7. Bố cục khóa luận
3.1. Thực tiễn và những bất cập khi áp dụng pháp luật về bồi thường quyền
3.1.2. Bất cập về điều kiện được bồi thường quyền sử dụng đất ở
Trong thực tế, việc áp dụng các quy định về điều kiện được bồi thường quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất còn gặp nhiều vướng mắc dẫn đến việc giải quyết sai trong vấn đề bồi thường gây ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất. Bởi vì quy định về bồi thường đất ở khi áp dụng còn tồn tại nhiều bất cập nên khi thu hồi đất ở của hộ gia đình cá nhân khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất có trường hợp không được bồi thường nên nhiều hộ gia đình cá nhân đã khiếu kiện các quyết định hành chính về thu hồi và bồi thường về đất để nhằm đảm bảo quyền lợi của mình. Dưới đây là một số ví dụ về trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân mà không được bồi thường:
Thứ nhất, vụ việc của ông Phan Mạc X thành phố Vũng Tàu tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Nội dụng vụ án
Ngày 09/12/2016 UBND thành phố Vũng Tàu ban hành Quyết định số 10962/QĐUBND về việc thu hồi đất và phê duyệt kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho ơng Phan Mạc X thuộc Cơng trình Cải tạo, nâng cấp đường 30/4 đoạn từ Ngã bà Chí Linh đến Ẹo Ơng Từ thuộc phường 11, thành phố Vũng Tàu. Diện tích thu hồi 105m2 thuộc một phần thửa 214 tờ bản đồ thu hồi đất phường 11.
Diện tích 105m2 đất theo quyết định thu hồi nằm ngoài giấy CNQSD đất cấp cho ông X năm 1997, nhưng là một phần nằm trong diện tích 10.220m2 có nguồn gốc do cha mẹ của ông X là bà Huỳnh Thị N khai phá sử dụng từ năm 1966, có nhà ở từ năm 1967, có xác nhận khê khai đóng thuế chốn đất Quốc gia ngày 08/11/1970. Tuy nhiên khi cấp giấy CNQSD đất Nhà nước đã trừ
phần diện tích đất trên ra khỏi giấy do nằm trong dự kiến mở rộng đường 30 tháng 4 nên diện tích 137,5 m2 khơng được thể hiện trong sổ mục kê, sổ đăng ký, sổ địa chính, bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa. Hộ ơng X vẫn sử dụng diện tích đất trên liên tục ổn định, khơng có tranh chấp cho đến khi bị thu hồi năm 2014.
Việc thu hồi không được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và hỗ trợ nhà, vật kiến trúc theo quy định pháp luật.
Ông X khiếu nại Quyết định số 10962. Ngày 21/7/2017 Chủ tịch UBND thành phố V ban hành Quyết định số 3543/QĐ-UBND giải quyết khiếu nại (lần đầu) đối với Quyết định số 10962, có nội dung bác đơn khiếu nại của ông X.
Ngày 02/12/2017 ông Phan Mạc X làm đơn khởi kiện yêu cầu hủy Quyết định số 10962 và Quyết định số 3543. Buộc UBND thành phố Vũng Tàu bồi thường tồn bộ diện tích đất thực tế bị thu hồi 105 m2
theo giá đất ở. Nhận định của Tòa án:
- Về nguồn gốc thửa đất ông X đang sử dụng:
+ Diện tích thửa đất 11.220m2 do ông T và bà N (cha mẹ của ông X) khai phá và sử dụng ổn định từ năm 1966.
+ Năm 1967 xây dựng một căn nhà cấp 4 trên thửa đất này
+ Năm 1977 bà N làm thủ tục kê khai nhà cửa và được UBND phường Phước Thắng xác nhận
+ Năm 1989 bà N giao trả 600m2 đất để Nhà nước giao cho ông Nguyễn Hữu N.
+ Năm 1988 ông N chuyển nhượng cho ông Ph 300m đất trong số diện tích 600m2
+ Năm 1993 ơng ơng Ph chuyển nhượng tồn bộ diện tích đất cùng nhà ở cho bà H. Năm 1993 bà H được sở xây dựng cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
+ Năm 1998 bà H chuyển nhượng lại tồn bộ cho ơng Phan Mạc X. Năm 2001 Ông Phan Mạc X được UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cấp GCNQSDĐ có diện tích 312 m2 trong đó có 230m2 đất ở theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp cho bà H năm 1993.
+ Năm 1992 bà N được UBND TP Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (căn nhà xây dựng từ năm 1967)
+ Năm 1995 bà N chuyển nhượng tồn bộ diện tích đất cịn lại là 9.735m2 cho ông Trần Văn H.
