1.2. Lý luận cơ bản về định giábất động sản
1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng tới định giábất động sản
> Yếu tố chủ quan: Mục đích của việc định giá bất động sản.
Việc định giá bất động sản phản ánh những địi hỏi về mặt lợi ích mà bất động sản cần tạo ra cho các chủ thể trong mỗi cơng việc hay giao dịch mà họ mong muốn. Vì vậy, mục đích định giá là một yếu tố mang tính chất chủ
quan và ảnh hưởng tới các quyết định xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị khi định giá bất động sản.
Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá bất động sản thường là:
- Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu ( giúp người bán và người mua xác định giá cả trao đổi hợp lý nhất)
- Xác định giá trị BĐS cho các mục đích tài chính và tín dụng - Xác định giá trị BĐS để giúp phát triển bất động sản và đầu tư - Xác định giá trị BĐS để xác định giá trị doanh nghiệp
- Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý
- Xác định giá trị BĐS để phục vụ thanh lý tài sản của công ty, phát mại tài sản của ngân hàng.
> Yếu tố khách quan:
- Các yếu tố về vật chất'. Là các thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có
của bất động sản như: diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa cải tạo. Bất động sản có giá trị tài sản càng lớn khi tính hữu dụng hay cơng dụng của bất động sản càng cao. Ngồi ra, giá trị bất động sản còn tùy thuộc vào khả năng khai thác những cơng năng, thuộc tính của bất động sản của mỗi người.
- Các yếu tố về pháp lý: Tình trạng pháp lý của bất động sản quy định
quy định quyền của chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính của bất động sản trong q trình sử dụng. Thơng thường quyền khai thác các thuộc tính của bất động sản càng rộng thì giá trị của bất động sản càng cao và ngược lại. Đó là các quyền như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế.
- Các yếu tố về kinh tế: Đó là quan hệ về cung- cầu. Giá của bất
động sản có xu hướng tăng khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại.
- Các yếu tố khác: Những yếu tố kể trên là những yếu tố thể hiện một
cách trực quan và rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Ngoài các yếu tố đó, giá trị bất động sản cịn chịu ảnh hưởng bởi một số yếu tố khác như: tập quán dân cư hay tâm lý, thị hiếu của người tiêu dùng .Ví dụ như: Tâm lý phong thủy, xem hướng nhà khi mùa nhà, xem tuổi để mua đất hay chọn hướng nhà. dẫn đến một mảnh đất có thể có giá trị cao với người này nhưng
lại có giá trị thấp với người kia. Do đó, khi định giá thẩm định viên cần hiểu rõ về các yếu tố, am hiểu về tập quán dân cư cũng như sự phân tích các yếu tố tâm lý trong một khơng gian văn hóa, vùng miền nhằm xác định và đánh giá hợp lý giá trị của bất động sản.