Chương 2 : PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.1. THÔNG TIN CHUNG VỀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
4.1.3. Các đặc điểm kết cấu căn nhà theo mẫu khảo sát
4.1.3.1. Các đặc điểm thuộc cấu trúc nhà ở
Theo số liệu thống kê về các đặc điểm căn nhà được khảo sát cho thấy, hầu hết cấp nhà quan sát đều là cấp 4, có rất ít nhà cấp 3 và khơng có nhà thuộc cấp 1, cấp 2. Tiếp đến, tuổi nhà cao nhất là 15 năm, tuổi nhà nhỏ nhất là 1 năm và trung bình nhà được giao dịch 4,12 tuổi. Qua khảo sát cho thấy, đáp viên không quan tâm đến tuổi nhà và cấp nhà. Đối với số tầng nhà cao nhất là 4 tầng, thấp nhất là 1 tầng, trung bình là 2 tầng, đa số nhà ở đều có thêm gác trên hoặc tầng lửng để có thêm khơng gian rộng rãi và tiết kiệm diện tích đất xây dựng.
Bảng 4.3: ĐẶC ĐIỂM CẤU TRÚC NHÀ Ở ĐƯỢC KHẢO SÁT
Đặc điểm nhà ở ĐVT Thấp nhất Cao nhất Trung bình Độ lệch chuẩn - Cấp nhà Cấp 4 3 3.95 0,211 - Tuổi nhà Năm 15 1 4,12 2,369 - Số tầng nhà Tầng 1 4 2,07 0,738 - Số phòng tắm trong nhà Phòng 1 6 2,42 1.139 - DT khơng gian ngồi nhà m2 120 0 14,28 19,389 - Diên tích sàn m2 24 440 150,47 73,462 - Giá nhà Tr đồng 190 7.000 1602,03 1910,4 - Giá nhà/m2 Tr đ/m2 5,208 50.000 10,9801 5,985
(Nguồn: Số liệu điều tra của tác giả 2012)
Theo khảo sát thực tế nhà ở Tp. Cần thơ, phần lớn nhà ở khơng có phần diện tích khơng gian bên ngồi, đặc biệt là nhà ở tại trong hẻm nhỏ hoặc nhà ở mặt tiền đường nơi đông đúc dân cư tập trung sinh sống nên diện tích nhà nhỏ, vừa đủ cho tiện tích trong gia đình. Bên cạnh đó, theo khảo sát thực tế, diện tích khơng gian ngồi nhà lớn nhất là 120 m2, trung bình là 14,28 m2 các nhà ở có diện tích khơng gian ngồi rộng chủ yếu cách xa trung tâm thành phố và thuộc quận Bình Thủy. Phần lớn diện tích này ở mức trung bình từ 10 m2 đến 20 m2 và đáp viên sử dụng cho đậu xe, sân phơi và cây kiểng. Qua khảo sát nhận thấy đặc điểm nhà ở tại Tp. Cần Thơ là nhà nhỏ hẹp, đặc trưng các căn hộ của thành phố là khơng có phần diện tích khơng gian ngồi nhà.
Dựa vào bảng thống kê cho thấy, diện tích sàn nhà cao nhất là 440 m2, diện tích nhỏ nhất là 24 m2 và trung bình diện tích nhà khảo sát ở mức 150,47 m2. Kế đến thống kê về giá nhà, số tiền cao nhất để mua nhà là 7 tỷ đồng, và thấp
54
nhất là 190 triệu đồng, trung bình giá nhà ở mức hơn 1,6 tỷ đồng. Độ lệch chuẩn của diện tích nhà và giá nhà là rất cao lần lượt ở mức 73,4 và 1910,4 qua đó thể hiện sự biến động hay chênh lệch giữa các mức giá nhà và chênh lệnh diện tích nhà là rất lớn. Điều này chứng tỏ, các căn nhà trên địa bàn Tp. Cần Thơ nhiều có diện tích khác nhau và giá nhà cũng ở nhiều mức khác nhau. Phần lớn nhà ở có tổng diện tích sàn từ 100m2 đến 200 m2 thuộc dạng nhà trung bình vừa đủ cho gia đình có 5 thành viên. Tiếp theo là giá nhà trên mỗi m2 được thống kê theo bảng cho thấy giá nhà/m2 cao nhất là 50 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 