+ Năm 1997 ông H chuyển nhượng lại cho bà N căn nhà cùng diện tích đất là 890m2
.
+ Năm 1997 bà N được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tồn bộ diện tích 890 m2
trong đó có 84 m2 đất ở (theo diện tích cấp chủ quyền nhà năm 1992), 806 m2 đất nông nghiệp.
+ Năm 2005 bà N chết ơng X được thừa kế tồn bộ diện tích 890m2 đất và căn nhà xây dựng năm 1967.
Như vậy nguồn gốc thửa đất của ông X đang sử dụng bao gồm: 890 m2 đất do thừa kế từ bà N trong đó có 84m2
đất ở và 312 m2 đất nhận chuyển nhượng từ bà H trong đó có 230m2
đất ở. Tồn bộ diện tích thửa đất ông X đang sử dụng đều có nguồn gốc từ cha mẹ ông khai phá và sử dụng năm 1966.
- Về xác định đất ở:
+ Năm 1997 bà N được cấp GCNQSDĐ nhưng toàn bộ thửa đất chưa được xá định đất ở
+ Năm 2011 ông X chuyển mục đích 146m2
đất vườn ao sang đất ở + Căn cứ điểm b khoản 5 Điều 24 Nghị định số43/2014/NĐ-CP khi Nhà nước thu hồi, thì diện tích đất ở được xác định lại theo: Khoản 2 Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013. Diện tích đất ở được xác định bằng khơng q (05) lần hạn mức giao đất ở (hạn mức giao đất ở là 150m2) là 750m2; ông Phan Mạc X mới được công nhận 230m2 đất ở và (84m2 được cấp giấy năm 1997 + 146m2 chuyển mục đích năm 2011), cịn lại 520m2 đất ở nữa chưa được cơng nhận
Vì vậy diện tích đất ơng X bị thu hồi yêu cầu bồi thường đất ở nhà có căn cứ.
- Về điều kiện bồi thường:
+ Nguồn gốc thửa đất ơng X đang sử dụng có nguồn gốc do cha mẹ ơng khai phá từ năm 1966
+ Ngày 25/11/2002 UBND tỉnh BR-VT mới có Quyết định 9399/QĐ- UBND về phê duyệt chi tiết tỉ lệ 1/2000 khu dân cư bắc sân bay TP V, theo
đó mới qui hoạch lịng, lề đường 30/4. Như vậy việc quy hoạch có sau thời điểm gia đình ơng X sử dụng đất.
Vì vậy ơng X đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Quyết định giải quyết của Tòa án
Tại bản án số: 63/2018/HC-ST Ngày: 26/10/201867 Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã quyết định chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông X và buộc UBND thành phố Vũng Tàu bồi thường cho ông X theo quy định về bồi thường đất ở.
Thứ hai, vụ việc của một số hộ dân tại huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa68
Nội dung
Năm 1993 một số hộ dân tại xã tại xã Tân Trường và xã Tùng Lâm, Khu kinh tế Nghi Sơn, huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa mua đất xã bán làm đất ở. Ngày 9/4/2010, UBND tỉnh Thanh Hóa quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2000, phê duyệt theo Quyết định số 1135/QĐ-UBD, hai bên tuyến Quốc lộ 1A khu số 3, Khu kinh tế Nghi Sơn có chức năng đất trồng cây xanh, mỗi bên rộng 37m.
Đến năm 2018 quy hoạch trên vẫn chưa được thực hiện. Theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì trong trường hợp này người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên khi các hộ dân trên làm đơn xin cấp GCNQSDĐ thì khơng được cấp với lý do đất khơng phù hợp với quy hoạch.
Như vậy trường hợp của các hộ dân trên nếu khơng được cấp GCNQSDĐ thì khi Nhà nước thu hồi diện tích đất ở cũng sẽ khơng được bồi thường về đất vì khơng đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ với lí do đất khơng phì hợp với quy hoạch.
