Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.Tại các nước như: Anh, Mỹ, Úc, Thụy Điện, Singapore...định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.
Về phương pháp định giá đất và bất động sản: Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là: phương pháp so sánh, tức sử dụng giá bán (giá giao dịch thành công) của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần thẩm định giá. Ngồi ra cịn có phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá
trị đất và giá trị các cơng trình gắn liền với đất đã được khấu hao. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.
Ví dụ: Ở Nhật Bản, khi nghiên cứu giá cả đất đai,các chuyên gia cho rằng giá cả của đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai được quyết định bởi ba yếu tố: hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu để phán đoán giá trị kinh tế, đồng thời cịn phải phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai và mức độ ảnh hưởng của các loại nhân tố, cuối cùng mới phán đoán một cách hợp lý giá cả của đất đai.
KẾT LUẬN CHƯƠNG I
Trên đây là những kiến thức tổng quan về bất động sản, định giá bất động sản, quy trình và phương pháp định giá bất động sản được đúc kết từ kiến thức của bản thân em, đồng thời dựa trên các kiến thức chuyên ngành đã được học và tham khảo các kiến thức khoa học khác.
Nhìn chung, có nhiều khái niệm cũng như quan điểm đưa ra về BĐS và định giá BĐS, song chúng ta có thể hiểu một cách khái quát nhất là BĐS mang những đặc điểm cơ bản sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngừơi, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái của nó khơng thay đổi, tồn tại lâu dài; Định giá BĐS là hoạt động ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm nhất định. Bên cạnh đó, quy trình định giá BĐS bao gồm 7 bước cơ bản và dựa trên các phương pháp định giá phổ biến là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư... Thẩm định viên cần nắm rõ quy trình và phương pháp định giá BĐS để từ đó lựa chọn được phương pháp phù hợp nhất cho quá trình định giá.
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH THĂNG LONG
2.1. Khái quát về ngân hàng TMCP Phương Đơng 2.1.1. Q trình hình thành và phát triển
❖ Quá trình hình thành và phát triển
- Tên tiếng Việt: NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG
- Tên tiếng Anh: ORIENT COMMERCIAL JOINT STOCK BANK - Tên viết tắt: NGÂN HÀNG PHƯƠNG ĐÔNG hoặc OCB
- Hội sở chính: Số 45 Lê Duẩn, Quận 1, Tp.Hồ Chí Minh, Việt Nam Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) được thành lập từ ngày 10.06.1996. Qua hơn 20 năm hoạt động và phát triển, OCB đã dần khẳng định được vị thế và uy tín trên thị trường tài chính tiền tệ Việt Nam với nhiều thành tựu vượt bậc, cụ thể: tổng tài sản 42,600 tỷ đồng, tăng 150 lần; nhân sự 2,500 người, tăng trên 35 lần; mạng lưới hoạt động từ 1 Hội sở đã tăng lên trên 100 điểm, hiện diện ở hầu hết các tỉnh thành trong cả nước... Với tốc độ tăng trưởng gấp đơi tồn ngành trong năm 2014, OCB đã và đang tập trung mọi nguồn lực để có những bước đi đột phá trong thời gian tới.
Hiện nay mạng lưới của OCB đã có mặt tại 17 tỉnh, thành trên cả nước, bao gồm:
- Hội sở chính - Sở giao dịch - 22 chi nhánh
- 42 phòng giao dịch - 4 quỹ tiết kiệm
Cơ cấu vốn: Thành phần cổ đông và tỷ trọng cổ phần nắm giữ hiện nay:
- Tổ chức Đảng, CĐ và các cổ đông khác nắm giữ 10,5% vốn cổ phần - Doanh nghiệp nhà nước nắm giữ 25,236% vốn cổ phần
- Công ty cổ phần, TNHH nắm giữ 16% vốn cổ phần - Cá nhân nắm giữ 38,264% vốn cổ phần
Cổ đông chiến lược.
Cổ đông chiến lược trong nước: Các cổ đông sở hữu từ 10% vốn điều
lệ trở lên:
- Tổng Công ty Bến Thành (SUNIMEX).