5,208 triệu đồng/m2 và trung bình giá nhà mức 10,98 triệu đồng/m2. Thông qua số liệu khảo sát giá nhà chứng tỏ mức giá nhà trên phù hợp thực trạng của thị trường nhà ở tại Tp. Cần Thơ với mức giá trung bình từ 9 triệu/m2 đến 11 triệu đồng/m2. Tại Tp. Cần Thơ, vị trí căn nhà có giá cao nhất là thuộc các vị trí trung tâm thành phố, các tuyến đường chính, đặc biệt giá nhà cao nhất tại tuyến đường Đại lộ Hịa Bình và các tuyến đường lân cận, thậm chí giá nhà tại mặt tiền của Đại lộ Hịa Bình có thể lên đến 50 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, tại các khu chung cư như KDC Hồng Phát, KDC 91B, KDC Hưng Phú, KDC Nam Long, KDC Hưng Phú 1… các KDC này tập trung ở 2 quận Ninh Kiều, Cái Răng và đều có vị trí thuận lợi nằm ngay các tuyến đường chính của thành phố nên mức giá nhà tại đây trong khoảng 8 triệu đồng/m2 đến 15 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí nhà. Các căn hộ có giá thấp trong khoảng 5 triệu đồng/m2 trở xuống là các căn hộ có các đặc điểm như diện tích nhỏ, vị trí nằm sâu trong hẻm, khu vực xa trung tâm thành phố,…
4.1.3.2. Các đặc điểm thuộc yếu tố xung quanh căn hộ và yếu tố
khác của căn hộ được khảo sát
Qua số liệu điều tra nhà ở tại Tp. Cần Thơ, tác giả thống kê các đặc điểm thuộc vị trí nhà và các yếu tố thuộc nhóm kinh tế bao gồm vị trí, hướng nhà, người chịu thuế và kỳ vọng. Theo kết quả phân tích, về vị trí của các căn hộ quan sát, vị trí nhà thuộc mặt tiền hay nằm trên đường chính (đối với nhà trong khu dân cư) tỷ lệ này chiếm 41,9% so với vị trí trong hẻm là 58,2%. Tỷ lệ chênh lệch vị trí nhà được quan sát trong hẻm và mặt tiền là không cao, xấp xỉ gần bằng nhau và xu hướng đáp viên lựa chọn nhà trong hẻm hay ở đường phụ trong khu dân cư chiếm cao hơn. Vì giá nhà ở vị trí này sẽ có giá thấp hơn vị trí mặt tiền hay trục chính nên đáp viên chọn mua nhiều hơn. Theo số liệu thống kê về hướng
55
nhà của các căn hộ cho thấy, có 66,3% người mua nhà quan tâm đến hướng của ngôi nhà khi quyết định mua nhà. Đáp viên cho rằng, hướng căn nhà tốt nhất là hướng nam và hướng đông nam, một số khác cho rằng hướng nhà phù hợp với tuổi chủ của mình. Người lại, có 33,7% đáp viên trả lời rằng họ không quan tâm về hướng của căn hộ.
Bảng 4.4: ĐẶC ĐIỂM VỊ TRÍ, HƯỚNG NHÀ, KỲ VỌNG CỦA ĐÁP VIÊN Tần số (người) Tỷ lệ (%) Tần số (người) Tỷ lệ (%) Vị trí Mặt tiền/Đường chính 72 41,9 Trong hẻm/Đường phụ 100 58,1 Hướng nhà Có ảnh hưởng 114 66,3 Không ảnh hưởng 58 33,7 Kỳ Vọng Giữ nguyên 41 26,8 Tăng 131 76,2
Người chịu thuế
Bên bán 146 84,9
Bên mua 26 15,1
Tổng cộng 172 100
(Nguồn: Số liệu điều tra của tác giả, 2012)
Dựa vào số liệu điều tra cho thấy, kỳ vọng của phần lớn đáp viên vào giá căn nhà sau khi mua sẽ tăng, cụ thể là 76% người mua nhà kỳ vọng giá nhà của họ sẽ tăng lên và 26,8% đáp viên cho rằng giá không đổi. Đáp viên không kỳ vọng vào sự tăng giá trị của căn hộ lý do mua nhà cho mục đích để ở lâu dài.
