3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá BĐS của ngân
3.2.4. Nâng cao chất lượng dữ liệu thu thập và lưu trữ dữ liệu
Ngày nay với sự phát triển mạnh mẽ của Khoa học công nghệ, ngành ngân hàng cũng đã và đang ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến, hiện đại để đơn giản hóa quy trình.Việc ứng dụng khoa học cơng nghệ trong các khâu đặc biệt là trong việc thu thập và lưu trữ dữ liệu nên được ngân hàng chú trọng. Công nghệ hiện đại cho phép tìm kiếm thơng tin nhanh chóng và lưu trưc được nhiều dữ liệu hơn. Ngồi ra, khi ngân hàng ứng dụng các công nghệ hiện đại sẽ giúp cho chi phí quản lý và thu thập dữ liệu giảm bớt, việc quản lý nội bộ, kiểm tra kiểm sốt cũng được nâng cao.
Để phục vụ cho cơng tác định giá, ngân hàng OCB nói chung và chi nhánh OCB_Thăng Long nói riêng nên phát triển một nhánh thơng tin con trong mạng nội bộ ngân hàng. Website đó có thể chứa đựng các thơng tin về thị trường nhà đất, các dự án đang được triển khai và đầu tư, thông tin quy hoạch của nhà nước, các văn bản pháp luật có liên quan... nên được thường xuyên cập nhật để vừa là nơi trao đổi thông tin với khách hàng đồng thời là nơi các cán bộ thẩm định thu thập thêm thông tin, tài liệu phục vụ cho công tác định giá của mình.
Cụ thể:
- Xây dựng cơ sở pháp lý:
Căn cứ pháp lý mà OCB sử dụng để phục vụ cho thẩm định giá bất động sản còn chưa đầy đủ. Nhiều văn bản pháp luật liên quan chưa được thống kê sử dụng cho phương pháp thẩm định giá tài sản. Vì vậy, trong tương lai, xét thấy OCB cần xem xét bổ sung các văn bản pháp luật còn thiếu để kết quả thẩm định giá có sức thuyết phục và chính xác hơn. Bên cạnh đó, cần chú trọng theo dõi, nắm bắt, cập nhật sự thay đổi, bổ sung các văn bản pháp luật này cũng như việc ra đời của những văn bản mới để kịp thời thực hiện.
- Xây dựng bảng so sánh tỷ lệ giá đất:
Mỗi địa phương hàng năm đều ban hành bảng giá đất của địa phương mình làm cơ sở cho cơng tác hành chính. Trong bảng này cung cấp thơng tin về mức giá các vị trí trên cùng một tuyến phố trong mét khu vực, bao gồm:
- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của 1 chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với đường, phố được quy định trong các bảng giá kèm theo quyết định này.
- Vị trí 2: áp dụng với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm( sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5m trở lên.
- Vị trí 3: áp dụng với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2m đến dưới 3,5m trở lên.
- Vị trí 4: áp dụng với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị trí thửa
đất) dưới 2m.
Như vậy, OCB cần trên cơ sở Bảng giá đất do UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất quy định, xây dựng bảng so sánh tỷ lệ giá đất.
Nội dung bảng so sánh tỷ lệ giá đất giữa các khu vực gồm các nọi dung chính sau đây:
V Xây dựng bảng đơn giá đất từng khu vực
Phịng quản lý tài sản thường xun thu thập thơng tin thị trường.
Trên cơ sở phân tích các số liệu thống kê, Phòng quản lý tài sản xây dựng Bảng đơn giá đất thị trường để áp dụng trong từng thời kỳ.
Nội dung Bảng đơn giản từng thời kỳ bao gồm các nội dung chính sau đây:
+ Vị trí BĐS (tên đường, tên phố, đoạn đường, khu vực).
+ Đơn giá đất của UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. + Đơn giá thị trường đề xuất.
V Xác định đơn giá giá trị các cơng trình kiến trúc xây dựng trên đất
Trường hợp có đơn giá, bảng giá, định mức hạch tốn xây dựng,.. do cơ quan quản lý chuyên ngành hoặc do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định thì tính kèm theo đơn giá, bảng giá, định mức xây dựng hạch tốn của các cơ quan này.
Trường hợp khơng có đơn giá , bảng giá, định mức hạch toán xây dựng,.. do cơ quan quản lý chuyên ngành hoặc do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì dự tính theo mức chi phí thực tế để hình thành BĐS.
Phịng quản lý tài sản thường xuyên thu thập liên quan đến giá chuyển nhượng BĐS trên thị trường. Các thông tin tham khảo thu thập được cần phải khảo sát kiểm tra thực tế, sao chụp, ghi chép, và lưu dữ trong phần mềm, hồ sơ theo dõi, thống kê.
Dựa trên các thông tin thu thập này cùng với thảo luận của các chuyên viên thẩm định để đề xuất xây dựng bảng hệ số điều chỉnh tham khảo.
Nội dung của bảng hệ số điều chỉnh tham khảo bao gồm: ■ Các yếu tố điều chỉnh
■ Mức đánh giá
■ Hệ số điều chỉnh giữa các mức đánh giá
J Thông tin thị trường về tài sản so sánh
Phòng thẩm định cần thường xuyên tổ chức thu thập và quản lý các dữ liệu về thị trường BĐS, các tài sản so sánh. Các thông tin thu thập được cần phải xác minh hiện trạng, được chụp ảnh và ghi hình để làm dữ liệu tài sản so sánh phục vụ công tác thẩm định về sau.