2.1. Khái quát về ngân hàng TMCP Phương Đông
2.2.1. Thực trạng về quy trình định giábất động sản tại ngân hàng TMCP
TMCP Phương Đông chi nhánh Thăng Long
Ngân hàng đã áp dụng một số loại văn bản cơ bản như sau để làm căn cứ cho quá trình định giá:
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Thơng tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Thơng tin liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài ngun mơi trường hướng dẫn về trình tư, thủ tục đăng ký va cung
- Luật đất đai 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định khung giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá.
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá.
- Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.
- Quyết định số 150/2007/QĐ-UB ngày 28/12/2007 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành khung giá đất và phân loại đường trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ tài chính.
❖ Các loại tài sản thế chấp ở chi nhánh ngân hàng:
Tại chi nhánh OCB-Thăng Long hầu hết các tài sản đảm bảo phục vụ cho vay là BĐS( Quyền sử dụng đất và cơng trình xây dựng trên đất) chiếm khoảng 59% và máy móc thiết bị chiếm 38%, giấy tờ có giá chiếm tỷ trọng rất nhỏ 3% tổng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo. Quyền sử dụng, các loại tài sản gắn liền với đất và máy móc thiết bị là các tài sản đảm bảo chủ yếu ở chi nhánh bởi một số lý do như sau:
- Đối với khách hành cá nhân hoặc hộ gia đình thì tài sản lớn nhất của họ thường là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất như: nhà ở, nhà xưởng, cơng trình xây dựng trên đất khác, cây trồng... nên loại tài sản này thường được đem đi thế chấp.
- Đối với khách hàng là doanh nghiệp nhu cầu vay vốn của họ chủ yếu phục vụ cho dự án, thực hiện sản xuất kinh doanh nên tài sản đem thế chấp của họ là máy móc, thiết bị.
- Về phía ngân hàng, do nhu cầu về nhà ở và đất ở ngày nay ln có xu hướng tăng lên nên khả năng phát mại các loại tài sản này tương đối dễ dàng.
• Mơ tả về quy trình định giá BĐS của ngân hàng
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ
• Người chịu trách nhiệm thực hiện:
- Cán bộ TĐG
• Nội dung cơng việc:
- Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn sẽ cung cấp hồ sơ cho ĐVKD. Trưởng ĐVKD trên cơ sở thẩm quyền định giá của ĐVKD sẽ phân công cán bộ QHKH phụ trách khoản vay, cán bộ TĐG tài sản đảm bảo (cán bộ QHKH cung có thể là cán bộ TĐG).
- Trường hợp định giá lại định kỳ/định giá lại đột xuất theo quy định. Trên cơ sở dữ liệu trên hệ thống hoặc có thơng báo nhắc nhở từ phịng quản lý TSĐB và Phịng giám sát tín dụng, cán bọ QHKH được trưởng ĐVKD phân công định giá lại định kỳ/định giá lại đột xuất theo quy định.
- Cán bộ TĐG nhận hồ sơ TSĐB từng khách hàng/cán bộ quản lý khoản vay và lập danh mục hồ sơ TĐG theo mẫu.
- Kiểm tra tính đầy đủ hồ sơ theo danh mục hồ sơ tại Phụ lục 01 đính kèm.
- Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
- Xác định sơ bộ phương pháp thẩm định giá sẽ áp dụng, các thông tin cần thu thập.
Bước 2: Lên kế hoạch khảo sát và khảo sát hiện trạng tài sản
• Người chịu trách nhiệm thực hiện
- Cán bộ TĐG
- Chủ tài sản/ đại diện chủ tài sản
• Nội dung công việc:
- Lên kế hoạch khảo sát:
+ Lập kế hoạch khảo sát, liện hệ khách hàng, chủ tài sản/ đại diện chủ
tài sản (Người hướng dẫn khảo sát) xác định thời điểm, địa điểm hướng dẫn khảo sát.
+ Xem xét tổng quát các đặc điểm pháp lý, tình trạng quy hoạch, tiêu
chuẩn kinh tế, kỹ thuật của tài sản, so sánh đối chiếu với các quy định của pháp
luật và của OCB.
- Thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản:
+ Phối hợp với khách hàn, người hướng dẫn khảo sát thực hiện khảo sát
hiện trạng TSĐB. Trường hợp có sự khác biệt giữa hồ sơ pháp lý và thực tế thì phải yêu cầu chủ tài sản cung cấp hồ sơ pháp lý bổ sung cho phù hợp với thực tế.
• Thu thập thơng tin đối với TSĐb là BĐS, cơng trình trên đất
- Mục đích sử dụng, vị trí, diện tích, hình dạng, kích thước (qua đo đạc thực tế và kích thước thể hiện trên bản đồ), mơi trường, hạ tầng, kết cấu cơng trình, năm đưa vào sử dụng...
- Hướng của BĐS trên trích lục/thực tế, khoảng cách đến các điểm đặc biệt,.
- Chụp ảnh TSTĐ (tối thiểu 6 cái): ảnh tồn cảnh có ngõ tiếp giáp và cơng trình trên đất (nếu có), mặt tiền, bên trong/bên ngồi/bên cạnh tài sản, phố/ngõ/ngách/tịa nhà có TSTĐ, đặc điểm nhận biết/ dị biệt của tài sản.
- Làm rõ các đặc điểm chưa phù hợp giữa HSPL và thực tế khảo sát đối với TSTĐ.