- Ban Quản trị Tài chính Thành ủy Tp. Hồ Chí Minh. - Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VIETCOMBANK). - Công ty cổ phần Dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (SAVICO). - Ngân hàng BNP Paribas (Pháp)
Đặc biệt, trong vòng 3 năm sau khi triển khai tái định vị và ứng dụng hệ thống nhận diện thương hiệu mới, OCB đã lần lượt được các tổ chức uy tín trong nước và quốc tế cơng nhận, trao tặng danh hiệu: TOP 10 thương hiệu, nhãn hiệu nổi tiếng Việt Nam năm 2013 ; TOP 50 thương hiệu thân thiện với môi trường - trách nhiệm với cộng đồng năm 2014; Thương hiệu được khách hàng tín nhiệm (Consumer Choice Brand) năm 2014; Thương hiệu xuất sắc Việt Nam năm 2014, 2015...; Thương hiệu mạnh Việt Nam năm 2013; Giải thưởng Sao vàng Đất Việt năm 2008 và năm 2015; Top Brand - Nhãn hiệu thương hiệu hàng đầu Việt Nam 2015; Nhóm Ngân hàng tốt nhất Việt Nam năm 2015.
Với nền tảng đã được thiết lập vững chắc, cùng lợi thế trong mối quan hệ hợp tác chiến lược OCB - BNP Paribas (Pháp), OCB tự tin trên lộ phát triển để trở thành ngân hàng đa năng dẫn đầu về dịch vụ ngân hàng bán lẻ và doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Việt Nam.
❖ Chiến lược phát triển trong tương lai
Định hướng của OCB là trở thành một trong những Ngân hàng bán lẻ hàng đầu (nhóm 1) tại Việt Nam có tốc độ phát triển nhanh, an toàn và bền vững với khách hàng mục tiêu là các Doanh nghiệp vừa và nhỏ và cá nhân có nhu cầu được cung ứng các tiện ích Ngân hàng với chất lượng tốt nhất:
- Phục vụ tốt nhất các yêu cầu của khách hàng và đối tác trên cơ sở bình đẳng, cùng có lợi và cùng nhau phát triển.
viên.
2.1.2. Cơ cấu tổ chức và dịch vụ kinh doanh
2.1.2.1. Cơ cấu tổ chức
Sơ đồ2.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy của các chi nhánh OCB
Phịng kế tốn và Quỹ: gồm bộ phận tổng hợp và quỹ chính, có chức
năng thực hiện hạch toán các nghiệp vụ liên quan đến chi tiêu nội bộ của Chi nhánh, quản lý thu nhập và chi phí của chi nhánh, kịp thời phản ánh cho giám đốc những hiện tượng bất thường; thực hiện nguyên tắc, chế độ kế tốn thống kê, lập và gửi báo cáo tài chính theo quy định của Hội sở chính.
Bộ phận Quản lý tín dụng: gồm bộ phận kiểm sốt tín dụng và bộ phận
quản lý nợ.
Phịng kinh doanh; gồm bộ phận tín dụng, bộ phận thanh tốn quốc tế
và bộ phận giao dịch và tiền gửi.
Các phòng giao dịch: Là bộ phận phụ thuộc chi nhánh, có địa điểm
hoạt động độc lập, hạch toán báo sổ và con dấu riêng. Đứng đầu phòng giao dịch là Trưởng phòng giao dịch do Giám đốc chi nhánh bổ nhiệm. Phịng giao dịch có chức năng và nhiệm vụ thực hiện một số giao dịch với khách hàng theo quy định như nhận tiền gửi, dịch vụ thanh toán, chuyển tiền, cho vay theo một số hạn mức và đối tượng nhất định.
