7. Bố cục khóa luận
2.2. Quy định của pháp luật về điều kiện được bồi thường quyền sử dụng
2.2.1. Điều kiện chung
Theo luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường quyền sử dụng đất ở cụ thể tại Khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường”.
Như vậy hộ gia đình cá nhân được bồi thường quyền sử dụng đất ở khi có đủ các điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì sẽ được bồi thường về đất. Các điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường quyền sử dụng đất tại Điều 75 bao gồm bốn điều kiện sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp;
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất vì mục đích quốc phịng an ninh (Điều 61 Luật Đất đai); phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng
đồng (Điều 62 Luật Đất đai); vì đất ở trong khu vực bị ơ nhiễm mơi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún đe dọa tính mạng con người (Điểm đ, Điểm e Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai);
- Hộ gia đình, cá nhân khơng thuộc trường hợp không được bồi thường quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 82 Luật Đất đai 2013.
Trên đây là các điều kiện chung để hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở sẽ được bồi thường quyền sử dụng khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ được bồi thường quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
2.2.2. Điều kiện cụ thể được bồi thường quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường về đất. Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng trường hợp như sau:
Trường hợp thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nơng nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn39 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
- Sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014: việc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định căn cứ vào thời gian ghi trên một số giấy tờ, trường hợp khơng có giấy tờ do UBND xã xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất40;
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp; - Chưa có thơng báo hoặc quyết định thu hồi đất41.
39
Xem phụ lục II Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đầu tư.
40 Xem tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
Trường hợp thứ hai, hộ gia đình, cá nhân khơng có hộ khẩu thường trú tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Đất phải được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp. - Tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp với quy hoạch.
- Chưa có quyết định hoặc thơng báo thu hồi đất.
Trường hợp thứ ba, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01-07-2014 quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Điều kiện cần, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện chung là:
+ Đất sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2014; + Đất không có tranh chấp;
+ Đất phù hợp với quy hoạch tai thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Chưa có thơng báo hoặc quyết định thu hồi đất;
+ Đồng thời hộ gia đình, cá nhân phải thỏa mãn các điều kiện riêng cho từng trường hợp lấn chiếm.
- Điều kiện đủ:
+ Đối với đất lấn chiếm hành lang bảo vệ an tồn cơng trình cơng cộng; long đường, lề đường, vỉa hè, đất xây dựng trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp, cơng trình cơng cộng khác thì tại thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm khơng cịn thuộc hành lang bảo vệ an tồn cơng trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thơng; khơng có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp và cơng trình cơng cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Đối với trường hợp đất lấn chiếm của các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp. Nếu đất lấn chiếm hiện nay thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phịng hộ và khơng có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu đất lấn chiếm hiện nay không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng rừng phịng hộ, xây dựng cơng trình hạ tầng cơng cộng thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đất lấn chiếm kể từ ngày 01-07-2004 đến trước ngày 01-07-2014 và hiện nay diện tích đất này được xác định không giao cho nông trường, lâm trường quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Đối với trường hợp lấn chiếm đất chưa sử dụng mà lấn chiếm hiện không thuộc quy hoạch đất quốc phòng an ninh, đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng tại điều 62 Luật Đất đai thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp thứ tư, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai như sau:
- Đất do người đứng đầu điểm dân cư, UBND cấp xã giao đất hoặc do tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, cơng nhân viên, xã viên;
- Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2014 - Được xác định là đất khơng có tranh chấp
- Phù hợp với quy hoạch
- Chưa có thơng báo hoặc quyết định thu hồi đất.
Trên đây là các điều kiện để hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất được Nhà nước bồi thường về đất. Nếu không thỏa mãn các điều kiện trên thì hộ gia đình cá nhân sẽ khơng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường về đất. Đối với đất ở không đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ được hỗ trợ bằng hình thức Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở theo quy định tại Khoản 2 Điều 79 Luật Đất đai và Khoản 4 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
Như vậy, bồi thường về đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ xảy ra hai trường hợp: Nếu hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được bồi thường quyền sử dụng đất về đất ở. Hoặc không được bồi thường về đất ở mà chỉ được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất nếu Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở nếu hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.