7. Bố cục khóa luận
3.3. xuất, kiến nghị
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành trong thực tiễn đã bộc lộ một số hạn chế, khó khăn, bất cập trong q trình thực hiện bồi thường đối với đất ở mà hộ gia đình cá nhân đang sử dụng nhưng khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Một số địa phương do hiểu và áp dụng không thống nhất các quy định của pháp luật về bồi thường nên lúng túng trong giải quyết các yêu cầu của người sử dụng đất cũng như ban hành các quyết định hành chính thiếu cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng khiếu nại về đất đai. Để thực hiện tốt công tác về bồi thường quyền sử dụng đất nói chung và đối với đất ở nói riêng cần phải có những thay đổi, bổ sung phù hợp về thực tiễn thực hiện bồi thường quyền sử dụng đất. Qua quá trình nghiên cứu đề tài khóa luận, tác giả có một số đề xuất kiến nghị để hoàn thiện các quy định về bồi thường quyền sử dụng đất như sau:
- Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 cần bổ sung khái niệm đất ở. Quy định khái niệm về đất ở là một trong những căn cứ quan trọng, có ý nghĩa trong việc xác định đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi bồi thường quyền sử dụng đất.
- Thứ hai, pháp luật về đất đai nên bãi bỏ quy định về chủ thể sử dụng đất ở là hộ gia đình bởi lẽ đối với chủ thể hộ gia đình khi được bồi thường quyền sử dụng đất ở chưa có quy định về các thành viên trong hộ gia đình được nhận tiền bồi thường. Ngoài ra đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất chung của các thành viên trong hộ gia đình gặp nhiều khó khăn do khó xác định cơng sức đóng góp của các thành viên. Vì vậy chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình theo pháp luật đất đai là khơng cịn phù hợp nên cần bỏ quy định này.
- Thứ ba, pháp luật cần quy định cụ thể về thời điểm đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ theo hướng sửa đổi điều kiện được bồi thường về đất tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. Có thể bổ sung quy định tại Điều 75 đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất. Việc quy định thời điểm xác định điều kiện cấp GCNQSDĐ khơng chỉ có ý nghĩa đối với việc bồi thường về đất mà cịn ảnh hưởng đến việc hộ gia đình cá nhân xin cấp GCNQSDĐ.
- Thứ tư, cần có sự quy định thống nhất đối với điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
về điều kiện đất phù hợp với quy hoạch. Sửa đổi thống nhất điều kiện cấp GCNQSDĐ theo hướng tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ là phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.
- Thứ năm, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cần bổ sung thêm quy định hướng dẫn chi tiết về quy định cấp GCNQSDĐ trong trường hợp Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 để làm cơ sở bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thứ sáu, hành vi vi phạm pháp luật đất đai rất nhiều tuy nhiên Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ đề cập đến việc cấp GCNQSDĐ cho trường hợp đất lấn, chiếm. Vì vậy pháp luật đất đai cần có quy định cụ thể về cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai khác để làm cơ sở bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thứ bảy, Luật Đất đai 2013 cần bổ sung thêm khái niệm đất lấn chiếm và thêm điều khoản quy định về cách xác định đất lấn chiếm. Vì thực tế đang có nhiều trường hợp liên quan đến việc xác định đất lấn, chiếm mà pháp luật khơng có quy định thì sẽ có nhiều cách hiểu khác nhau và xử lý khác nhau nên khó khăn trong vấn đề quản lý đất đai.
- Thứ tám, pháp luật cần quy định cụ thể hơn về khái niệm “phù hợp với giá thị trường” trong xác định giá đất. Kiến nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
- Thứ chín, cần sửa đổi, bổ sung quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 là giá đất được xác định tại thời điểm bồi thường thay thế quy định hiện hành giá đất bồi thường được xác định tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất.
- Thứ mười, đối với trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả tiền bồi thường tại Điều 93 Luật Đất đai 2013 nên áp dụng lại quy định của Luật Đất đai 2003 để giải quyết thay thế quy định hiện hành.
- Mười một, đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở trước ngày 01/07/2004 mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ khi Nhà nước thu hồi đất thì xem xét bồi thường như đối với đất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013.
- Mười hai, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cần bổ sung thêm quy định về trình tự bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để thống nhất về trình tự tránh tình trạng mỗi địa phương lại có quy trình về bồi thường, giải phóng mặt bằng khác nhau.
TIỂU KẾT CHƯƠNG 3
Nghiên cứu Luật đất đai hiện hành cho thấy, vấn đề bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề tồn đọng và nan giải, gây nên những bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và các cơ quan chính quyền có trách nhiệm thu hồi đất. Thực tế cho thấy việc áp dụng pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi ở một số địa phương vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thực sự đem lại hiệu quả, ở đâu đó vẫn cịn xuất hiện một số cán bộ địa phương làm việc thiếu trách nhiệm; giải quyết việc bồi thường chưa chính xác, rõ ràng, minh bạch gây ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất nói chung và đối với hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất nói riêng gây nên nhiều bức xúc trong nhân dân. Để khắc phục tình trạng này, pháp luật phải có những sửa đổi, bổ sung, đưa ra những biện pháp thiết thực để thi hành pháp luật đất đai một cách hiệu quả nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho người dân và giảm thiểu tình trạng bất cập trong lĩnh vực thu hồi đất.
Từ thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về bồi thường đất ở khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã rút ra được một số bất cập. Từ đó đưa ra định hướng để hồn thiện pháp luật đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn và giải quyết hài hịa về lợi ích của người sử dụng đất với Nhà nước và chủ đầu tư khi thu hồi đất ở.
