7. Bố cục khóa luận
3.1. Thực tiễn và những bất cập khi áp dụng pháp luật về bồi thường quyền
3.1.4. Bất cập về xác định giá đất bồi thường
- Thứ nhất, việc áp dụng nguyên tắc định giá đất và phương pháp xác định giá đất còn bộc lộ nhiều điểm bất cập, chưa thực sự hợp lí.
+ Thực tế cho thấy, số tiền bồi thường nhiều hay ít tùy thuộc chủ yếu vào việc xác định giá đất tính bồi thường. Kết quả là giá đất được xác định có khả năng khó tuân thủ nguyên tắc “độc lập, khách quan” theo Khoản 3 Điều 115 Luật Đất đai năm 2013. Nói cách khác, dù có quy trình chi tiết và có sự tham mưu của nhiều cơ quan, song giá đất cụ thể vẫn được xác định bởi cơ quan hành chính nhà nước dưới sự chủ trì của lãnh đạo UBND cấp tỉnh. Trong khi đó, ý chí của UBND cùng với các cơ quan hành chính nhà nước chịu trách nhiệm tham mưu khơng phải là ý chí của thị trường. Trên thực tế, “giá thị trường phải là giá trị thực của hàng hóa được giao dịch”70
mà khơng phải là giá đất thơng qua lăng kính của cơ quan hành chính nhà nước.
+ Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Nếu các văn bản trước đây sử dụng cụm từ “sát với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường”71 thì Luật Đất đai năm 2013 sử dụng cụm từ “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Thực chất, về ngữ nghĩa khơng có sự thay đổi lớn, bởi cả hai từ “sát” và “phù
70
Châu Hồng Thân: “Bất cập liên quan đến giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước THĐ”, Tạp chí khoa học Trường Đại học Cần Thơ, số 26/2013, tr. 47-54.
hợp” đều là những cụm từ “định tính”, khơng “định lượng” được. Hơn nữa, trong điều kiện Việt Nam chưa thực sự có thị trường đất đai và cũng chưa xác định được “giá thị trường” thì khái niệm “sát” hay “phù hợp” với giá thị trường đều khơng thể xác định chính xác được. Mặt khác, vì nhiều lí do khác nhau, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định vẫn thường thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, có thể đưa ra những lí do để lí giải cho tình trạng này như sau:
+ Lý do chủ quan: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đặt mục tiêu trong xác định giá đất nhằm hướng đến phát triển kinh tế- xã hội, tạo điều kiện thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh trên địa bàn, hài hịa lợi ích giữa Nhà nước và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi. Có lẽ vì lí do này mà giá đất để làm căn cứ tính tiền bồi thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường hiện nay.
+ Lý do khách quan: Thực tế cho thấy các cơ quan thẩm định giá cấp tỉnh rất khó trong việc xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Bởi lẽ, thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta vẫn chủ yếu hoạt động tự phát, chủ yếu vẫn là các giao dịch “ngầm”; việc tạo lập thị trường bất động sản minh bạch, hoạt động dưới sự quản lí của Nhà nước mới đang trong thời kì “từng bước xác lập”. Vì vậy rất khó để xác định được giá giao dịch thực tế của thị trường.
- Thứ hai, bất cập khi quy định giá đất bồi thường là giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất.
+ Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định “việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.
+ Việc xác định thời điểm bồi thường là thời điểm có quyết định thu hồi là chưa hợp lí và chưa phù hợp với thực tế vì trong thực tế việc bồi thường, giải tỏa, đa số các khiếu nại của người dân đều liên quan đến giá đất. Theo quy định hiện hành, người dân được bồi thường theo phương án do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, thực tế từ lúc có quyết định thu hồi đất cho đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường có khi là 3 năm hoặc 5 năm. Như vây dù bị kéo dài về thời gian chi trả tiền bồi thường nhưng giá đất để chi trả thì vẫn là tại thời điểm thu hồi đất. Khi đó, giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thường đã khác xa so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Vì vậy, người bị thu hồi đất luôn chịu thiệt thịi. Trong những năm đó, giá đất và cả chính sách bồi thường về đất đai đã thay đổi, đồng tiền giảm giá trị, cơ hội đầu tư kinh doanh hay có nhà ở của người dân cũng bị mất.