c− sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003 kế thừa các quy định của Điều 3, Điều 74, Điều 75, Điều 76, Điều 77, Điều 78 và Điều 78a của Luật Đất đai năm 1993; bỏ một số điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy việc tích tụ đất đai, chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở nông thôn.
Cụ thể, Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải là đất th có các quyền và nghĩa vụ:
“1. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, ph−ờng, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
3. Chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất, trừ các tr−ờng hợp chuyển nh−ợng có điều kiện theo quy định Chính phủ;
4. Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài đầu t− tại Việt Nam thuê đất;
5. Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình đ−ợc Nhà n−ớc giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó đ−ợc để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Tr−ờng hợp ng−ời đ−ợc thừa kế là ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài thuộc đối t−ợng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì đ−ợc nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối t−ợng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì đ−ợc h−ởng giá trị của phần thừa kế đó;
6. Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này;
7. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng đ−ợc phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
8. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.”
Luật Đất đai năm 2003 bổ sung cộng đồng dân c− là một đối t−ợng đ−ợc nhà n−ớc giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền của cộng đồng dân c− sử dụng đất đ−ợc hình thành trên cơ sở luật hóa một số quy định của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ về h−ớng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Cộng đồng dân c− không đ−ợc chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, không đ−ợc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất Nhà n−ớc giao.
IV. Quyền và nghĩa vụ của ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài, tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài sử dụng đất
Ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của ng−ời sử dụng đất, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài, tổ chức, cá nhân n−ớc ngồi sử dụng đất tại Việt Nam cịn có các quyền t−ơng ứng với từng mục đích sử dụng đất, t−ơng ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả một lần cho cả thời gian thuê. Tr−ờng hợp đ−ợc phép đầu t− xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho th nhà ở theo quy định của Chính phủ.
Cụ thể nh− sau:
1. Ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài, tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện các dự án đầu t− tại Việt Nam, có các quyền sau:
- Ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài thực hiện các dự án đầu t− tại Việt Nam đ−ợc Nhà n−ớc Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của ng−ời sử dụng đất quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai; ngoài ra ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài về đầu t− vào Việt Nam còn đ−ợc h−ởng các quyền nh− tổ chức kinh tế đ−ợc Nhà n−ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà n−ớc. Bao gồm các quyền chuyển nh−ợng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài đ−ợc nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế để thực hiệc các dự án đầu t− và có các quyền và nghĩa vụ nh− đối với tr−ờng hợp đ−ợc Nhà n−ớc Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất.
44
2. Ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài, tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài đầu t− tại Việt Nam đ−ợc Nhà n−ớc Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ chung của ng−ời sử dụng đất quy định tại Điều 105 và Điều 107, ngồi ra cịn đ−ợc h−ởng các quyền quy định tại khoản 2 Điều 119 nh− sau:
“. . . b) Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng đ−ợc phép hoạt động tại Việt Nam;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; tr−ờng hợp ng−ời mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì đ−ợc Nhà n−ớc giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tr−ờng hợp ng−ời mua tài sản là tổ chức, cá nhân n−ớc ngồi thì đ−ợc Nhà n−ớc Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Ng−ời đ−ợc giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã đ−ợc xác định trong thời hạn còn lại;
d) Cho thuê nhà ở trong tr−ờng hợp đ−ợc phép đầu t− xây dựng kinh doanh nhà ở”.
3. Ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài và tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài đầu t− tại Việt Nam đ−ợc Nhà n−ớc Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có các quyền và nghĩa vụ chung của ng−ời sử dụng đất quy định tại Điều 105 và Điều 107, ngồi ra cịn đ−ợc h−ởng các quyền quy định tại khoản 3 Điều 119 nh− sau:
“. . . b) Chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;
c) Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;
d) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng đ−ợc phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;
e) Tr−ờng hợp đ−ợc phép đầu t− xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ . . .”
4. Ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài đ−ợc nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107; b) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110.
5. Ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107;
b) Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại đối với tr−ờng hợp trả tiền thuê đất hàng năm;
c) Chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng đ−ợc phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài, tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với tr−ờng hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại.
6. Quyền và nghĩa vụ của ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài đ−ợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
- Ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài thuộc các đối t−ợng sau đây thì đ−ợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
a) Ng−ời về đầu t− lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu t− tại Việt Nam;
b) Ng−ời có cơng đóng góp với đất n−ớc;
c) Những nhà hoạt động văn hố, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động th−ờng xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất n−ớc;
d) Ng−ời có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
đ) Các đối t−ợng khác theo quy định của Uỷ ban th−ờng vụ Quốc hội.
- Ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107;
b) Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài thuộc đối t−ợng đ−ợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
c) Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng đ−ợc phép hoạt động tại Việt Nam;
d) Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài thuộc đối t−ợng đ−ợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về dân sự;
46
tr−ờng hợp ng−ời thừa kế là ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngồi khơng thuộc đối t−ợng đ−ợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân n−ớc ngồi thì đ−ợc h−ởng giá trị của phần thừa kế đó;
đ) Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà n−ớc, cộng đồng dân c−, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài thuộc đối t−ợng đ−ợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
d. Trình tự, thủ tục hμnh chính về quản lý vμ sử dụng đất đai đất đai
Luật Đất đai năm 2003 quy định nội dung này thành một ch−ơng trên cơ sở luật hoá một số quy định của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ về trình tự, thủ tục thực hiện chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế