1.2. Lý luận cơ bản về định giábất động sản
1.2.4. Quy trình tổ chức định giábất động sản
Quy trình thẩm định giá trị là trình tự có hệ thống và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được. Q trình này bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định vấn đề
Trong bước này, thẩm định viên cần làm rõ những vấn đề cơ bản như: - Xác định mục đích thẩm định giá: Tại thời điểm nhận nhiệm vụ, thẩm định viên cần xác định rõ mục đích thẩm định giá và mục đích này phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định.
- Xác định cơ sở giá trị: Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm bất động sản mục tiêu và mục đích của thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
- Xác định khách hàng và bên thứ 3 sử dụng kết quả thẩm định
- Xác định tài liệu cần thiết và phương pháp sử dụng cho việc định giá - Xác định thời điểm định giá
- Xác định nguồn dữ liệu: Căn cứ vào mục đích định giá và đặc điểm của tài sản thẩm định giá.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá
Ở bước này, thẩm định viên cần giải quyết được các vấn đề sau:
- Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền của bất động sản được mua; bán; cho thuê và đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá.
- Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu thẩm định giá: bất động sản, thị trường, các tài liệu về bất động sản cần định giá, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu, chứng cứ, các động thái của thị trường...
- Thiếtkế chương trình: lập danh mục, thứ tự các công việc, - Lập đề cương báo cáo.
- Lập kế hoạch thời gian biểu công việc cho từng bước cơng việc và cho tồn bộ quá trình: xác định thời hạn cho phép của từng công việc, tránh gây chậm trễ.
- Khảo sát hiện trường: thẩm định viên cần trực tiếp khảo sát hiện trường để thu thập các số liệu vềvị trí, diện tích, loại kết cấu, hiện trạng, sử dụng tuổi đời, tình trạng bảo dưỡng, nâng cấp ,..
- Thu thập thông tin: bên cạnh các thông tin thu thập được từ khảo sát trực tiếp, thẩm định viên cần thu thập thêm các thông tin liên quan đến thị trường của BĐS cần định giá, tình hình cung cầu, xu hướng biến động giá... Các nguồn thơng tin này có thể nhận được từ các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các viện nghiên cứu, từ các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc Chính phủ. Nó giúp thẩm định viên xem xét và phân tích các động thái thị trường và chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả định giá.
- Phân tích thơng tin: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại phân tích:
+ Phân tích thị trường: Bao gồm phân tích đặc trưng của thị trường tài sản thẩm định, phân tích cung cầu trong đó chú ý phân tích các xu hướng tăng hoặc giảm về cung cầu về các loại bất động sản thẩm định và những ảnh hưởng của xu hướng đó đên giá trị.
+ Phân tích tài sản: phân tích để làm rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản có ảnh hưởng tới giá trị của nó.
+ Phân tích so sánh: mục đích của phân tích này là lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kĩ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp với từng giao dịch chứng cớ.
Bước 4: Ước tính giá trị của đất
- Để ước tính giá trị của đất, thẩm định viên có thể sử dụng một trong các phương pháp: so sánh giá bán, phân bổ, vốn hóa từ thu nhập từ đất và phương pháp thặng dư.
Bước 5: Áp dụng các cách tiếp cận thẩm định giá
- Thẩm định viên có thể sử dụng một hoặc nhiều hơn một trong ba cách tiếp cận thẩm định giá: cách tiếp cận so sánh, cách tiếp cận thu nhập, cách tiếp cận chi phí tùy thuộc vào loại hình tài sản, mục đích thẩm định, chất lượng và số lượng thơng tin thu thập được.
- Đây là quá trình thẩm định viên phải đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị của bất động sản cần thẩm định.
Bước 7: Lập báo cáo và chứng từ thẩm định giá
• Yều cầu đối với báo cáo định giá
- Báo cáo thẩm định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà thẩm định giá và là sản phẩm cuối cùng của tồn bộ cơng việc thẩm định giá. Tuy nhiên, nó chỉ là sự ước tính một cách trực tiếp hoặc gián tiếp trên cơ sở phân tích dữ liệu thị trường. Do vậy, để giúp khách hàng sử dụng kết quả định giá một cách có hiệu quả, khách quan, khơng cứng nhắc thì địi hỏi phải có một sự trình bày, phân tích đánh giá một cách khách quan những hạn chế về mặt thông tin, thu thập dữ liệu, yếu tố chủ quan của thẩm định viên ảnh hưởng đến kết quả định giá.
- Báo cáo thẩm định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị.
• Nội dung báo cáo định giá
- Báo cáo thẩm định giá cần phải nêu được những nội dung chính sau đây:
+ Loại bất động sản cần thẩm định + Khách hàng thẩm định
+ Mục đích thẩm định + Thời điểm thẩm định
+ Đặc điểm pháp lý và kinh tế - ký thuật của bất động sản thẩm định + Cơ sở giá trị của thẩm định giá
+ Ứng dựng các phương pháp thẩm định giá + Kết quả thẩm định giá
+ Những hạn chế của kết quả thẩm định giá