- Đánh giá những ưu thế và bất lợi của bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định TTCác tiêu chí so
ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
3.4.1 Kiến nghị với Nhà nước
3.4.1.1 Hồn thiện cơng tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch ngành, quy hoạch giao thông
Trong hoạt động định giá BĐS hiện nay, thì thơng tin về các loại quy hoạch đóng vai trị rất quan trọng đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất. Khi tiến hành ĐGBĐS, thẩm định viên sẽ kiểm tra xem BĐS đó có sử dụng đúng quy hoạch của Nhà nước hay khơng, BĐS đó có thuộc vào quy hoạch hay khơng, nếu thuộc thì tồn bộ BĐS thuộc quy hoạch hay chỉ một phần BĐS thuộc quy hoạch. Nếu chỉ có một phần BĐS thuộc quy hoạch thì phần diện tích nằm trong quy
hoạch sẽ được tính theo khung giá đất do Nhà nước ban hành, phần diện tích cịn lại sẽ được tính theo giá thị trường. Từ sự phân tích trên ta thấy rằng cơng tác quy hoạch đóng vai trị rất quan trọng trong hoạt động định giá hiện nay,có ảnh hưởng tới kết quả thẩm định.
3.4.1.2 Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến định giá bất động sản
- Một yếu tố cấu ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản là tính pháp lý của nó.Hiện nay, các văn bản pháp luật nhà nước quy định lên quan đến thẩm định giá bất động sản còn quá nhiều. Và nhiều khi các văn bản này còn chưa thống nhất, chồng chéo nhau. Do vậy, việc tuân theo các văn bản này khi thẩm định giá bất động sản cịn gặp nhiều vướng mắc. Bên cạnh đó, tại Việt Nam, không công nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện đứng ra quản lý. Điều này khiến giao dịch bất động sản ở nước ta chỉ là nửa hợp pháp,phải thông qua nhiều bước cấp phép, chi phí chuyển nhượng nhiều hơn và thời gian giao dịch thành công cũng lâu hơn.
- Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu cơng trình xây dựng trên đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu cơng trình xây dựng trên đất tạo lập tính hợp pháp cho hàng hóa bất động sản. Hiện nay cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn diễn ra chậm chạp và nhiều bất cập. Khi tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tăng, số lượng bất động sản hợp pháp được đưa vào giao dịch nhiều hơn. Thời gian diễn ra giao dịch mua bán, cho thuê, thế chap, thừa kế… bất động sản diễn ra nhanh hơn. Qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển. Số lượng thông tin trên thị trường nhiều hơn tạo điều kiện cho thẩm định viên khi thu thập thông tin, các thơng tin cũng chính xác hơn. Do vậy, kết quả định giá qua đó cũng sát với giá thị trường hơn. Sau đây là một số giải pháp:
Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính.
Đầu tư trang thiết bị phục vụ cơng tác cấp giấy CNQSDĐ. Hồn thiện các điều kiện cấp giấy CNQSDĐ
3.4.1.3 Thực hiện các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
- Tập trung xây dựng và hồn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật. Việc ban hành chính sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của bất động sản tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh và quản lý có
hiệu quả thị trường bất động sản đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập
kinh tế quốc tế; tập trung xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất và Luật Thuế tài sản theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội; cùng với việc khẩn trương xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Luật Xây dựng phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trường bất động sản.
Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Thơng qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất
động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước
Từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản và các “Trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện cơng khai để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các Trung tâm giao dịch bất động sản; hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả.
3.4.1.4 Thành lập cơ quan chuyên trách về định giá đất
Hiện nay việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước còn nhiều hạn chế, chưa có cơ quan chn mơn làm tham mưu cho chính quyền về nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm của Bộ tài chính, các Bộ, ngành liên quan trong việc quản lí nhà nước về giá đất, từ đó dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù hợp với thực tế.Việc thẩm định giá đất ở một số địa phương được giao cho sở Tài chính, có nơi là Sở tài ngun và mơi trường, Sở xây dựng...nên khả năng chun mơn, tổng hợp vẫn cịn nhiều hạn chế và chưa có tính khách quan, độc lập theo đúng bản chất của giá đất. Thông thường, đơn giá đất do Nhà nước công bố khác xa so với giá thị trường. Vì vậy để khắc phục được những điểm yếu trên,
Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho cơ quan chuyên môn về tham mưu, thẩm định giá đất ở trung ương cũng như ở các địa phương.
3.4.1.5 Xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác định giá
Trong hoạt động định giá bất động sản, thơng tin là rất quan trọng. Vì vậy cần tiến hành xây dựng một ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá. Thông tin lưu trữ được thu thập từ các sàn giao dịch bất động sản, hay các sở Tài nguyên- Môi trường bao gồm: thông tin về mức giá bất động sản giao dịch, thời gian giao dịch và địa địa điểm của BĐS. Tuy nhiên, để làm được điều này thì điều kiện vẫn là phải hồn thiện và phát triển thị trường bất động sản. Có như vậy thì thơng tin lưu trữ mới trung thực. Sau đó, các dữ liệu về bất động sản được phân vùng theo từng địa phương cụ thể. Ở mỗi địa phương, Nhà nước có thể giao cho các sở Tài ngun- mơi trường quản lý hệ thống thơng tin của mình.