Từ thực tiễn hai vụ việc và các quy định của pháp luật cho thấy quy định của pháp luật về điều kiện được bồi thường quyền sử dụng đất ở còn tồn tại một số bất cập như sau:
- Thứ nhất, bất cập khi pháp luật đất đai không quy định về thời điểm xác định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
67
https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta216944t1cvn/chi-tiet-ban-an
68 Xem tại https://ngaymoionline.com.vn/huyen-tinh-gia-tinh-thanh-hoa-khong-duoc-cap-so-do-vi-dat-bi- troi-vao-quy-hoach-4496.html
+ Theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường về đất. Như vậy điều kiện để hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất ở mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất được bồi thường thì hộ gia đình cá nhân phải đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật Đất đai chỉ quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khơng có quy đinh về thời điểm xác định điều kiện dẫn đến nhiều bất cập trong q trình giải quyết. Vì vậy có địa phương thì căn cứ vào thời điểm sử dụng đất để xác định điều kiện nhưng lại có địa phương căn cứ vào thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thời điểm lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
+ Đơn cử như hộ ông Phan Mạc X tại thành phố Vũng Tàu tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ông X bắt đầu sử dụng đất từ năm 1966 đến ngày 25/11/2002 UBND tỉnh Bà Rịa –Vũng Tàu mới có Quyết định 9399/QĐUBND về phê duyệt chi tiết tỉ lệ 1/2000 khu dân cư bắc sân bay TP Vũng Tàu, theo đó mới qui hoạch lịng, lề đường 30/4. UBND thành phố Vũng Tàu cho rằng đất của ơng X là đất khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ điều kiện để được bồi thường. Như vậy UBND thành phố Vũng Tàu xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình ơng X là tại thời điểm lập phương án bồi thường tức là sau thời điểm phê duyệt quy hoạch khu dân cư bắc sân bay TP Vũng Tàu. Vì vậy đất mà hộ ông X đang sử dụng là không phù hợp với quy hoạch nên không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không được bồi thường về đất. Khi ông X khiếu kiện yêu cầu bồi thường về đất thì Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu lại căn cứ vào thời điểm hộ ông X bắt đầu sử dụng đất năm 1966 tức là trước thời điểm quy hoạch khu dân cư bắc thành phố Vũng Tàu để xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy theo quan điểm của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thì đất mà hộ ơng X đang sử dụng là phù hợp với quy hoạch nên đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đủ điều kiện bồi thường theo khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/NĐ-CP. Như vậy trong
cùng một vụ việc nhưng khi thu hồi đất thì UBND thành phố Vũng Tàu thì dựa vào thời điểm lập phương án bồi thường để xem xét về điều kiện cấp GCNQSDĐ trong khi Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu lại xem xét điều kiện cấp GCNQSDĐ tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
+ Hoặc như đối với vụ việc tại huyện Tĩnh Gia tỉnh Thanh Hóa cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đã xem xét điều kiện cấp GCNQSDĐ đối với các hộ dân tại thời điểm xin cấp GCNQSDĐ. Việc xác định như vậy là ảnh hưởng đến quyền lợi của các hộ dân mặc dù đất đã được sử dụng trước khi có quy hoạch. Đất mà các hộ dân đang sử dụng là đất được giao không đúng thẩm quyền.
Như vậy vì khơng có quy định về thời điểm đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ nên trong thực tế việc áp dụng thời điểm này có sự khác nhau gây ảnh hưởng đến quyền lợi của hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Thứ hai, bất cập về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do có sự mâu thuẫn về quy định giữa Luật với Nghị định hướng dẫn thi hành. Cụ thể như sau:
+ Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khơng có giấy tờ là đất phải phù hợp với quy hoạch.
+ Trong khi đó Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định điều kiện là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.
+ Như vậy giữa Luật và Nghị định đã có sự mâu thuẫn khi quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau. Vì vậy thực tế khi áp dụng quy định thì có trường hợp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có trường hợp sẽ khơng được cấp. Bởi lẽ cũng là đất nằm trong quy hoạch nhưng nếu sử dụng trước khi quy hoạch được phê duyệt thì sẽ được cấp theo qui định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc không được cấp theo Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai
2013 vì khơng có quy định về trường hợp không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch. Như vậy với sự mâu thuẫn giữa quy định của luật và nghị định gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất nếu không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất thì cũng sẽ khơng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thứ ba, bất cập khi quy định các điều kiện được cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp tại Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013.
+ Đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn hoặc đặc bệt khó khăn khơng có quy định về điều kiện đất phải phù hợp với quy hoạch. Với quy định này dẫn đến bất cập là nếu diện tích đất đang sử dụng khơng phù hợp với quy hoạch có thể do hành vi lấn, chiếm mà có thì vẫn đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
+ Cũng với trường hợp như trên quy định thời điểm sử dụng đất là trước ngày 01/07/2014 nhưng đối với trường hợp sử dụng đất khơng phải tại vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời điểm sử dụng đất ổn định là trước ngày 01/07/2004.
+ Với quy định như vậy dẫn đến có sự phân biệt giữa các vùng có điều kiện kinh tế khác nhau dẫn đến nhiều bất công khi cấp GCNQSDĐ mặc dù về thời điểm sử dụng có thể là giống nhau nhưng tại vùng này thì được cấp vùng khác lại khơng được cấp.
- Thứ tư, bất cập về cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai.
+ Hành vi vi phạm pháp luật đất đai có nhiều hành vi như: Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; tự ý chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ,