- Đánh giá những ưu thế và bất lợi của bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định TTCác tiêu chí so
2.3.2Những hạn chế
2 Giá trị Tài sản hình thành trên đất 675.867
2.3.2Những hạn chế
- Trong quá trình thẩm định giá bất động sản, các thẩm định viên còn làm việc độc lập, chưa có sự kết hợp, tương trợ lẫn nhau. Cơng ty cũng chưa quy định rõ nhiệm vụ, trách nhiệm của từng người.
- Đội ngũ nhân viên của công ty còn mỏng và rất trẻ nên thiếu kinh nghiệm định giá, phần lớn là các cử nhân mới ra trường, chỉ có 1-3 năm kinh nghiệm thẩm định giá BĐS. Đối với những thương vụ định giá bất động sản phức tạp công ty rất thiếu các thẩm định viên có thể đảm nhiệm được. Những hợp đồng như vậy thường trưởng phịng hay phó tổng giám đốc phải trực tiếp định giá. Trong những thời điểm có nhiều hợp đồng định giá cả về định giá máy móc thiết bị, định giá BĐS và doanh nghiệp , cơng ty khơng có đủ nhân lực thực hiện.
- Trong quy trình thẩm định giá BĐS, việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá sau khi nghiên cứu hồ sơ bất động sản và trước khi thu thập các thông tin về BĐS. Như vậy là chưa hợp lý. Việc lựa chọn phương pháp định giá nên thực hiện sau khi thu thập và xác minh đủ thông tin về BĐS thẩm định và các BĐS so sánh( nếu có). Từ đó, việc áp dụng phương pháp định giá BĐS mới đạt được hiệu quả cao nhất
- Thông tin do thẩm định viên thu thập từ nhiều nguồn khác nhau nên nhiều khi gây nhiễu thông tin. Mặt khác, những thơng tin thu thập từ báo, internet cũng khó đảm bảo tính chính xác, trung thực. Do đó, ảnh hưởng đến kết quả định giá. Bên cạnh đó, những thông tin về phong thủy hay tâm lý thường không được các thẩm định viên lưu tâm nhiều. Đa số các bất động sản đều được kết luận “ không có bất lợi gì về mặt phong thủy” và các TĐV không điều chỉnh. Điều này đã thể
hiện ở 2 ví dụ trên. Tuy nhiên, yếu tố phong thủy hay tâm lý dân cư đôi khi lại ảnh hưởng rất lớn tới giá trị bất động sản.
- Mặc dù đã xây dưng được hệ thống cơ sở dữ liệu, tuy nhiên thông tin lưu trữ của cơng ty cịn chưa nhiều. Phần lớn các thương vụ định giá sau khi nhận hợp đồng định giá, các thẩm định viên mới bắt đầu tìm kiếm thơng tin về bất động sản so sánh. Việc phải đi tìm kiếm và xác minh thông tin thường mất nhiều thời gian. Điều này được đánh giá là chưa chuyên nghiệp,làm chậm tiến độ thẩm định giá.
- Trang thiết bị phục vụ cơng tác định giá cịn nghèo nàn. Thậm chí các thiết bị văn phịng của cơng ty như máy in, máy photocopy của công ty cũng tương đối lạc hậu Khi có nhiều hợp đồng được thực hiện cùng lúc, cơng ty khơng có đủ trang thiết bị làm việc, các thẩm định viên phải chờ đợi nhau để có thiết bị thực hiện phần việc của mình. Điều này làm chậm tiến độ thẩm định giá
- Trong phương pháp so sánh trực tiếp, số lượng các bất động sản so sánh không nhiều, thường chỉ dừng lại ở 3 bất động sản. Điều này làm giảm tính chính xác của kết quả định giá. Trong điều chỉnh giá của bất động sản so sánh cũng mang yếu tố chủ quan và kinh nghiệm của thẩm định viên.
- Trong phương pháp so sánh trực tiếp, các BĐS so sánh chưa tương đồng với BĐS cần thẩm định. Chẳng hạn trong ví dụ 1: T T Các tiêu chí so sánh BĐS thẩm định
Tỷ lệ tăng giảm so với BĐS thẩm định giá So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 1 Diện tích (m2) 164,1 400 98 120 2 Mặt tiền (m) 11,52 15,0 5,4 5,0 Trong ví dụ 2: TT Các tiêu chí so sánh BĐS thẩm
định Tỷ lệ tăng giảm so với BĐS thẩm định giá
3
1 Diện tích (m2) 42,6 126 36,5 82
2 Mặt tiền (m) 3,10 6,0 3,5
Dễ thấy, trong 2 ví dụ trên các bất động sản so sánh lệch khá nhiều so với bất động sản cần thẩm định về diện tích và độ dài mặt tiền
- Để đinh giá một bất động sản có thể áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Tuy nhiên, để rút ngắn thời gian định giá, các thẩm định viên thường chỉ dung một phương pháp. Việc sử dụng nhiều phương pháp khác nhau có thể kiểm chứng và nâng cao tính thuyết phục của kết quả thẩm định đối với khách hàng.
- Trong phương pháp chi phí, việc xác định giá trị cịn lại của cơng trình xây dựng dựa vào tỷ lệ còn lại còn tồn tại kẽ hở:
Giá trị cịn lại = Chí phí xây dựng hiện hành
(theo KGNN quy định) x
Tỷ lệ chất lượng còn lại
- Việc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại là rất phức tạp. Đòi hỏi thẩm định viên phải có chun mơn về xây dựng, kiến trúc. Tuy nhiên, cơng ty khơng có thẩm định viên thơng thạo về xây dựng. Do vậy tỷ lệ chất lượng còn lại do thẩm định viên ấn đinh dựa trên đánh giá chủ quan của mình( trong 2 ví dụ trên tỉ lệ chất lượng còn lại được thẩm định viên đánh giá là 75% và 90%). Việc ấn định tỉ lệ chất lượng cịn lại như vậy là chưa có cơ sở, thiếu tính thuyết phục.
- Trong 2 ví dụ trên: Giá trị BĐS = giá trị QSDĐ + Giá trị CTXD. Cụ thể:
Trong ví dụ 1:
Tên Tài Sản Giá trị
(VND)
Tổng Giá Trị
(VND)
1 Giá trị Quyền sử dụng đất 3.417.109.000
3.769.123.075
2 Giá trị Tài sản hình thành trên đất 352.014.075
Trong ví dụ 2: T T Tên Tài Sản Giá trị (VND) Tổng Giá Trị (VND) 1 Giá trị Quyền sử dụng đất 7.552.847.146 8.228.714.170 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2 Giá trị Tài sản hình thành trên đất 675.867.024