7. Bố cục khóa luận
2.5. Trình tự, thủ tục bồi thường đất ở
Đối với đất ở của hộ gia đình cá nhân khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đủ điều kiện được bồi thường quyền sử dụng đất thì trình tự, thủ tục bồi thường cũng được thực hiện như đối với trình tự, thủ tục bồi thường đất ở thông thường tuy nhiên có sự tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân trong việc đo đạc, kiểm kê đất đai. Luật Đất đai 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa có mục quy định rõ ràng và cụ thể về trình tự bồi thường quyền sử dụng đất nói chung và đối với đất ở nói riêng. Tổng quát quy trình thực hiện bồi thường bao gồm các bước sau:
- Bước 1. Thông báo thu hồi đất53: Trước khi có quyết định thu hồi đất ở, chậm nhất là 180 ngày, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thơng báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Thơng báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở
51
Quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013
52 Xem từ Điều 28 đến Điều 32 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.
Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
- Bước 2. Thu hồi đất54: Sau khi nhận được Thông báo thu hồi đất, nếu người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không cần chờ hết thời hạn thông báo.
- Bước 3. Thành lập Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm tổ chức dịch vụ cơng về đất đai, Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án55
.
- Bước 4. Thực hiện đo đạc, kiểm đếm thống kê thiệt hại của người bị thu hồi đất56.
- Bước 5. Lập, thẩm định phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư57
: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.
- Bước 6. Niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, lấy ý kiến của nhân dân58
: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất. Hình thức lấy ý kiến là: Tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp cịn có ý kiến khơng đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hồn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.
54 Quy định tại Khoản 2, 3, 4 Điều 67 Luật Đất đai 2013.
55 Quy định tại Điều 68 Luật Đất đai 2013.
56
Quy định tại Khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013.
57 Xem tại Khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013
- Bước 7. Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện59: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi. Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt.
- Bước 8. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở60: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau: Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; bồi thường bằng tiền. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu khơng có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì việc bồi thường được thực hiện bằng phương thức: Bồi thường bằng tiền; bồi thường bằng đất.
- Bước 9. Tổ chức chi trả tiền bồi thường61: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có hiệu lực thi hành, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chủ trì, phối hợp với Chủ đầu tư dự án, UBND xã nơi
59
Xem khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013.
60 Xem Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
thực hiện dự án, tiến hành chỉ trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo phương án được phê duyệt.
Trường hợp người sử dụng đất không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển khoản tiền khơng nhận vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc nhà nước.
- Bước 10. Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất62: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng. Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Trường hợp người có đất bị thu hồi khơng bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 70, Điều 71 Luật Đất đai năm
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2
Qua những phân tích ở trên có thể thấy rằng các quy định của pháp luật đất đai về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã khá hoàn thiện và phát huy được vai trò trong thực tiễn thực hiện. Điều này đã tạo cơ sở pháp lý để việc bồi thường được diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật, góp phần giải quyết những vấn đề vướng mắc trong công tác bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất. Các quy định của pháp luật về bồi thường được xây dựng trên cơ sở bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất, tạo điều kiện tốt nhất cho người bị thu hồi đất ở có thể tạo lập nơi ở mới, ổn định cuộc sống.
Tuy nhiên bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất thường xuyên thay đổi. Chính vì vậy đã dẫn tới tình trạng so bì, khiếu kiện của người có đất bị thu hồi. Về thời điểm xác định giá bồi thường còn chưa cụ thể, việc lập kế hoạch và phương án bồi thường tại một số dự án cịn thiếu dân chủ, cơng khai, minh bạch. Quy định về bồi thường quyền sử dụng đất ở khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã trở thành một nội dụng quan trọng, mang tính tất yếu trong pháp luật đất đai. Vì vậy, trong thời gian tới, các cơ quan có thẩm quyền cần phải tiếp tục hồn thiện những quy định này để có thể khắc phục những bất cập còn tồn tại, bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất cũng như tạo điều kiện cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi
CHƯƠNG 3
THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN
ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT MÀ KHƠNG CĨ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT