7. Bố cục khóa luận
2.4. Quy định của pháp luật về hình thức bồi thường và giá đất để tính bồ
thường khi Nhà nước thu hồi đất ở đối với hộ gia đình cá nhân
Hình thức bồi thường
Khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định các hình thức bồi thường quyền sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:
- Được bồi thường bằng đất ở nhà ở đối với trường hợp khơng cịn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi. Nếu khơng có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
- Được bồi thường bằng tiền đối với trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Như vậy luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn quy định có 3 hình thức bồi thường quyền sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất là: bồi thường bằng đất ở, nhà ở, hoặc bằng tiền.
Giá đất tính tiền bồi thường
Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất được quy định tại Khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm các nguyên tắc sau:
- Việc định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có
cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định48. Giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định theo thống kê giá đất thị trường đối với các thông tin đã khảo sát. Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá đất khơng đủ thơng tin về giá đất thì thu thập thơng tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất. Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thơng tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất49
.
- Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất50
. Khoản 2 Điều 74 và Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất áp dụng để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất
48 Xem tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất
49
Xem tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất51
. Việc định giá đất cụ thể được thực hiện như sau52: - Lập kế hoạch định giá đất cụ thể;
- Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể;
- Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin về thửa đất, giá đất thị trường; - Thẩm định phương án giá đất;
- Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
Trên đây là các quy định về hình thức bồi thường về đất ở và giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, chủ thể định giá đất tính bồi thường và chủ thể trực tiếp chi trả tiền bồi thường cũng là các cơ quan, đơn vị thuộc các cơ quan hành chính nhà nước. Xác định giá đất cụ thể được thực hiện có kế hoạch và quy trình chặt chẽ. Điều này nhằm đáp ứng yêu cầu định giá phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá nhưng vẫn bảo đảm sự thống nhất trong quá trình định giá đất cụ thể ở địa phương, tránh sự không đồng bộ, gây so bì khiếu nại, đặc biệt là khi sử dụng kết quả định giá cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.