Xét đến vấn đề thuế thu nhập khi bán nhà, theo luật mua bán nhà đất thì người bán sẽ phải đóng tiền thuế thu nhập và người mua sẽ phải đóng lệ phí trước bạ. Nhưng trên thực tế, phần thuế trên được thỏa thuận giữa hai bên giao dịch. Đa số người mua đều cho rằng phần thuế thuộc về bên nào thì bên đó sẽ đóng thuế, tỷ lệ này chiếm 84,9%. Mặt khác, người mua sẽ chịu cả tiền thuế của bên bán với điều kiện giá nhà sẽ được giảm xuống, tỷ lệ này chiếm không nhiều với 15,1%. Nguyên nhân dẫn đến việc bên bán hoặc bên mua chịu trách nhiệm luôn phần thuế là bên nào nắm rõ luật và cách thức tiến hành hoàn tất thủ tục mua bán nhà thuận tiện, nhanh chóng hơn thì phụ thuộc vào bên đó.
56
Cuối cùng là vấn đề mức độ an ninh và môi trường xung quanh căn hộ, đánh giá của chủ hộ được thống kê trong bảng sau:
Bảng 4.5: MỨC ĐỘ AN NINH VÀ Ô NHIỄM MÔI TRƯỜNG KHU VỰC
XUNG QUANH CĂN HỘ
Đvt: %
Rất an ninh Khá an ninh An ninh Chưa an ninh
An ninh 7,3 57,0% 28,4% 7,3%
Mơi trường Hồn tồn Ít bị Bị ơ Bị ơ nhiễm nặng Không ô nhiễm nhiễm
Nước 27,3 52,9 19,6 6
Khơng khí 27,3 65,7 6,4 0,6
Tiếng ồn 29,1 62,8 8,1 0
(Nguồn: Số liệu điều tra của tác giả, 2012)
Dựa vào số liệu thống kê cho thấy, đa số đáp viên đánh giá mức độ an ninh của khu vực xung quanh căn hộ ở mức độ khá an ninh chiếm 57%, kế đến là an ninh 28,4%, trường hợp rất an ninh chiếm tỷ lệ thấp 7,3% và khơng có khu vực được đáp viên đánh giá hồn tồn khơng an ninh. Tùy thuộc vào đặc điểm của mỗi nơi và tùy vào nhận định chủ quan của mỗi người nên phần lớn các đáp viên trả lời đều ở mức tương đối an ninh là chủ yếu, và có rất ít những nơi được chọn là khá an ninh hay hồn tồn mất an ninh. Việc phịng chống tệ nạn xã hội của người dân trong thành phố từ lâu đã được rèn luyện và mọi người đều có ý thức cảnh giác bảo vệ tài sản và bản thân cao nên việc đánh giá mức độ an ninh của khu vực căn hộ khảo sát đa số đều đánh giá ở mức trung bình. Tương tự, đối với sự đánh giá của đáp viên về ô nhiễm mơi trường nước, khơng khí và tiếng ồn đều nhận được đánh giá ở mức trung bình của đáp viên. Trong ba môi trường được đề cập, môi trường nước được đáp viên quan tâm hơn mơi trường khơng khí và tiếng ồn. Đa số đáp viên cho rằng, mức độ ô nhiễm môi trường nước, khơng khí, tiếng ồn đều ở mức 2 là ít bị ơ nhiễm chiếm hơn 50%, mức hồn tồn khơng bị ơ nhiễm chiếm tỷ lệ là 27,3% đối với môi trường nước và khơng khí, tiếng ồn tỷ lệ là 29,1%. Đáp viên đánh giá tỷ lệ môi trường nước bị ô nhiễm là 19,4%, mơi trường khơng khí và tiếng ồn lần lượt là 6,4% và 8,1%. Trên địa bàn Tp. Cần Thơ hiện nay, mức độ ô nhiễm nguồn nước được đánh giá bị ô nhiễm khá cao đặc biệt ở khu vực gần chợ, dọc theo bờ sông hoặc nơi tập trung sinh sống của nhiều hộ gia đình như khu vực trong hẻm là nơi thường có mức độ ơ nhiễm nguồn nước nặng do nước thải sinh hoạt từ các hộ gia đình. Bên cạnh đó, đặc thù của thành phố là vùng sông nước nên khi vào mùa mưa lũ thường xảy ra
57
tình trạng ngập lụt do vậy yếu tố ô nhiễm môi trường nước được đáp viên quan tâm nhiều hơn các yếu tố khác.
Nhìn chung, thống kê các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà và các đối tượng nghiên cứu trong mơ hình qua khảo sát cho thấy, các đặc điểm thống kê trên tương đối phù hợp với các đặc điểm và thực trạng địa bàn Tp. Cần Thơ. Để tìm hiểu rõ hơn về sự ảnh hưởng của các nhân tố trên, tác giả tiếp tục phần phân tích các yếu tố ảnh hưởng giá nhà dựa vào mơ hình nghiên cứu hedonic.