Thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

Một phần của tài liệu Một số giải pháp nâng cao chất lượng số công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần cổ phần thẩm định giá thế kỷ (Trang 45 - 51)

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ

2.2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

định giá Thế Kỷ

2.2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty

`

Không đạt

Tái thẩm định

2.2.2.1.1 Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu khách hàng

Trong bước này, công ty thực hiện các cuộc tiếp xúc với khách hàng có nhu cầu thẩm định giá BĐS thơng qua nhiều kênh khác nhau như : tiếp xúc trực tiếp, qua điện thoại, qua các nguồn khác như email .... qua đó, xác định yêu cầu của khách hàng, có thể được đáp ứng hoặc khơng.

Đồng thời, cơng ty cũng phải trình bày cho khách hàng về các thơng tin như: giấy phép đăng ký kinh doanh, thơng báo của Bộ Tài Chính về số TĐV có thẻ đang hoạt động trong công ty,...

2.2.2.1.2 Bước 2: nghiên cứu hồ sơ tài sản

Sau khi tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, nếu có thể đáp ứng thì tiến hành nghiên cứu hồ sơ tài sản.

Công việc chủ yếu của bước này là:

 Lập biên nhận hồ sơ.

 Hướng dẫn viết yêu cầu.

 Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu khách hàng cung cấp với yêu cầu,

quy định của công ty và pháp luật.

 Thoả thuận giá dịch vụ và điều kiện thẩm định.

 Ký kết hợp đồng.

Lập kế hoạch thẩm định giá Lập KH xác định hiện trạng BĐS Lập dự thảo báo cáo kết quả TĐG

Kiểm soát chất lượng Phát hành chứng thư và báo cáo TĐG

 Phân công TĐV.

2.2.2.1.3 Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá

Các công việc chủ yếu trong bước này:

 Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu thẩm định.

 Lựa chọn phương pháp thẩm định.

 Thống nhất địa điểm, thời gian thẩm định với khách hàng.

 Chuẩn bị tài liệu, phương tiện.công cụ thẩm định.

 Yêu cầu bổ sung các chứng từ liên quan đến tài sản.

2.2.2.1.4 Bướ c 4: Lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản

Tổ thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, khảo sát BĐS tại hiện trường, chụp hình, quay phim, ghi chép hiện trạng, vẽ sơ đồ vị trí,...Đồng thời tiến hành phân tích thơng tin thị trường, tài liệu có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Từ đó, đánh giá BĐS trên các mặt chủ yếu: vị trí địa lý, đặc điểm vật chất, kỹ thuật, môi trường kinh tế – xã hội....

2.2.2.1.5 Bước 5 : Lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá

Sau khi nghiên cứu tài sản xong, kết hợp phân tích xu hướng biến động của giá cả, TĐV đưa ra kết quả sơ bộ về giá của BĐS cần thẩm định.

2.2.2.1.6 Bước 6: Kiểm soát chất lượng

Sau khi lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá sẽ được kiểm định chất lượng. Nếu đạt yêu cầu, phát hành chứng thư và báo cáo thẩm định giá, nếu chưa đạt thì phải xác định lại.

2.2.2.1.7 Bước 7: Phát hành chính thức báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Bước cuối cùng trong quy trình nghiệp vụ là phát hành chính thức báo cáo và chứng thư thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Nội dung báo cáo và chứng thư thẩm định giá được thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 về báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá. Nếu khách hàng cịn thắc mắc thì thẩm định viên phải giải thích rõ ràng, trong một số trường hợp thì phải tiến hành tái thẩm định.

2.2.2.2 Các phương pháp định giá bất động sản được sử dụng tại công ty

- Các hợp đồng thẩm định giá bất động sản của công ty chủ yếu là định giá những mảnh đất, nhà, căn hộ, định giá bất động sản phục vụ mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng. Do vậy, phương pháp thẩm định giá bất động sản mà công ty sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Ngồi ra, cơng ty cịn sử dụng phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư.

2.2.2.3 Các phương pháp thu thập thông tin được sử dụng trong định giá bất động sản tại công ty

Để thu thập thông tin về bất động sản cần định giá,thẩm định viên tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ chủ yếu là sử dụng phương pháp trực tiếp khảo sát hiện trường. Từ đó thu thập các thơng tin về:

-Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản.

- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản.

- Đối với cơng tình xây dựng dở dang, định giá viên kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dung cơng trình.

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cư cho việc định giá, định giá viên chụp ảnh bất động sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.

- Thu thập giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, đặc biệt là giấy tờ chững minh quyền sở hữu bất động sản.

- Bên cạnh đó, thẩm định viên thu thập các thơng tin liên quan đến chi phí, thu nhập, giá bán của bất động sản so sánh.

- Thông qua các cơ quan chức năng, Thẩm định viên xác minh tính chính xác, độ tin cậy của các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản. Kiểm tra tính xác thực về các giao dịch chứng cớ của bất động sản so sánh.

