3.3. Kiến nghị
3.3.2. Đối với khách hàng
Khách hàng là một nhân tố ảnh hưởng khơng nhỏ đến q trình định giá cũng như kết quả của việc định giá bất động sản. Vì vậy, xuất phát từ việc nghiên cứu tình hình thực tiễn ở ngân hàng OCB chi nhánh Thăng Long, em xin đưa ra một vài kiến nghị đối với khách hàng như sau:
Thứ nhất, để việc định giá diễn ra nhanh chóng và mang lại kết quả
đúng đắn nhất thì yêu cầu khách hàng phải cung cấp các tài liệu về BĐS một cách nhanh chóng và đầy đủ. Ngồi ra các thơng tin cung cấp cần phải chính xác, minh bạch, khách quan và khơng có sự gian lận. Một số khách hàng vì để được tăng số tiền vay lên nhiều hơn đã cố tình khai báo khơng đúng tình hình thực tế của BĐS dẫn đến kết quả định giá bị sai lệch, khơng cịn đáng tin cậy.
Thứ hai, khách hàng cần phải phối hợp với ngân hàng trong việc đưa
cán bộ định giá hay cán bộ tín dụng đi khảo sát hiện trạng của bất động sản cụ thể: đưa cán bộ định giá đến nơi tọa lạc của bất động sản, đưa cán bộ định giá đi tham quan bên ngoài, bên trong và xung quanh bất động sản... để thu thập các tài liệu liên quan cần thiết cho công tác định giá khơng chỉ một lần mà có thể là nhiều lần cho đến khi thu thập đủ thơng tin.Cần có sự nhiệt tình của khách hàng để cơng việc định giá có thể diễn ra theo đúng tiến độ kế hoạch, đồng thời cũng giúp cho thời gian được vay vốn của khách hàng nhanh hơn.
KẾT LUẬN CHƯƠNG III
Hiện nay, với nền kinh tế đang trên đà hội nhập và phát triển, Ngân hàng OCB đã có tầm nhìn, xây dựng phương hướng phát triển và hồn thiện cơng tác định giá một cách khoa học nhất để giúp cho cơng tác định giá của ngân hàng có chất lượng hơn, đồng thời cũng đảm bảo cho việc cho vay tín dụng của ngân hàng an tồn hơn.
Nhằm nâng cao hiệu quả của cơng tác định giá nói chung và cơng tác định giá bất động sản nói riêng, em đã đưa ra một số giải pháp hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản như: nâng cao chất lượng thẩm định viên/cán bộ định giá/cán bộ tín dụng, xây dựng chính sách đãi ngộ cho TĐV, hồn thiện cơng tác thu thập dữ liệu, hợp tác với các tổ chức tín dụng khác hay cơng ty định giá chun nghiệp... Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần có sự hỗ trợ từ phía nhà nước, nên một số kiến nghị được đề xuất như: sửa đổi và thống nhất các văn bản pháp luật, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, đào tạo, bồi dưỡng, tạo điều kiện cho TĐV được học hỏi kinh nghiệm định giá từ các nước phát triển.
KẾT LUẬN CHUNG
Hiện nay, ngành định giá đang trở thành một trong các ngành rất quan trọng phục vụ cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường cũng như nền kinh tế đang trên đà hội nhập và đặc biệt là phục vụ trực tiếp cho cơng tác tín dụng tại các ngân hàng. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay ngành định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng vẫn cịn rất mới mẻ, vì vậy khơng tránh khỏi những thiếu sót và cần được quan tâm. Dựa trên các lý thuyết đã được học cùng với quá trình thực tập ở Ngân hàng TMCP Phương Đông, em đã lựa chọn đề tài “ Hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng”. Nội dung bài khóa luận tập trung vào các vấn đề sau:
Hệ thống cơ sở lý luận liên quan đến định giá bất động sản, trong đó chú trọng vào quy trình và phương pháp định giá bất động sản.
Thực trạng quy trình định giá và phương pháp định giá bất động sản đang được OCB áp dụng, đưa ra các điểm tích cực, các điểm cịn hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó.
Các giải pháp, kiến nghị được đưa ra nhằm hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại OCB dựa trên thực tiễn và nhận thức của bản thân em.
