TMCP Phương Đông chi nhánh Thăng Long
Hiện nay, tại chi nhánh ngân hàng, áp dụng hai phương pháp định giá bất động sản chủ yếu là “phương pháp so sánh trực tiếp” và “phương pháp chi phí”.
2.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Cụ thể trình tự tiến hành các bước của phương pháp so sánh trực tiếp như sau:
Bước 1: Cán bộ định giá tiến hành thu thập thông tin liên quan đến các
BĐS tương tự từ các nguồn dữ liệu là: trên mạng Internet, báo chí, sàn giao dịch BĐS, các văn bản pháp luật, các tổ chức môi giới BĐS hoặc gọi điện trực tiếp cho người đang giao dịch BĐS đó và một số nguồn tin khác. Cán bộ định giá cần phải thu thập các thông tin bao gồm: giá giao dịch, giá bán trên thị trường, vị trí, đặc điểm, cơ sở hạ tầng, kiến trúc. kèm theo hình ảnh thực tế.
Bước 2: Cán bộ định giá tiến hành kiểm tra độ chính xác của thơng tin
thu thập được về các BĐSSS để xác định giá trị của chúng và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được.
Từ những thơng tin thu thập được ở Bước 1, cán bộ định giá kiểm tra các thông tin được dùng làm yếu tố so sánh như:
- Tình trạng pháp lý: các BĐS so sánh đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa có.
- Hiện trạng giao dịch: các BĐS đều đang được giao bán, đã được giao bán, thời gian giao dịch là khi nào (yều cầu phải là thời gian gần sát nhất với thời điểm định giá, không vượt quá 15 tháng), điều kiện giao dịch như nào, điều kiện thanh toán.
- Các đặc điểm chung của BĐS: vị trí, diện tích, kích thước ( chiều dài, chiều rộng, số mặt tiền.), độ hao mịn của tài sản.
- Mơi trường cảnh quan, cơ sở hạ tầng: nguồn điện, hệ thống cấp thốt nước tại khu vực, mức độ ơ nhiễm, an ninh khu vực.
- Giao thông: chiều rộng của ngõ, đường đi vào bất động sản...
Bước 3: Tiến hành điều chỉnh các BĐSSS
Căn cứ vào các đặc điểm của BĐS cần định giá, các thông tin thu thập được ở bước 1 và bước 2, trên cơ sở phân tích các yếu tố so sánh, cán bộ định giá lựa chọn các BĐS có thể so sánh được với các BĐS cần định giá (thường là 3 bất động sản) rồi tiến hành điều chỉnh các yếu tố định lượng và định tính.
Tỷ lệ điều chỉnh được áp dụng theo công thức do OCB ban hành, được làm tròn số đến chữ số hàng đơn vị.
Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản cần định giá
Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh ở bước, kết hợp với động thái thị trường và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm định giá, cán bộ định giá sẽ ước tính giá trị thị trường thích hợp nhất của bất động sản cần định giá.
Giá trị ước tính của bất động sản cần định giá = Giá chuyển nhượng
của bất động sản so sánh ± Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng bất động sản so sánh với bất động sản cần định giá.
2.2.2.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp này được áp dụng để định giá các bất động sản khơng phổ biến, khơng tìm được các tài sản so sánh tương tự được giao dịch trên thị trường, tài sản gắn liền với đất (không bao gồm căn hộ chung cư).
Bước 1: Xác định đơn giá xây dựng mới
Cán bộ định giá xác định đơn giá theo chi phí xây dựng thực tế tại địa phương đó, theo đơn giá do UBND Tỉnh/Thành phố nơi có tài sản ban hành tại thời điểm định giá.
Trong trường hợp tài sản trên đất chưa có bảng giá do UBND Tỉnh/ Thành phố ban hành, sử dụng đơn giá đất do các cán bộ định giá xác định dựa trên kinh nghiệm và hiểu biết hoặc cán bộ định giá căn cứ theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình do Bộ xây dựng ban hành tại thời điểm định giá.
Cán bộ định giá xác định diện tích sàn xây dựng, mật độ xây dựng, kết cấu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất có phù hợp với giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận cơng trình. Diện tích sàn xây dựng cần xác định sẽ là tổng diện tích sàn các tầng của cơng trình (khơng tính các khoảng thơng tầng, sân khơng có mái che, sàn mái) của tài sản định giá.