2.1.2.2. Dịch vụ kinh doanh
❖ Các dịch vụ cho khách hàng cá nhân:
Để thu hút thêm nguồn tiền gửi từ các khách hàng cá nhân, ngồi dịch vụ thơng thường như: tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi thanh tốn( bằng VND, USD, EUR) thì OCB cịn mở thêm hàng loạt các dịch vụ mới và hấp dẫn người gửi như: Kỳ phiếu ngắn hạn- lãi suất cực cao, chương trình tiết kiệm “ linh hoạt 13 tháng”, tiết kiệm “lãi suất gia tăng - rút vốn linh hoạt” ... Đồng thời với đó là các hoạt động cho vay để đáp ứng nhu cầu chi tiêu của cá nhân, đặc biệt là nhu cầu thường gặp trong điều kiện nền kinh tế phát triển hiện nay như: cho vay du học, cho vay mua xe hơi trả góp, cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay nâng cao đời sống. Ngoài ra dịch vụ chuyển tiền: chuyển tiền trong nước, chuyển tiền từ nước ngoài về Việt Nam, chuyển tiền ra nước ngoài, dịch vụ chuyển tiền nhanh giữa ngân hàng Phương Đơng và Sài Gịn Thường Tín. và các dịch vụ khác như: mua bán cổ phiếu có kỳ hạn chưa niêm yết ( là một dịch vụ tài chính, cho phép người sở hữu cổ phiếu bán có kỳ hạn một phần hoặc tồn bộ số cổ phiếu đang sở hữu cho OCB và cam kết sẽ mua lại số cổ phiếu từ OCB tại một thời điểm trong tương lai với mức giá do 2 bên thỏa thuận tại thời điểm OCB mua của khách hàng.)
❖ Dịch vụ cho khách hành doanh nghiệp:
về hoạt động cho vay: OCB cho các khách hàng doanh nghiệp thuộc
mọi thành phần kinh tế, các hợp tác xã vay ngắn hạn, trung hạn để bổ sung vốn lưu động thiếu hụt trong quá trình sản xuất kinh doanh, thực hiện các dự án đầu tư mới, di dời cơ sở sản xuất vào khu công nghiệp, khu chế xuất hoặc để mở rộng sản xuất, hiện đại hóa cơng nghệ. Với hai hình thức cho vay chính là chi vay doanh nghiệp và cho vay sản xuất kinh doanh ( cho vay doanh nghiệp là hoạt động cho vay với các tổ chức có đủ năng lực pháp luật dân sự và mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp , có dự án đầu tư , phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi, có hiệu quả, có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ vay trong thời hạn cam kết, thực hiện các quy định về đảm bảo vay tiền theo quy định của OCB như : bất động sản, động sản, chứng từ có giá hoặc được
STT 2015 kế hoạch 2015
bảo lãnh từ bên thứ ba có tài sản thế chấp, cầm cố. Còn cho vay sản xuất kinh doanh là hoạt động cho vay các tổ chức có đủ năng lực dân sự và mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp, có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết, có vơn tự có tham gia vào dự án hoặc phương án sản xuất kinh doanh, có dự án đầu tư hoặc phương án kinh doanh hiệu quả, khả thi phù hợp với quy định của pháp luật, có tài sản đảm bảo hợp pháp hoặc được bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản).
Về dịch vụ tài khoản: OCB cung cấp các dịch vụ như tiền gửi thanh
toán doanh nghiệp, dịch vụ bảo lãnh, dịch vụ thu chi hộ tiền mặt, dịch vụ chi hộ lương cán bộ công nhân viên...
về dịch vụ thanh toán quốc tế: OCB hiện có các dịch vụ chuyển tiền
bằng điện (T/T), nhờ thu nhập khẩu( D/A, D/P), tín dụng thư nhập khẩu, nhờ thu xuất khuất, thư tín dụng xuất khẩu, bao thanh toán.
❖ Các dịch vụ, sản phẩm khác:
Ngồi các dịch vụ đã nói ở trên, để tăng thêm tiện ích và phục vụ khách hàng tốt hơn nữa, OCB đã mở rộng thêm 1 số dịch v, sản phẩm khác. Trong đó nổi bật là dịch vụ “Tư vấn vay vốn tại nhà” với phương châm mang lại cho khách hàng sự hài lòng - nhân viên tư vấn sẵn sàng lắng nghe nhu cầu của khách hàng và đưa ra các giải pháp thích hợp thật đơn giản; sự nhanh chóng - khách hàng sẽ được hướng dẫn để hoàn tất thủ tục, hồ sơ gọn nhẹ- Khách hàng được yêu cầu thời gian và địa điểm trao đổi thuận lợi nhất cho mình, miễn phí- Nhân viên OCB sẽ đến tận nơi tư vấn cho khách hàng mà khơng kèm theo bất cứ một chi phí nào.