- Nhà nước cần yêu cầu các doanh nghiệp có hoạt động thẩm định giá BĐS cùng xây dựng hệ thống này. Để duy trì hệ thống, Nhà nước có thể thu phí truy cập dữ liệu. Nếu mức phí này thấp hơn chi phí và thời gian thu thập thơng tin thì các doanh nghiệp thẩm định giá chắc chắn sẽ ủng hộ.
3.4.1.6 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo định giá BĐS trong nước
- Nghề thẩm định giá là một nghề mới tại Việt Nam, còn rất non trẻ. Tuy nhiên trong tương lai, nhu cầu xã hội về nghề này là rất lớn. Vì vậy, cơng tác đào tạo thẩm định viên phải được coi trọng nhằm bồi dưỡng và tạo ra một đội ngũ thẩm định viên được trang bị tốt về chun mơn, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp tốt. Để làm được như vậy:
Cần chuẩn hóa chương trình đào tạo. Hiện nay, tại Việt Nam vẫn
chưa có chương trình đào tạo chuẩn về thẩm định giá. Các trường Đại học, Học viện đào tạo về thẩm định giá phải tự xây dựng chương trình đào tạo. Như vậy, sẽ dẫn tới sự khơng chuẩn hóa về mặt kiến
thức nghiệp vụ. Các chương trình đào tạo vẫn chưa được quản lý chặt. Một số các công ty kinh doanh bất động sản vẫn mở các khóa đào tạo kinh doanh và định giá BĐS. Sau khóa học, các học viên được cấp chứng chỉ. Hiện nay xã hội vẫn hồi nghi về tính “chuẩn” của chứng chỉ như vậy
Tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ để nâng cao kiến thức
Tăng cường tổ chức thi cấp thẻ chứng chỉ hành nghề thẩm định viên
về giá của Bộ Tài Chính. Tuy nhiên, thẻ hành nghề này có giá trị khơng thời hạn. Điều này là chưa hợp lí. Cần quy định về thời hạn của chứng chỉ hành nghề thẩm định viên. Sau khi hết thời hạn này, thẩm định viên muốn được cấp tiếp chứng chỉ phải dự thi sát hạch. Có như vậy mới kiểm tra được trình độ của thẩm định viên và đảm bảo các thẩm định viên phải không ngừng trau dồi chuyên môn, cập nhật kiến thức
3.4.1.7 Tăng cường hợp tác quốc tế trong hoạt động thẩm định giá.
Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam còn rất non trẻ. Trong khi đó, nghề thẩm định giá trên thế giới đã xuất hiện từ rất lâu. Chẳng hạn, ở Anh hoạt động này đã xuất hiện cách đây 200 năm, ở Úc là 100 năm. Do vậy, những kiến thức và kinh nghiệm của họ đi trước chúng ta rất nhiều. Việc tăng cường hợp tác quốc tế sẽ tạo cơ hội học hỏi kinh nghiệm và kiến thức của các nước đi trước. Hiệu quả của việc tăng cường hợp tác quốc tế đối với sự phát triển của hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá tại Việt Nam là rất lớn. Hội thẩm định giá Việt Nam thành lập năm 2005 nhưng đã là thành viên của hiệp hội thẩm định giá thế giới(WAVO), Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế(IVSC), hiệp hội thẩm định giá Đơng Nam Á(AVA). Nhờ đó, hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam tuy mới ra đời nhưng đã dần bắt kịp được với sự phát triển của các nước trong khu
vực. Điều đó cho thấy , việc thực hiện tốt chính sách này sẽ giúp Việt Nam “đi tắt đón đầu” trong lĩnh vực thẩm định giá.
- Chúng ta cần thường xuyên tổ chức các buổi tọa đàm, hội thảo về thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng. Từ đó trao đỏi và học hỏi những kiến thưc, kinh nghiệm định giá cũng như kinh nghiệm quản lý hoạt động định giá trên thế giới.
- Chủ động cử các thẩm định viên ra nước ngoài nghiên cứu. học tập kinh nghiệm thẩm định giá của các nước đi trước.
3.4.1.8 Thành lập cơ quan chuyên trách về kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực thẩm định giá.
- Hiện nay tại Việt Nam vẫn chưa có cơ quan chuyên trách nhằm kiểm tra, giám sát hoạt động định giá của các tổ chức định giá.Hoạt động định giá vẫn chịu sự quản lý của Bộ Tài Chính. Tuy nhiên, Bộ Tài Chính cịn phải xử lý và đảm nhiệm các nhiều công việc nưa nên việc kiểm tra, giám sát không thế sát sao nhằm phát hiện những thiếu sót, sai phạm của doanh nghiệp thẩm định giá hay đứng ra giải quyết những tranh chấp giữa doanh nghiệp và khách hàng.
- Hoạt động định giá tại Việt Nam chịu sự chi phối của nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan Nhà nước ban hành như: Bộ Tài Chính, Bộ Xây Dựng, Bộ Tài ngun và mơi trường. Chính phủ ban hành Nghị định quy định về việc thẩm định giá bất động sản sau đó các bộ lại ban hành thơng tư hướng dẫn thi hành Nghị định. Các văn bản này nhiều khi không thống nhất nhau làm các doanh nghiệp thẩm định giá khó áp dụng. khó hiểu.
-Vì vậy, việc thành lập một cơ quan chuyên trách hướng dẫn, giám sát, kiểm tra hoạt động định giá là hết sức cần thiết nhằm thiết lấp sự lành mạnh, tính “ chuẩn” trong hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam. Cơ quan này hoạt động
độc lập và được đảm nhiệm bởi những người có chun mơn và uy tín trong thẩm định giá tại Việt Nam.