KẾT LUẬN
Trong bối cảnh phát triển kinh tế, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa của nước ta hiện nay, đất đai ngày càng khẳng định vị thế và vai trò quan trọng là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Trong xu thế phát triền Nhà nước cần thết phải tiến hành thu hồi đất trong đó có đất ở để thực hiện các chính sách quản lý đất đai phục vụ sự phát triển kinh tế - xã hội, chính trị của đất nước. Tuy nhiên, việc thu hồi đất ở dù phục vụ mục đích phát triển cung của cộng đồng, quốc gia, dân tộc song do nhiều nguyên nhân mà không tránh khỏi những dư luận, bức xúc của người dân, tỷ lệ khiếu kiện tăng cao, những hậu quả xã hội tiêu cực đòi hỏi Nhà nước phải giải quyết tốt hơn nữa việc bồi thường quyền sử dụng đất ở đặc biệt là đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Nhà nước ta dù đã rất quan tâm đến vấn đề bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất nói chung và đất ở nói riêng nhưng đồng thời với việc ban hành Luật Đất đai, những chủ trương chính sách mới cần bảo đảm đồng bộ trong hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành cũng như có sự tổng kết, đánh giá hiệu quả thực tế triển khai áp dụng. Từ đó, kịp thời có những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp về mặt pháp lý cũng như thực tiễn thi hành công tác bồi thường khi thu hồi đất. Điều này đòi hỏi sự can thiệp về mặt chủ trương, chính sách trong cơng tác thu hồi bồi thường cũng như trong quản lý đất đai của Nhà nước. Từ việc tìm hiểu những qui định hiện hành về bồi thường quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất và thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật, khóa luận đã chỉ ra những tồn tại trong thực tế. Qua đó, tác giả mạnh dạn đề xuất một số giải pháp nhàm hoàn thiện pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho người dân có cuộc sống, chỗ ở ổn định cũng là bảo vệ tài nguyên quý giá của đất nước.
Qua nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về bồi thường quyền sử dụng đất ở
cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất”, từ những căn cứ và quy định của pháp luật về bồi thường về đất
nói chung và bồi thường về đất ở nói riêng là cơ sở rút ra một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả trong quá trình bồi thường đồng thời hạn chế những khiếu kiện về quản lý đất đai góp phần hồn thiện pháp luật và sự quản
lý của nhà nước đối với tài nguyên đất. Như vậy, để giải quyết được những bất cập trong công tác bồi thường quyền sử dụng đất ở nói riêng và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nói chung khi Nhà nước thu hồi đất địi hỏi Nhà nước ta phải có những chế định liên quan đến đất đai một cách cụ thể, phù hợp với tình hình xã hội; các chế định đó phải hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và người hưởng lợi từ việc thu hồi đất cho người. Chỉ khi làm được những điều này thì pháp luật Đất đai mới có thể phát huy tối đa hiệu quả và thực sự đi vào đời sống, củng cố niềm tin của người dân đối với Đảng, Nhà nước, trên cơ sở đó tạo động lực để phát triển đất nước ngày càng văn minh và hiện đại.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục văn bản pháp luật
1. Luật đất đai các năm 1987, 1993, 2003, 2013; 2. Hiến pháp các năm 1946, 1959, 1980, 1992, 2013;
3. Quyết định số 34-HĐBT ngày 17 tháng 8 năm 1981 của Hội đồng Bộ trưởng;
4. Nghị định số 90/1991/NĐ-CP ngày 17/8/1991 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích cơng cộng;
5. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/04/1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng;
6. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
7. Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
8. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007, do Chính phủ ban hành quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai và giải quyết khiếu nại về đất đai;
9. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 do Chính phủ ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
10. Nghị quyết số 43/NQ-CP ngày 27 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ; 11. Thơng tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
12. Quyết định số 10/2013/QĐ-UBND ngày 22 tháng 5 năm 2013 quy định về việc ban hành bảng giá nhà xây dựng mới, bảng giá vật kiến trúc xây dựng mới trên đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai;
13. Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
14. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 do Chính phủ ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
15. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất;
16. Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
17. Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 do Chính phủ đã ban hành sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
Danh mục tài liệu tham khảo
1. Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Hà Nội – 2009;
2. Thạc sĩ Nguyễn Đắc Văn, Bài giảng Luật đất đai, Đà Lạt, 2017;
3. Nguyễn Văn Chiến, Thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội,
Khóa luận tốt nghiệp, năm 2013;
4. Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Vấn đề lý luận xung quanh khái niệm
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tạp chí Luật học số 1, năm 2009;
Danh mục website tham khảo:
1. www.baotainguyenmoitruong.vn; 2. Luanvan.net.vn; 3. www.gialai.gov.vn; 4. www.tracuuphapluat.info; 5. Thuvienphapluat.vn; 6. Vietnamnet.vn; 7. Phuluatsu.com; 8. Thukyluat.vn.
PHỤ LỤC
1. BẢN ÁN SỐ 158/2017/HC-PT NGÀY 15/9/2017 KHẾU KIỆN QUYẾT ĐỊNH GIẢI QUYẾT KHIẾU NẠI TRONG LĨNH VỰC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI.
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG
Bản án số: 158/2017/HC-PT Ngày: 15/9/2017
V/v Khiếu kiện quyết định giải quyết khiếu nại trong lĩnh vực quản lý đất đai
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tịa: Ơng Lê Tự
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Thanh Long