Đồng thời cùng với sự phát triển mạnh mẽ của Internet và dịch vụ viễn thông, đặc biệt là điện thoại di dộng, OCB đã mở các dịch vụ rất tiện ích như: Internet banking, SMS banking, phát hành thẻ ATM lucky Oricombank.
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng trong thời gian gầnđây đây
Trong năm 2015, tình hình kinh tế vĩ mơ đã có chuyển biến tích cực: tăng trưởng GDP đạt trên 6,5%/năm cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ số lạm phát ở mức thấp kỉ lục 0,6%, tăng trưởng tín dụng đạt 17,02% cao nhất kể từ năm 2011, huy động vốn tăng 13,5%. Kinh tế khởi sắc tạo nền tảng cho sự phát triển ngành ngân hàng nhưng cũng đặt ra khơng ít thách thức khi cạnh tranh về giá, lãi suất, chất lượng dịch vụ, giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt, biên độ sinh lời ngày càng thu hẹp. Tuy nhiên nhờ tích cực xử lý nợ xấu, quá hạn và đẩy mạnh hoạt động kinh doanh nên kết quả kinh doanh của OCB năm 2015 vẫn tương đối khả quan. Cụ thể:
Bảng 2.1: Kế hoạch hoạt động kinh doanh của ngân hàng OCB năm 2015
Tổng dư nợ TT1 (bao gồm TPDN)
29.355 29.433 100%
“4 Tỷ lệ nợ xấu 1,9% < 3%
Lợi nhuận trước thuế
267 410 65%
so với năm 2014. Trong đó, huy động TT1 đạt mức tăng 24,2% so với cuối năm 2014. Để đạt được kết quả như trên, trong năm 2015 OCB đã thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp như mở rộng mạng lưới, đa dạng hóa các kênh phân phối bán hàng, cải tiến và đa dạng hóa danh mục sản phẩm, dịch vụ...
Với những nỗ lực trong mở rộng kinh doanh và cải tiến sản phẩm, OCB đã đạt mức tăng trưởng huy động TT1 năm 2015 gấp đôi so với tăng trưởng của toàn ngành ( 13,5%).
❖ Hoạt động cho vay
Đến 31/12/2015 tổng dư nợ tín dụng TT1 đạt 29.355 tỷ, trong đó cho vay khách hàng đạt 27.694 tỷ đồng, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (TPDN)
đạt 1.661 tỷ đồng ( bao gồm TP của VAMC), tăng 4.827 tỷ đồng, tăng 19,7% so với đầu năm.
Song song với tăng trưởng tín dụng, OCB tập trung xử lý nợ quá hạn, nợ xấu, đẩy mạnh cơng tác thu hồi nợ, kiểm sốt chất lượng tín dụng đưa tỷ lệ nợ xấu từ 3% giảm xuống cịn 1,94%.
❖ Cơng tác xử lý nợ
Trong năm 2015, OCB đưa vào vận hành trung tâm xử lý nợ (TTXLN) và đã thể hiện được tính hiệu quả trong hoạt động giúp OCB giảm tỷ lệ nợ xấu 1,1% so với cuối năm 2014.
Bên cạnh đó, OCB cũng đã sớm hoàn thành kế hoạch bán nợ cho VAMC ngay từ tháng 06/2015 và tổng số nợ đã thu hồi trong năm 2015 đạt 154% kế hoạch cả năm.
❖ Hoạt động cơng nghệ - thơng tin
Hồn tất nâng cấp hệ thống core banking T24 lên phiên bản R13 bao gồm triển khai thêm một số phân hệ mới như quản lý giấy tờ có giá, tiền gửi - tiền vay, bảo lãnh nước ngồi và phát triển thêm nhiều tính năng, tiện ích mới trên core.
Chủ động tự phát triển một số hệ thống hỗ trợ kinh doanh như hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, hệ thống điều chuyển vốn mới, cảnh báo nợ sớm, quản lý hoạt động xử lý nợ, quản lý kho quỹ, hóa đơn điện tử.
Đẩy mạnh triển khai “cổng tiếp nhận và xử lý các yêu cầu” cho gần như tất cả các Phòng ban hỗ trợ tại Hội sở nhằm nâng cao khả năng quản lý