Bước 3: Xác định chất lượng còn lại của tài sản trên đất
Thời gian sử dụng của tài sản được tính từ thời điểm hồn thành xong cơng trình hoặc thời điểm cấp giấy phép xây dựng đến thời điểm định giá.
Thời gian khấu hao: Cán bộ định giá căn cứ vào đặc điểm, hiện trạng của tài sản hình thành trên đất như : mục đích sử dụng, lọai tài sản... để xác định thời gian khấu hao của tài sản.
Tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình (%) = 1 - rJ∕√
Trong trýờng hợp thời gian còn lại nhỏ hõn 25% thời gian khấu hao theo quy õịnh, cán bộ õịnh giá sẽ khơng tính giá trị tài sản gắn liền với õất.
Býớc 4: Xác định giá trị tài sản hình thành trên õất
Cơng thức tính giá trị tài sản trên đất
Giá trị tài sản hình thành trên đất = Đơn giá xây dựng mới(đ/m2) x
Diện tích xây dựng (m2) x Tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình.
2.2.2.3. Ví dụ thực tế
Ví dụ: Định giá Quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền đến đất số CB798933 tọa lạc tại tổ 24 phường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội.
Người vay: CƠNG TY TNHH SX VÀ TM KHANG THỊNH Mục đích thẩm định giá: Cấp tín dụng
Đơn vị đề nghị TĐTS: OCB - chi nhánh Thăng Long Mã số đề nghị TĐTS: #8632
Ngày khảo sát thực địa và nhận đủ hồ sơ: 15/04/2016 Tài sản thế chấp:
- Quyền sử hữu nhà và các tài sản gắn liền đến đất số CB798933 do UBND quận Hoàng Mai cấp ngày 03/02/2016. Số vào sổ cấp GCN: CH 03594/804/QĐUB.
- Chủ tài sản:
+ Ông Nguyễn Văn Đạo + Ông Nguyễn Duy Đức + Bà Nguyễn Thanh Thủy
- Bất động sản tọa lạc tại tổ 24 phường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội. Thực tế khảo sát là số 59 ngõ 49 đường Thúy Lĩnh, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội. Thửa đất có mặt tiền rộng 17m tiếp giáp với ngõ đi rộng 4m đến 5m. Thửa đất thuộc vị trí 2 của đường Thúy Lĩnh và cách đường Thúy Lĩnh khoảng 230m, cách ngã 4 cầu Thanh trì khoảng 600m.
- Diện tích sử dụng của khu đất là 638,90 m2 trong đó + Diện tích đất ở tại siêu thị: 638,90 m2
+ Thời hạn sử dụng: lâu dài. + Diện tích sử dụng chung: 0
+ Diện tích sàn XD trên đất: 37,00 m2
❖ Thơng tin về bất động sản qua khảo sát thực địa:
- Hình dạng: tương đối vng vắn - Chiều rộng : mặt tiền 17m
- Chiều dài: trung bình khoảng 43m - Hướng chính: Đơng Nam
- Các mặt tiếp giáp:
+ phía trước: tiếp giáp ngõ 49 Thúy Lĩnh + phía sau: hộ lân cận
+ bên phải: nhà số 57 + bên trái: hộ lân cận
- Diện tích thực tế: 665,00 m2
❖ Thông tin về tài sản trên đất:
- Loại tài sản trên đất: Nhà ở
- Kiến trúc cơng trình xây dựng: Tại thời điểm khảo sát, CTXD trên đất là ngôi nhhà mái bằng với diện tích xây dựng khoảng 25m2, khu phụ có diện tích khoảng 12m2, kết cấu BTCT, tường bao kiên cố, xây dựng năm 2000.
- Trang thiết bị nội thất: Bình thường.
- Hiện trạng sử dụng: Tại thời điểm khảo sát, tài sản đang được để trống.
❖ Nhận xét chung về tài sản:
- Cơ sở hạ tầng hoàn thiện, khơng có hư hại hay hao mịn nào đáng kể. - Mơi trường an ninh khu vực ở đó tốt, đảm bảo an tồn.
