- Đánh giá những ưu thế và bất lợi của bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định TTCác tiêu chí so
2 Giá trị Tài sản hình thành trên đất 675.867
2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế
2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan
- Bản thân công việc thẩm định giá trị bất động sản là rất khó khăn và nhạy cảm. Nó địi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức tổng hợp bao gồm kiến thức về tài chính, xây dưng ,mơi trường,pháp luật, phong thủy cùng khả năng đánh giá thị trường tại thời điểm định giá. Trong q trình định giá, các thơng tin ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cũng rất nhiều nên khơng tránh khỏi thiếu sót.
- Thị trường bất động sản tại Việt Nam còn sơ khai nên tồn tại rất nhiều khiếm khuyết:
Sự công khai, minh bạch thông tin trên thị trường là rất hạn chế.
TTBĐS biến động khơn lường rất khó dự báo. Tình trạng mất cân
đối cung-cầu vẫn diễn ra thường xuyên trên thị trường. Sự “nóng”, “lạnh” trên của thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc quá lớn vào chính sách tín dụng.
Nạn đầu cơ thổi giá vẫn diễn ra rất phổ biến.
Sàn giao dịch về bất động sản chưa được ưa chuộng tại Việt Nam.
Các giao dịch “ngầm” về bất động sản vẫn diễn ra phổ biến. Do vậy, Việc công khai thông tin cũng rất khó khăn.
- Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng là một nghề mới tại Việt Nam. Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam cũng mới chỉ được thành lập năm 2005 nên các tài liệu chuẩn, các văn bản hướng dẫn về thẩm định giá BĐS là không nhiều. Hiện nay tại Việt Nam cũng rất thiếu các thẩm định viên có kinh nghiệm và kiến thức tổng hợp.
- Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản cịn chưa đồng bộ, đang trong q trình hồn thiện. Sau 8 năm được áp dụng trong thực tế, luật đất đai năm 2003 đã bộc lộ những khiếm khuyết nhất định. Một trong những vấn đề đang được thảo luận rộng rãi là vấn đề sở hữu đất đai. Theo đó đất đai liệu có tiếp tục được coi là sở hữu tồn dân như hiện nay hay khơng. Việc khơng cơng
nhận sở hữu tồn dân đối với đất đai khiến các giao dịch bất động sản tại Việt Nam chỉ là nửa hợp pháp.
2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan
- Trong việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp, do yêu cầu về tiến độ cơng việc và phía khách hàng địi hỏi cần nhanh chóng nên thẩm định viên thường chỉ sử dụng 3 bất động sản so sánh. Trong q trình thu thập thơng tin, thông tin thu thập được nhiều khi khơng đầy đủ và hồn tồn chính xác.
- Đối với phương pháp chi phí, khi xác định tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng do thẩm định viên cịn chưa có kinh nghiệm, kiến thức về xây dựng. Mặt khác lại không được sự tham gia tư vấn của chuyên gia xây dựng nên việc ấn định cịn mang tính chủ quan là tất yếu.
- Trong các thương vụ định giá BĐS, nếu thương vụ nào cũng áp dụng nhiều phương pháp định giá thì làm kéo dài thời gian định giá, phức tạp quá trình định giá. Điều này là khơng cần thiết. Chỉ cần những thương vụ định giá có giá trị lớn, phức tạp thì cơng ty mới làm như vậy.
- Cơng ty được thành lập năm 2005, hoạt động được 7 năm nên dữ liệu lưu trữ được là rất ít. Do vậy, địi hỏi thẩm định viên vẫn phải thu thập thêm nhiều thông tin khi nhận hợp đồng định giá.
- Chính sách về lương và đãi ngộ của cơng ty chưa thu hút được các nhân viên có kinh nghiệm trình độ cao. Hiện nay, cơng ty chủ yếu tân dụng nguồn nhân lực là cử nhân mới ra trường nên thiếu kinh nghiệm là điều tất yếu.
Kết luận chương 2: Trong chương 2 của luận văn, em đã trình bày về thực trạng
công tác định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ. Từ đó thấy được những hạn chế và đưa ra nguyên nhân của hạn chế đó trong cơng tác định giá BĐS tại công ty làm cơ sở đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS trong chương 3.
CHƯƠNG 3