Chương 2 : PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.2. MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.2.1. Cơ sở xây dựng mơ hình nghiên cứu
Nhìn chung, qua lược khảo tài liệu cho thấy có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà. Như là, Ridker và Henning (1967)[17] là người đầu tiên ứng dụng mơ hình Hedonic để vào việc xác định giá trị nhà ở. Các tác giả đã khám phá ba nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà là đặc điểm kết cấu nhà, đặc điểm khu dân cư, và đặc điểm môi trường. Ứng dụng phương pháp định giá Hedonic vào thị trường nhà ở. Theo Wen Hai-zhen (2005)[24] nghiên cứu các biến ảnh hưởng tới giá nhà tại Hàn Châu. Bao gồm 4 nhóm: nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc, nhóm dặc điểm thuộc khu vực xung quanh nhà, nhóm đặc điểm thuộc vị trí và nhóm đặc điểm khác. có các biến như diện tích sàn, khoảng cách đến hồ phía Tây, mơi trường bên trong, khoảng cách đến trung tâm thương mại, điều kiện giao thông, bãi đậu xe, mức độ trang trí, quản lý khu vực, mơi trường bên ngoài, gác mái, số tầng nhà, thời gian giao dịch, khu vực giải trí, gần trường đại học. Bên cạnh đó, tại Việt Nam, Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011)[21] cũng cho rằng
diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách BĐS đến trung tâm thành phố và khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường và vị trí tọa lạc của BĐS có ảnh hưởng đến giá nhà tại Tp. Hồ Chí Minh. Mặt khác, Lê Khương Ninh (2011)[10] đã thực hiện nghiên cứu xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá đất thổ cư và đất vườn vùng ven ĐBSCL. Ơng đã tìm ra các nhân tố như sau: khoảng cách đến trung tâm đô thị, khoảng cách đến trung tâm thương mại, khoảng cách đến trường học, mức độ ô nhiềm nguồn nước, mức độ an ninh, khả năng tiếp cận nguồn điện, nguồn nước, quy hoạch treo, loại hình đơ thị, vị trí của lơ đất, kỳ vọng về giá trong tương lai. Theo Chung-Ho Kim, Kyung-Hwan Kim (1999)[4], kỳ vọng về giá cũng tác động đến giá giao dịch của thị trường nhà ở. Tác giả chứng minh điều này khi thực hiện nghiên cứu giải thích sự ra đời của các quy định kiểm soát giá trên thị trường nhà tại Hàn Quốc năm 1999. Thêm vào đó, Sibel SELIM (2008)[20] đã xây dựng mơ hình và chứng minh các biến có ảnh hưởng đến giá
nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ gồm đặc điểm về vị trí, loại nhà, tuổi xây dựng, loại xây dựng, loại sàn phòng ở, loại sàn phòng tắm, số phịng, hệ thống khí đốt, diện tích, và nhiều đặc điểm cấu trúc khác như là hồ bơi, bãi đậu xe, hệ thống nước, thang máy, khí gas, truyền hình cáp, nước nóng, phịng tắm hơi, máy phân hủy rác.
31
Christian Gourieroux and Anne Laferrere (2006)[3] ứng dụng mơ hình định giá Hedonic vào nghiên cứu thực nghiệm các yếu tố ảnh hưởng giá nhà. Trong đó, các tác giả phân ra các biến ảnh hưởng đến nhà ở và chung cư dựa trên các đặc điểm nhà của nước Pháp. Các biến ảnh hưởng chung đến nhà và chung cư: vị trí, diện tích, số phịng, số phịng tắm, thời gian xây dựng, đặc điểm xung quanh, diện tích đậu xe, thuế. Giá nhà ở cịn có các biến có hệ số ảnh hưởng như tầng hầm, diện tích vườn. Đối với chung cư cịn có them các biến tuổi thọ xây dựng, tầng, thang máy, các dịch vụ khác. Các biến trong mơ hình. Tại Hong Kong, Raymond Y.C. Tse, Peter E.D. Love (2000)[26] gồm diện tích sàn, tuổi của nhà và các biến giả về bãi đỗ xe, trung tâm mua sắm, cơ sở thể thao nghĩa trang và loại hình bất động sản. Kết quả của các mơ hình cho thấy tất cả các biến đều có ý nghĩa, ngoại trừ biến giả khả năng tiếp cận trung tâm mua sắm. Balaz
Egert and Dubravko Milajck (2007)[1] nghiên cứu trên 8 nước Trung và Đông
Âu và 19 nước EOCD, thông qua nghiên cứu các yếu tố chính quyết định giá nhà là các yếu tố vĩ mơ: GDP bình qn đầu người, tỷ lệ lãi suất thực, tín dụng nhà ở, dân số, lực lượng lao động, thất nghiệp và mức lương trung bình.