❖ Tính tốn
Bất động sản tọa lạc tại tổ 24 phường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội. Thực tế khảo sát là số 59 ngõ 49 đường Thúy Lĩnh, phường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội. Quận Hoàng Mai là một trong những quận trung tâm của Thành phố Hà Nội.
Cán bộ định giá tiến hành kiểm tra thông tin, số liệu về các BĐSSS để xác định giá trị của chúng và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được. Tuy nhiên, thông tin thu thập được của cán bộ định giá có độ chính xác chưa cao vì mới chỉ thu thập được thông tin thông qua mạng Internet chứ không phải thông qua khảo sát thực tế và một số yếu tố so sánh không thu thập được như: điều kiện thanh tốn, chi phí sau giao dịch, tính chất giao dịch...
Cán bộ định giá sau khi phân tích thơng tin, lựa chọn 3 BĐS so sánh và lập được Bảng sau:
Diện tích 60m2, mặt tiền 3,5m. Ngõ 4m, cách phố Thúy Lĩnh đường Thúy Lĩnh. Diện tích 60m2, mặt tiền 4,5m và đường Thúy Lĩnh, diện tích 53,2m2, mặt tiền 5m, cách
Hường (môi giới)- 01216065965 Lĩnh khoảng 500m, cách TSĐG khoảng 400m. Chị Thanh - 0936.378.376 cấp 4 cũ, ngõ tiếp giáp rộng 2m. Cách TSĐG khoảng 300m. Liên hệ - 0942829974 2. Giá trị BĐS ước tính (Đồng) 1.710.000.000 1.805.000.000 1.425.000.000 - Giá trị BĐS thu thập 1.800.000.000 1.900.000.000 1.500.000.000 - Điều chỉnh về độ tin cậy (%) ' 95 ^95 ^95 3, Giâ trị CTXD trên đất (đồng) “0 “0 “0 - Diện tích sàn xây dựng “0,00 12,00 “0,00
- Đơn giá xây dựng (đồng/m2) “0 “0 “0 - Chất lượng còn lại (%) “0 “0 “0 - Giá trị CTXD khác (đồng) “0 “0 “0 4. Giá trị 1.710.000.000 1.805.000.000 1.425.000.000
5. Diện tích đất (m2)
60 60 53,2
6. Đơn giá ước tính (đồng/m2)
Chi tiết TST
Đ TSSS1 TSSS2 TSSS3
A.Đơn giá trước điều chỉnh yếu tố so sánh (đồng)___________, ' 28.500.000 30.083.333 26.785.714 B.Điều chỉnh các yếu tố so sánh Tỷ lệ điều chỉnh pháp lý (%) ' '________________ ■0 ■0 ■0 “õ Tỷ lệ điều chỉnh mục đích sử dụng (%) “õ ■0 ■0 “õ Tỷ lệ điều chỉnh diện tích (%) / ^ ■0 “-3Ỡ -30 -3õ Tỷ lệ điều chỉnh chiều rộng mặt tiền (%) ■0 ^25 "20 15 Tỷ lệ điều chỉnh hình dạng (%) / / ■0 ^^-5 -5 ^^-5 Tỷ lệ điều chỉnh số mặt tiền (%) ■0 ■0 -5 Tỷ lệ điều chỉnh vị trí, giao thơng (%) ■0 ■0 “õ 18 Tỷ lệ điều chỉnh lợi thế kinh doanh (%) ■0 ■0 “õ Tỷ lệ điều chỉnh cơ sở hạ tầng (%) ■0 “5 “5 1 Tỷ lệ điều chỉnh ngoại cảnh (%) ■0 ■0 “õ Tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác (%) ■0 ■0 “õ
Khả năng tăng (+) giảm (- ■0 “õ
(Nguồn: Biên bản định giá sô 0809B.16/BC-OCB)
Căn cứ vào bảng điều chỉnh trên thì giá trị quyền sử dụng đất của BĐS cần định giá là
= diện tích sử dụng(m2) x giá trị thị trường quyền sử dụng đất (triệu đồng/m2)
= 638,90 x 27 = 17.250.000.000 (đồng)