- Như đã nêu ở trên, phương pháp chủ yếu mà các thẩm định viên sử dụng khi định giá bất động sản tại công ty là phương pháp so sánh trực tiếp. Các bước định giá bất động sản tại công ty như sau:

Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những bất động sản được bán trong thời gian gần nhất trên thị trường có thể so sánh được với bất động sản cần thẩm định về diện tích, vị trí, hình dạng và một số đặc điểm kỹ thuật khác.

Bước 2: Kiểm tra thông tin về các bất động sản có thể so sánh được, lựa chọn bất động sản cần so sánh có tính tương đồng cao nhất so với bất động sản cần thẩm định.

Bước 3: Phân tích giá bán, đánh giá sự chênh lệch (có thể tốt hơn hoặc xấu hơn) về đặc điểm về diện tích, vị trí, hình dạng v.v… của các bất động sản so sánh so với bất động sản cần thẩm định giá. Điều chỉnh giá bán của các bất động sản so sánh (có thể tăng hoặc giảm) so với bất động sản cần thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh

2.2.2.5 Một số ví dụ cụ thể về cơng tác định giá bất động sản tại cơng ty 2.2.2.5.1 Ví dụ 1

Thơng tin chung về bất động sản cần thẩm định:

- Khách hàng: Bà Vũ Thị Xuân.

- Địa chỉ: Yên Thịnh, phường Phú Thịnh, thị xã Sơn Tây, Hà Nội.

- Tài sản thẩm định giá: Giá trị thị trường quyền sử dụng đất của

164.1m2 đất thuộc thửa số 167, tờ bản đồ số 03, tại số 13/1 khu phố 3, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây, Hà Nội.

- Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở để thế chấp vay vốn ngân hàng. - Thời điểm thẩm định giá: Tháng 6 năm 2011.

- Vị trí: Bất động sản tọa lạc tại số 13/1 khu phố 3, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây, Hà Nội

- Hồ sơ pháp lý, hồ sơ kỹ thuật của BĐS:

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BA 580090 do Ủy ban nhân dân

thị xã Sơn Tây, cấp ngày 01/06/2010, số Vào sổ cấp GCN QSDĐ : CH00066

 Hiện trạng khu đất:

- Diện tích: 164.1 m2( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Hình dạng: Nhà cấp 4

- Hiện trạng: Tương đối vuông vức. - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật:

- Giao thông : Thuận tiện;

- Cấp điện : Tốt, ổn định;

- Cấp nước : Tốt, ổn định;

- Cấp gas : Chưa có hệ thống cấp gas;

- Thốt nước : Hoạt động tốt;

- Tình trạng ngập lụt : Không bị ngập lụt;

- Thông tin liên lạc : Truyền hình, điện thoại cố định, internet, điện thoại di động, truyền hình cáp, vệ tinh hoạt động tốt; - Cơ sở hạ tầng xã hội: Khu vực bất động sản tọa lạc có vị trí khá thuận lợi, cơ sở hạ tầng xã hội tương đối hồn thiện.

- Mơi trường kinh doanh: Khu vực Bất động sản tọa lạc chỉ thích hợp để ở. - Mơi trường sống:

 Cảnh quan: Tương đối đẹp.

 Tiếng ồn: Ít

 Bụi: Ít

 Ngập nước: Khơng.

 Kẹt xe: Khơng.

Đánh giá những ưu thế và bất lợi của bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định. T T Các tiêu chí so sánh Giống nhau Khác nhau BĐS thẩm định BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 1 Vị trí Các BĐS đều thuộc khu vực Phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây, Hà Nội.

BĐS thẩm định tọa lạc tại Số nhà 13/1 khu phố 3, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây, Hà Nôi. Mặt ngõ trước nhà rộng khoảng 5m,cách nhà hàng ẩm thực Thắng Lan Khoảng 100m, cách đường phố Quang Trung khoảng 200m, cách thành cổ khoảng 400m.

BĐS tọa lạc tại ngõ 74 phố Quang Trung, Thị xã Sơn Tây, Hà Nội. Mặt ngõ rộng khoảng 6m, cách mặt đường Quang Trung khoảng 100m, cách thành cổ khoảng 200m.

BĐS thẩm định tọa lạc tại số 22/6 Quang Trung, thị xã Sơn Tây, Hà Nội. Mặt ngõ rộng khoảng 5m, cách mặt đường Quang Trung Khoảng 100m, cách nhà hàng Thắng Lan khoảng 200m, cách thành cổ khoảng 50m.

BĐS thẩm định tọa lạc tại Phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây, Hà Nội. Mặt ngõ rộng khoảng 5m, cách mặt đường Quang Trung khoảng 200m, cách thành cổ khoảng 500m. 2 Diện tích (m2) 164,1 400 98 120 3 Mặt tiền (m) 11,52 15,0 5,4 5,0 4 Hồ sơ pháp lý GCN quyền sử dụng đất

5 Hình dạng Tương đối vng vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức

Một phần của tài liệu Một số giải pháp nâng cao chất lượng số công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần cổ phần thẩm định giá thế kỷ (Trang 45 - 51)

Tải bản đầy đủ (DOCX)

(95 trang)
w