- Khảo sát thu thập thông tin giá chào bán/ chào mua/ đã giao dịch, điều kiện thanh toán, và chụp ảnh TSSS (tồn cảnh có ngõ tiếp giáp, mặt tiền, bên cạnh, đường/ngõ/kiệt; đặc điểm khác nếu có). Các TSSS tương đồng về vị trí, hạ tầng, pháp lý, quy mơ, mơi trường, lợi thế thương mại, và tọa lạc cùng khu TSTĐ (Tối thiểu 3 TSSS có ảnh - áp dụng cho phương pháp so sánh).
- Nếu có cơng trình trên đất cần thu thập thêm giá/chi phí xây dựng, suất đầu tư xây dựng tại địa bàn.
Bước 3: Phân tích thơng tin, lập BBĐG, duyệt BBĐG
• Người chịu trách nhiệm thực hiện:
- Cán bộ TĐG - Trưởng ĐVKD
• Nội dung cơng việc:
+ Cán bộ TĐG đề xuất phương pháp thẩm định giá tài sản đối với từng
loại tài sản hoặc xin ý kiến của Trưởng đơn vị để có phương pháp thẩm định phù hợp.
+ Thực hiện phân tích, xử lý thong tin từ khảo sát hiện trường, những đặc trưng của thị trường, hiện trạng sử dụng, đánh giá việc sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất của TSTĐ và TSSS.
- Chú ý phân tích và xác định giá của TSĐB:
+ ĐVKD căn cứ theo các thơng tin TSSS thu thập được, có kiểm tra
thận trọng nguồn tin, căn cứ theo khung giá đất Database do OCB ban hành tại vị trí tương ứng; căn cứ khung giá Nhà nước tại vị trí tương ứng.
- Tính tốn giá trị tài sản theo phương pháp phù hợp:
+ Lập BBĐG
+ Lập BBĐG theo biểu mẫu ứng với loại tài sản và thống nhất với người kiểm soát (nếu có)
- Duyệt BBĐG:
+ Trình trưởng ĐVKD BBĐG đã có chữ ký của người kiểm sốt (nếu
có)
+ Trưởng ĐVKD kiểm tra, đề nghị giải trình, bổ sung (nếu có) và ký
duyệt BBĐG.
+ BBĐG có đủ chữ ký của các thành phần theo quy định.
Bước 4: Phân loại hồ sơ KTKQĐG
• Người chịu trách nhiệm thực hiện:
- Cán bộ TĐG
• Nội dung cơng việc:
- Sau khi BBĐG đã được Trưởng ĐVKD phê duyệt, cán bộ TĐG thực hiện phân loại hồ sơ chuyển KTKQĐG theo quy định:
+ Trường hợp không phải chuyển qua bộ phận KTKQĐG của P.QLTSĐB để kiểm tra, chuyển sang Bước 6 và kết thúc.
+ Trường hợp phải chuyển qua KTKQĐG, cán bộ TĐG chuyển BBĐG và toàn bộ HSPL, phiếu khảo sát hiện trường, ảnh tài sản, thông tin làm cơ sở thẩm định giá về Bộ phận KTKQĐG và chuyển sang Bước 5.
• Người chịu trách nhiệm thực hiện:
- Cán bộ TĐG.
- Bộ phận KTKQTSĐG của P.QLTSĐB
• Nội dung cơng việc:
- Bộ phận KTKQĐG tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra HSPL, BBĐG, các thông tin ĐVKD cung cấp và thực hiện kiểm tra theo quy định.
- Trường hợp Bộ phận KTKQĐG kiểm tra Không đạt:
+ Bộ phận KTKQĐG chuyển trả hồ sơ, đề nghị sửa đổi bổ sung (nếu có) kèm theo báo cáo KQĐG sơ bộ.
+ ĐVKD sửa đổi bổ sung BBĐG theo nội dung báo cáo KTKQĐG sơ bộ và gửi lại thống nhất cho Bộ phận KTKQĐG.
+ Trường hợp ĐVKD và Bộ phận KTKQĐG không thống nhất về kết quả kiểm tra của Bộ phận KTKQĐG, ĐVKD trình cấp phê duyệt để quyết định về KQĐG theo đề nghị của ĐVKD hoặc Bộ phận KTKQĐG.
- Trường hợp Bộ phận KTKQĐG kiểm tra Đạt: Bộ phận KTKQĐG lập báo cáo KTKQĐG và gửi ĐVKD.
- Trong q trình KTKQĐG, cán bộ TĐG có trách nhiệm phối hợp và làm rõ các thông tin và nội dung trong BBĐG cho Bộ phận KTKQĐG.
Bước 6: Kết thúc, lưu hồ sơ
• Người chịu trách nhiệm thực hiện:
- Cán bộ TĐG
• Nội dung cơng việc:
- Trường hợp thẩm định giá lại định kỳ/ thẩm định giá lại đột xuất theo yêu cầu:
+ Sau khi kết quả định giá lại đã được phê duyệt, được KTKQĐG (nếu có), Trưởng ĐVKD hoặc người được ủy quyền phân công/ thực hiện kiểm tra, đánh giá về khả năng an tồn vốn để có biện pháp xử lý theo quy định.
+ BBĐG khơng bắt buộc phải có chữ ký của khách hàng.
- Trường hợp thẩm định giá khác (cấp tín dụng mới, tăng hạn mức, thay đổi điều kiện, ...) :
- Lập danh mục hồ sơ lưu trữ theo quy định. - Lưu trữ hồ sơ theo quy định.