3.3. Kiến nghị
3.3.1. Đối với cơ quan quản lý nhà nước
Hoạt động định giá BĐS là một công việc phức tạp, chịu sự ảnh hưởng của nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế và chịu sự chi phối mạnh mẽ của các văn bản quy phạm pháp luật. Vì vậy, để nâng cao, hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản, ngoài giải pháp trực tiếp tại các ngân hàng , cần có sự phối hợp và giúp đỡ từ phía các cơ quan nhà nước. Từ đây, em xin đề xuất một số kiến nghị với các cơ quan quản lý nhà nước như sau:
3.3.1.1. Hoàn chỉnh hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.
Hoàn chỉnh đầy đủ và đồng bộ khung pháp lý là một trong những giải pháp rất quan trọng và hữu hiệu nhằm tạo ra hành lang pháp lý cũng như nền tảng ổn định , thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng.Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp quy cịn thiếu đồng bộ, chồng chéo và khơng nhất qn, gây khó khăn cho cơng tác định giá. Do vậy:
Nhà nước cần ban hành khung giá đất, giá xây dựng CTXD mới sát với giá cả trên thị trường. Tại luật số 13/2003/QH11, kỳ họp thứ tư thông qua luật đất đai sửa đổi, trong điều 56 về “giá đất do Nhà nước quy định”, tại mục 1 đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”. Tuy nhiên trong thực tế thực hiện mười năm qua của luật đất đai sửa đổi 2003 liên quan đến giá đất cho thấy cơ chế vận hành của thị trường trong thực tế giữa giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường ln có sự chênh lệch khá lớn, giá giao dịch thị trường cao hơn so với giá quy định thường ở mức trung bình 30%. Điều này ảnh hưởng khơng tốt đến chất lượng của việc định giá. Vì vậy, phải khẩn trương ban hành khung giá mới sát với giá giao dịch trên thị trường.
3.3.1.2. Áp dụng các biện pháp cần thiết để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
Hoạt động của thị trường BĐS có ảnh hưởng vơ cùng lớn đến cơng tác định giá. Đó cịn là nơi để các cán bộ định giá, thẩm định viên thu thập thông tin về giá cả của các bất động sản so sánh đã được giao dịch. Do vậy, Nhà
nước cần có các biện pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển một cách ổn định như :
- Thứ nhất, tái cơ cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng các
loại hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.
- Thứ hai, hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể
tham gia thị trường bất động sản để bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp.
- Thứ ba, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động
sản thống nhất, tin cậy.
- Thứ tư, hoàn thiện các thể chế thị trường đất đai để điểu tiết cung cầu
thị trường. Nhà nước cần thực hiện đồng bộ các biện pháp cân đối cung - cầu về đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển và điều tiết giá cả thị trường, tránh hiện tượng đầu cơ đất gây bất ổn cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến giá cả của bất động sản.
- Thứ năm, đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế
- xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đơ thị, bất động sản một cách tự phát.
- Thứ sáu, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát
triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Hồn thiện chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản: Xây dựng cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được các nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản.
- Thứ bảy, hồn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới bất
động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản.
3.3.1.3. Tăng cường bồi dưỡng nguồn nhân lực
Nguồn nhân lực là một trong những nhân tố quyết định đến chất lượng định giá. Nghề định giá ở Việt Nam hiện nay còn tương đối mới, cán bộ định giá
có chất lượng cao chưa nhiều. Trong thời gian sắp tới, nhu cầu định giá sẽ ngày
càng tăng cao vì sự phát triển của nền kinh tế thị trường đặc biệt là định giá bất
động sản, do vậy cần nhiều cán bộ thẩm định giá có chất lượng tốt. Bộ Giáo dục
cần kiểm soát chất lượng đào tạo tại các trường đại học có chuyên ngành định giá. Bộ giáo dục chỉ thực hiện cấp phép mở chuyên ngành định giá cho các trường đại học có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, kinh nghiệm chuyên môn để đảm bảo chất lượng đầu ra phù hợp với yêu cầu của xã hội, tránh tình trạng đào
tạo tràn lan nhưng chất lượng lại khơng cao. Ngồi việc tổ chức đào tạo trong nước, các trường đại học nên liên kết đào tạo với các nước có ngành thẩm định giá phát triển, tạo các suất học bổng cho các sinh viên xuất sắc được ra nước nghiên cứu và bồi dưỡng thêm, đồng thời học hỏi kinh nghiệm của các nước này.