3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá BĐS của ngân
3.2.3. Cải thiện quy trình và phương pháp định giá
❖ Về quy trình:
Về cơ bản chi nhánh ngân hàng đã xây dựng được quy trình định giá khoa học. Tuy nhiên, trong quá trình định giá thì ở bước thu thập dữ liệu, hầu hết tài liệu thu thập được là do khách hàng cung cấp, do đó kết quả định giá mang tính chủ quan và khó thuyết phục. Để việc định giá thực sự mang lại kết quả khách quan, trung thực, ngân hàng nên tiếp tục thực hiện tốt hơn nữa quy trình định giá và đặc biệt cần chú trọng đến bước thu thập tài liệu và ước tính
giá trị tài sản, đa dạng hóa nguồn thu thập dữ liệu để đảm bảo tài liệu mang tính khách quan, phản ánh đúng tình hình thực tế thị trường đối với tài sản giao dịch.
Để thu hút được khách hàng, Hội sở cần nghiên cứu và sửa đổi lại quy trình định giá bất động sản để có thể đưa ra mức giá mà khách hàng có thể chấp nhận khi họ đem bất động sản thế chấp.
Trong q trình định giá, phịng thẩm định giá nên tăng cường hợp tác với bộ phân tín dụng của ngân hàng. Do khách hàng mang tài sản là BĐS đến thế chấp với mục đích là được vay tiền nên các cán bộ thẩm định giá và cán bộ tín dụng của ngân hàng cần có sự trao đổi thường xuyên, Cán bộ định giá phải thơng báo kịp thời cho cán bộ tín dụng của ngân hàng trong trường hợp có sự mập mờ của khách hàng trong việc cung cấp thơng tin về bất động sản, tình trạng BĐS có dấu hiệu của sự tranh chấp, chủ sở hữu không hợp tác trong việc dẫn cán bộ thẩm định đi khảo sát tình trạng thực tế. Cán bộ định giá cũng nên có khuyến cáo cho cán bộ tín dụng trong tình huống tài sản đảm bảo có đấu hiệu giảm giá nhanh chóng trong tương lai giúp cho cán bộ tín dụng có phương án và xem xét lại hạn mức cho vay đối với khách hàng.
Phòng định giá của OCB cũng nên hợp tác cùng các công ty, tổ chức định
giá chuyên nghiệp khác để khơng chỉ khắc phục được những hạn chế trong quy
trình mà cịn giúp nâng cao trình độ của cán bộ định giá, bổ sung nguồn tài liệu
phong phú, đa dạng.
❖ về phương pháp:
> về phương pháp định giá tài sản gắn liền với đất:
Việc định giá tài sản gắn liền với đất ở chi nhánh ngân hàng được tiến hành dựa trên cơ sở Bảng kê chi tiết tài sản kiến trúc. Theo cách tính này, kết quả định giá sẽ phụ thuộc vào tính trung thực của khách hàng khi cung cấp các tài liệu này. Nếu khách hàng cố ý gian lận thì kết quả định giá sẽ khơng cịn phù hợp , đáng tin cậy. Do đó, giải pháp đưa ra là cán bộ định giá nên sử dụng phương pháp chi phí để tiến hành thẩm định giá trị của các loại tài sản này. Theo phương pháp này, cán bộ định giá phải xác định được mức độ hao mịn các kết cấu chính, tỷ lệ hao mịn trung bình của các kết cấu chính, tỷ lệ mất giá của các cơng trình ước tính theo kết cấu chính, mức độ mất giá ước
tính của cơng trình xây dựng, chi phí xây dựng cơng trình mới có kết cấu tương tự, từ đó ước tính giá trị cơng trình xây dựng trên đất bằng cách lấy chi phí xây dựng cơng trình mới trừ đi mức độ mất giá ước tính của cơng trình xây dựng.
> Lựa chọn, đa dạng hóa các phương pháp định giá BĐS
Định giá là một cơng việc phức tạp địi hỏi kỹ năng và kiến thức sâu rộng. Phương pháp định giá mà ngân hàng đang áp dụng là hai phương pháp đơn giản do đó chứa đựng nhiều rủi ro. Bởi vậy, vấn đề cần thiết và cấp bách hiện nay của ngân hàng là nghiên cứu kỹ hơn về thẩm định giá và áp dụng phương pháp khoa học trong định giá.Ngoài ra, các phương pháp chủ yếu được ngân hàng áp dụng là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Hai phương pháp tương đối dễ sử dụng để xác định giá trị của BĐS.Tuy nhiên, phương pháp chi phí thường cho kết quả thấp nhất vì vậy dễ tạo cho khách hàng tâm lý khó chấp nhận. Cán bộ định giá nên phối hợp nhiều phương pháp định giá để xác định giá trị của BĐS, lựa chọn, đối chiếu nhiều phương pháp để đưa ra kết quả cuối cùng sao cho hợp lý nhất. Mỗi phương pháp đều có ưu và nhược điểm riêng, khơng một phương pháp nào được coi là đúng tuyệt đối, các phương pháp sẽ là sự kiểm chứng đáng tin cậy và bổ sung cho nhau. Theo các nước trên thế giới thường sử dụng ít nhất từ 3 phương pháp định giá trở lên, trong đó một phương pháp được coi là chính, các phương pháp còn lại dùng để kiểm chứng.
Ngồi ra, để nâng cao cơng tác định giá, ngân hàng nên đánh giá lại giá trị bất động sản dựa trên những thơng tin thực tế, có căn cứ khoa học, nên đánh giá giá trị tài sản theo giá trị thị trường tại thời điểm định giá. Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay giá trị còn lại chỉ là phương pháp cuối cùng khi mà khơng thể tìm được thơng tin, tài liệu cần thiết để có thể sử dụng phương pháp khác.Phịng định giá của OCB nên hợp tác cùng các công ty, tổ chức định giá chuyên nghiệp khác để không chỉ đem lại kết quả chính xác hơn mà cịn giúp nâng cao trình độ của cán bộ định giá, bổ sung nguồn tài liệu phong phú, đa dạng.