7. Bố cục khóa luận
2.3. Quy định của pháp luật Đất đai về xác định đất ở được bồi thường
Xác định diện tích đất ở
Diện tích đất ở đối với trường hợp khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được xác định theo quy định tại Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Thứ nhất, đối với đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức cơng nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán tại địa phương. Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức cơng nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức cơng nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là tồn bộ diện tích thửa đất42
.
- Thứ hai, đối với đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân43
.
- Thứ ba, đối với đất ở là đất lấn, chiếm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhưng đủ điều kiện xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở44. Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì
42
Xem tại Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai 2013
43 Xem tại Khoản 5 Điều 103 khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai 2013.
diện tích đất ở được cơng nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các cơng trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì cơng nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các cơng trình phục vụ đời sống đó45.
- Thứ tư, đối với đất ở được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở46
.
- Thứ năm, đối với đất ở được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở47.
Xác định thửa đất ở
Đối với đất ở khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì xác định loại đất ở theo quy định tại Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;
- Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất;
- Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (khơng phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện như sau:
+ Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;
+Trường hợp khơng xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.
- Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.
45
Xem tại điểm a Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
46 Xem tại khoản 2 Điều 22 và khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trên đây là các căn cứ để xác định loại đất ở và diện tích đất ở đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Xác định đất ở có ý nghĩa quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ và thực hiện bồi thường. Các căn cứ xác định đất ở là cơ sở để xác định hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.