Trong q trình thực hiện, do vẫn cịn hạn chế về mặt kiến thức và kinh nghiệm, tìm kiếm thơng tin, thời gian nghiên cứu nên bài khóa luận của em vẫn cịn nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cơ trong Khoa Tài chính, giáo viên hướng dẫn TS.Phạm Tiến Đạt, các thầy cô trong trường cùng các anh chị ở OCB để bài viết của em hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong trường, các anh chị ở OCB và đặc biệt là TS.Phạm Tiến Đạt đã hướng dẫn tận tình, tạo mọi điều kiện để em hồn thành tốt bài khóa luận.
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình định giá bất động sản - TS. Phạm Tiến Đạt chủ biên, Học Viện Ngân hàng
2. Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá tài sản - NXB Khoa học và kỹ thuật, 2007. Đoàn Văn Trường
3. Các văn bản pháp luật: Luật đất đai 2003, Pháp lệnh giá 2002
4. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng năm 2015 5. Biên bản định giá số 0809B.16/BC-OCB - Ngân hàng TMCP Phương
Đông chi nhánh Thăng Long 6. Một số bài viết tham khảo như:
- Bài “ Các phương pháp thẩm định giá bất động sản” đăng ngày 8/3/2016
của trang Thẩm định giá đồng nai, link
http://www.thamdinhgiadongnai.vn/tin-tuc-su-kien/hoat-dong-cong-ty2
nganh-tham-dinh-gia/phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san.html
- Bài “ Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp trực tiếp” của trang VNVC/ Thẩm định giá, link: http://vnvc.com.vn/Tham-dinh-gia-bat-dong-
san-theo-phuong-phap-so-sanh-truc-tiep-467.html
- Bài “ Định giá bất động sản nhìn từ kinh nghiệm của các nước” đăng ngày 16/08/2014 của trang batdongsan.com.vn, link:
http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/dinh-gia-bat-dong-san-nhin-tu- kinh-nghiem-cac-nuoc-ar62341
Mã số đề nghị TĐTS :#8632
Ngày khảo sát thực địa
và nhận đủ hồ sơ
: 15/04/2016
Hồ sơ pháp lý tài sản : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB 798933 do UBND quận Hoàng Mai cấp ngày 03/02/2016. Số vào sổ cấp GCN: CH 03594/804/QĐUB
Chủ tài sản : Ông NGUYỀN VĂN ĐẠO
- ÔNG NGUYỀN DUY ĐỨC - ÔNG NGUYỀN DUY HÙNG - BÀ NGUYỀN THANH THỦY
DT đất sử dụng riêng : 638,90 m2
Trong đó:
+ Diện tích đất ở tại đơ thị: 638,90 m2 • Thời hạn sử dụng: Lâu dài.
DT đất sử dụng chung DT sàn XD trên đất : 0 : 37,00 m2 PHỤ LỤC
Số: 0809B. 16/BC-OCB Ngày 15 tháng 04 năm 2016
BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
(Dùng cho bất động sản)
I. THÔNG TIN CHUNG
Khách hàng cấp tín dung: CƠNG TY TNHH SX VÀ TM KHANG THỊNH Mục đích thẩm định giá: Cấp tín dụng
II. THƠNG TIN BAT ĐỘNG SẢN THEO HỒ SƠ PHÁP LÝ
Số lượng tài sản : 01 tài sản.
Địa chỉ tài sản : Tổ 24, Phqờng Lĩnh Nam, Quận Hoàng Mai, Tp. Hà Nội. Thửa đất
số : 49
quận Hoàng Mai, TP
Hà Nội. Thửa đất có mặt tiền rộng 17m tiếp giáp với ngõ đi rộng 4m đến 5m. Thửa đất thuộc vị trí 2 của đường Thúy Lĩnh và cách đường Thúy
Hình dạng Lĩnh khoảng 230m, cách ngã 4 cầu Thanh trì khoảng 600m.
