu vực xung quanh nhà. Là biến định tính có giá trị từ 1 đến 5 theo cấp độ từ cao xuống thấp hồn tồn khơng ơ nhiễm, ít bị ô nhiễm, bị ô nhiễm, bị ô nhiễm nặng, bị ô nhiễm rất nặng. Chất lượng của các yếu tố trên càng cao thì giá nhà càng nên hệ số β12, β13 được kỳ vọng giá trị âm.
36
Bảng 2.1: TÓM TẮT CÁC BIẾN TRONG MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
Biến [Tài liệu tham khảo] Ý nghĩa biến và đơn vị tính Kỳ vọng
GIA Giá nhà trên thị trường, biến phụ thuộc
(1000đ/m2)
Nhóm biến thuộc đặc điểm cấu trúc
DIENTICH[1,4,7,8] Diện tích sàn của nhà (m2) +
DTKGNGOAI[4,7,8] Diện tích để đậu xe, làm vườn, sàn
nước, sân phơi…(m2) +
HUONG[7]
Hướng của nhà phải phù hợp với chủ hộ, biến giả(=1 có phù hợp với yêu cầu của chủ hộ, =0 không ảnh hưởng)
+
TANG[7,8] Số tầng của nhà (tầng) -
SPTAM[7,8] Số lượng phòng tắm trong nhà (cái) +
Nhóm yếu tố thuộc vị trí
VITRI[5,6]
Vị trí tọa lạc của nhà, biến giả (mặt tiền/đường chính =1, trong hẻm/đường phụ =0)
+
TRUCCHINH[5,6] Biến giả, nhà thuộc trục đường chính
=1, ngược lại =0 +
KCTRUNGTAM[5,,6] Khoảng cách từ nhà đến trung tâm thành
phố (km) -
Nhóm yếu tố kinh tế
THUE[4]
Biến giả, số tiền thuế phải nộp, phụ thuộc vào người chịu thuế(=1 là người mua chịu, =0 là ngược lại)
-
KYVONG[6,9]
Kỳ vọng về giá nhà tăng lên của người mua, biến giả (=1 kỳ vọng tăng giá, =0 giá không đổi)
+
THUNHAP Mức thu nhập hàng tháng của chủ hộ,
biến định tính có giá trị 1-4 +
Nhóm các yếu tố xung quanh nhà
ANNINH[1,6,7] Mức độ an ninh của vực quanh nhà,
định tính có mức độ từ 1-5 -
MOITRUONG[1,6,7]
Mức độ về chất lượng mơi trường nước xung quanh nhà, định tính có mức độ từ 1-5
37