Chiều rộng : Tương đối vuông vắn
Chiều dài : Mặt tiền 17m
Hướng chính : Trung bình khoảng 43m
Diện tích đất thực tế : 665,00 m2
Loại tài sản trên đất : Nhà Ở
Diện tích sàn xây dựng
Kiến trúc cơng trình XD
: 37,00 m2
: Tại thời điểm khảo sát, CTXD trên đất là ngơi nhhà mái bằng với diện tích xây dựng khoảng 25m2, khu phụ có diện tích khoảng 12m2, kết cấu BTCT, tường bao kiên cố, xây dựng năm 2000
Trang thiết bị nội thất : Bình thường
Hiện trạng sử dụng : Tại thời điểm khảo sát, tài sản đang được để trống
3. Nhận xét chung tài
sản : - Cơ sở hạ tầng hồn thiện
- Mơi trường an ninh tốt
R Niẻtn ,j" *đ th,nh vuvriiJ
Ngin H*ιg muɪmg OOog BBĐG ngày 15/04/2016, trang: 7/9
III. THÔNG TIN BAT ĐỘNG SẢN QUA KHẢO SÁT THỰC ĐỊA 1. Thơng tin về đất
Hội sở chính: 45 Lê Duẩn, Q. 1, Tp.Hồ Chí Minh - Tel: (84-8) 38 220 961 - Fax: (84-8) 38 220 963 - Website:
: Đông Nam
Phía trước: Tiếp giáp ngõ 49 Thúy Lĩnh Phía saư Hộ lân cận
Bên phải : Nhà số 57 Bên trái : Hộ lân cận
00
2. Giá trị xây dựng 37,00
3. Tổng giá trị (làm
tròn) 17.250.000.000 đồng
(Mười bảy tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng)
4. Xếp loại tài sản B2
5. Mã tài sản 61.112
IV. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN
Đơn giá đất Nhà nước : - Đất ở: 9.760.000 đồng/m2 hiện hành tại địa phương Cơ sở
xác định giá : - Quy định về Nghiệp vụ bảo đảm tiền vay hiện hành của OCB - Thông tin thị trường theo Phụ lục định giá đính kèm.
Ngin H*ιg Phuong OOog BBĐG ngày 15/04/2016, trang: 7/9
Phương pháp định giá : Phương pháp định giá theo quy định của OCB và được lựa chọn phương pháp thích hợp nhất để tính tốn giá trị tài sản.
Tổng giá trị tài sản theo quy định của OCB
- Khơng tính giá trị tài sản trên đất do CTXD đã cũ
- Khơng tính giá trị phần đất chưa được cơng nhận vào giá trị tài sản.
- Taị thời điểm khảo sát, diện tích thực tế của thửa đất khoảng 665m2 (giấy chứng nhận thể hiện 638,9m2). Chủ tài sản đã sử dụng thêm 1 phần diện tích đất khoảng 26,1m2 về phía Tây Nam của thửa đất.
VI.KHUYẾN NGHỊ
VII KẾT LUẬN :
1. Hồ sơ pháp lý
: - ĐVKD chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của bộ hồ sơ cung cấp cho Phòng QL TSBĐ.
- Đã được cấp Chủ quyền và đủ điều kiện thế chấp
2. Tổng giá trị tài sản theo : 17.250.000.000 đồng
quy định OCB (Mười bảy tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng)
3. Các hạn chế của kết quả : - Giá trị tài sản được tính tốn tại thời điểm định giá theo bản sao hồ sơ thẩm định giá pháp lý, kỹ thuật ... do ĐVKD cung cấp và được khảo sát thực địa theo hướng dẫn của Chủ tài sản, khách hàng.
Chi tiết Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3
1. Thông tin chung Bán đất thổ cư ngõ 49 đường Thúy Lĩnh. Diện tích 60m2, mặt tiền 3,5m. Ngõ 4m, cách phố Thúy Lĩnh khoảng 100m, cùng khu vực với TSĐG. A Hường (môi giới) 01216065965 Bán nhà 2 tầng cũ số 54A ngõ 210 đường Thúy Lĩnh. Diện tích 60m2, mặt tiền 4,5m và 13m. Ngõ 5m, cách phố Thúy Lĩnh khoảng 500m, cách TSĐG khoảng 400m. Chị Thanh - 0936.378.376 Bán nhà số 38 ngách 48 ngõ 1 đường Thúy Lĩnh, diện tích 53,2m2, mặt tiền 5m, cách phố Thúy Lĩnh khoảng 50m. Nhà cấp 4 cũ, ngõ tiếp giáp rộng 2m. Cách TSĐG khoảng 300m. Liên hệ - 0942829974________ 2. Giá trị BĐS ước tính (đ) 1.710.000.000 1.805.000.000 1.425.000.00 0 - Giá BĐS thu thập (đ) 1.800.000.000 1.900.000.000 1.500.000.00 0 - Điều chỉnh về độ tin cậy 95 95 95 3. Giá trị CTXD trên đất (đ) 0 0 0 - Diện tích sàn xây dựng __________(m 2 )__________ 0,00 120,00 0,00
- Đơn giá xây dựng
(đ/m2) 0 0 0 - Chất lượng còn lại (%) 0 0 0 - Giá trị CTXD khác (trd) 0 0 0 4. Giá trị QSD đất (đ) 1.710.000.000 1.805.000.000 1.425.000.00 0 5. Diện tích đất (m2) 60,00 60,00 53,20
6. Đơn giá đất ước tính (đ
m2) 30.083.333 26.785.714
- Biên bản định giá có hiệu lực trong 12 tháng kể từ ngày ra Biên bản và chỉ có giá trị trong nội bộ của OCB.
- Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng duy nhất cho mục đích định giá và Khách hàng cấp tín dụng nêu trên.
CHUYÊN VIÊN THẦM ĐỊNH GIÁ NGƯỜI CÓ THẦM QUYỀN PHÊ DUYỆT
Ngô Văn Cừ
2
PHỤ LỤC ĐỊNH GIÁ
1. Đơn vị đề nghị TĐTS : OCB - CHI NHÁNH THĂNG LONG
2. Khách hàng cấp TD : CÔNG TY TNHH SX VÀ TM KHANG THỊNH
3. Địa chỉ tài sản : Tổ 24, Phường Lĩnh Nam, Quận Hoàng Mai, Tp. Hà Nội. Thửa
đất số : 49
Tờ bản đồ số : 34
sánh
B Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
1. Pháp lý
Tỷ lệ điều chỉnh (%)
Nêu ở phần II.1 Đã được cấp Chủ quyền Đã được cấp Chủ quyền Đã được cấp Chủ quyền 0 0 0 0 2. Mục đích sử dụng Tỷ lệ điều chỉnh (%) Đất ở tại đô thị + Đất ở Đất ở Đất ở 0 0 0 0 3. Diện tích (m2) Tỷ lệ điều chỉnh (%) 638,90 60,00 60,00 53,20 0 -30 -30 -30 4. Chiều rộng mặt tiền (m) Tỷ lệ điều chỉnh (%) 17 3,50 4,50 5,00 0 25 20 15 5. Hình dạng Tỷ lệ điều chỉnh (%) Không vuông vắn
Vuông vắn Vuông vắn Vuông vắn
0 -5 -5 -5
6. Số mặt tiền
Tỷ lệ điều chỉnh (%)
1 mặt tiền 1 mặt tiền 2 mặt tiền 1 mặt tiền
0 -5 0 7. Vị trí, giao thơng Tỷ lệ điều chỉnh (%) VT2 VT2 VT2 VT3 0 0 0 18
8. Lợi thế kinh doanh Tỷ lệ điều chỉnh (%)
Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình
0 0 0 0
9. Cơ sở hạ tầng: GDYT, giao thông, điện, nước...
Tỷ lệ điều chỉnh
Hoàn thiện. Đường nhựa
Hồn thiện. Đường bê tơng
Hoàn thiện. Đường bê tơng
Hồn thiện. Đường bê tơng
0 5 5 5
10 b.Các tác động xấu: Đình chùa, mồ mã, tang
lể, lưới điện cao trung thế, ngập úng, cây xăng, ơ nhiễm, tệ nạn... khơng có 0 Tương đồng 0 Tương đồng 0 Tương đồng 0 R Ln vò : NgJrt HJng PħM0∏g Đứng BBĐG ngày 15/04/2016, trang: 8/9 II PHÂN TÍCH SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH ĐỊNH TÍNH
12 Khả năng tăng (+) giảm
(-) giá trong 6 tháng tới
0 0 0 C Tổng điều chỉnh (%) -5 -15 3 D Hệ số điều chỉnh (%) 95 85 103 E Mức giá chỉ dẫn 27.075.0 00 25.570.833 27.589.286 F Thống nhất mức giá chỉ dẫn (đ/m2) 27.000.000 R Ln vò : NgJrt HJng PħM0∏g Đứng BBĐG ngày 15/04/2016, trang: 8/9
SƠ ĐỒ VỊ TRÍ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH
HÌNH ẢNH TÀI SẢN THẨM ĐỊNH