1.3.1. Khái niệm về bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản làm hai loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: Immobilíe (bất động sản), Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta gọi là: bất động sản.
Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Mặc dù với các quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường khá phức tạp. Khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá bất động sản có cái nhìn sai về giá trị đích thực của các bất động sản cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong quá trình đánh giá bất động sản, người ta phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng riêng có của bất động sản, tìm ra những tiêu chí để phân biệt giữa động sản và bất động sản.
Một cách phổ biến nhất về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có những điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người. - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái của nó khơng thay đổi.
- Tồn tại lâu dài.
1.3.2. Phân loại bất động sản
Bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây:
- Nhóm 1: Bất động sản khơng đầu tư xây dựng: Đất đai phải là những đất
không di dời hoăc di dời nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là đất bất động sản); Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
- Nhóm 2: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Nhà ở, cơng trình xây dựng
gắn liền vời đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt di động của gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản, hoặc là công cụ lao động); các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: như đường xá, cầu cống bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền khơng tách rời với các cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của cơng trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản có thể tháo rời mà cơng dụng của nó khơng thay đổi thì khơng phải là bất động sản như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các
cơng trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các cơng trình tơn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các cơng trình quốc gia khơng lượng hóa giá trị khơng coi là bất động sản).
- Nhóm 3: Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm: bao
gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao. Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lị) và các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.3.3. Đặc điểm các dự án bất động sản
* Gắn liền với đất đai và quy hoạch sử dụng đất
Với các loại hình dự án đầu tư khác, có thể khơng cần tới đất đai để triển khai, nhưng dự án bất động sản thì buộc phải gắn liền với đất đai và quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Chủ đầu tư phải biết được vị trí khu đất, diện tích, các đặc điểm về khí hậu, địa chất, khả năng giải phóng mặt bằng dễ hay khó, tốn kém hay khơng. Đồng thời, cũng phải mô tả được quy hoạch sử dụng đất của ơ đất là gì, khu đất đó được quy hoạch là đất cơng cộng, đất văn phịng, đất ở hay đất hỗn hợp, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất. Đây là các yếu tố tác động trực tiếp đến mục đích và phương thức kinh doanh cũng như huy động vốn của dự án. Khi biết được các thông tin về ô đất, chủ đầu tư mới tiến hành lập dự án đầu tư, xác định quy mơ đầu tư, mục đích đầu tư, tiến độ thực hiện, cách thức huy động vốn, phương thức kinh doanh.
* Thủ tục pháp lý phức tạp và thời gian thực hiện dự án kéo dài, tổng mức đầu tư lớn Mặc dù thủ tục hành chính đối với các dự án đầu tư xây dựng đã được cải cách nhưng các chủ đầu tư vẫn phải trải qua một danh mục các thủ tục pháp lý phức tạp, trải dài từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư cho tới khi kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác sử dụng
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư phải làm các thủ tục như: xin thông tin quy hoạch; xin chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập dự án, thủ tục này phải trải qua sự thẩm định của các sở ban ngành, sau đó Sở Kế hoạch Đầu tư mới tổng hợp trình thành phố xem xét đồng ý hay không đồng ý cho nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án tại địa điểm đề xuất; xin chỉ giới đường đỏ; thoả thuận Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc; các thoả thuận về cấp điện, cấp nước, thốt nước, phịng cháy chữa cháy, môi trường; xin cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư.
Giai đoạn thực hiện đầu tư: lập phương án giải phóng mặt bằng xin ý kiến của các ban ngành, nhân dân địa phương, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng; lập hồ sơ
xin giao đất; làm thủ tục nộp tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất; thuê thiết kế kỹ thuật thi công; xin phép xây dựng.
Giai đoạn kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác sử dụng: làm các thủ tục thanh quyết toán; xin chứng nhận chất lượng cơng trình.
Thời gian để làm riêng giai đoạn chuẩn bị đầu tư hiện nay trung bình mất khoảng 2 năm, nhiều trường hợp có thể lâu hơn. Thời gian của cả quá trình dự án, tuỳ quy mô lên tới 3-5 năm hoặc kéo dài hơn. Việc thủ tục pháp lý phức tạp, đội ngũ công chức quan liêu đã làm cho doanh nghiệp tốn kém rất nhiều về thời gian, tiền bạc và cả cơ hội kinh doanh.
Một dự án bất động sản, thường quan trọng và có tổng mức đầu tư rất lớn. Đơn giản như việc xây nhà cho cá nhân, gia đình, đó cũng là việc tích cóp tài chính cả cuộc đời. Nhưng nhắc tới dự án bất động sản, người ta thường nghĩ đến một cơng trình lớn hoặc tổ hợp các cơng trình có tổng mức đầu tư lên tới hàng trăm tỷ đồng. Một số dự án bất động sản điển hình có số vốn lớn được đầu tư tại Việt Nam như: Tòa nhà Hanoi Landmark Tower nằm trên đường Phạm Hùng, Hà Nội có tổng mức đầu tư lên đến 1,05 tỷ USD; Dự án của Công ty TNHH Good Choice USA – Việt Nam đầu tư 1,299 tỉ USD xây dựng khách sạn 5 sao, tại Bà Rịa - Vũng Tàu; Dự án xây dựng khu du lịch tại Đà Nẵng có tổng vốn đầu tư gần 5 tỉ USD của Tập đoàn Oaktree (Hoa Kỳ)...
* Thuận lợi trong việc huy động vốn ứng trước từ khách hàng
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một dạng của dự án đầu tư, do đó, nó có thể sử dụng đầy đủ các phương thức huy động vốn thông thường. ở Việt Nam, các dự án bất động có đặc điểm nổi bật là thuận lợi trong việc huy động vốn đầu tư, 9 tháng đầu năm 2008, đã có hơn 20 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản chiếm 50% tổng lượng vốn đầu tư. Bên cạnh nguồn vốn đầu tư từ nước ngồi, các doanh nghiệp trong nước cũng tích cực tham gia vào thị trường này, thống kê cho thấy hơn 50% các doanh nghiệp niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh có đầu tư bất động sản. Bất cứ doanh nghiệp nào có một khu đất đẹp, doanh nghiệp đó sẽ nhận được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư mong muốn được tham gia góp vốn. Trước khi đất nước lâm vào hồn cảnh khó khăn như hiện nay, khi tín dụng chưa bị thắt chặt, việc vay vốn từ các ngân hàng thương mại diễn ra rất thuận lợi, dư nợ bất động sản tại mỗi ngân hàng chiếm từ 20 - 40% tổng dư nợ. Đến năm 2008, tín dụng bị thắt chặt, nhưng tổng dư nợ cho vay bất động sản 9 tháng đầu năm của toàn hệ thống ngân hàng vẫn đạt 115.500 tỷ đồng chiếm 9,15% tổng dư nợ.
Khi mà huy động vốn từ ngân hàng gặp khó khăn, các chủ đầu tư đành phải tập trung vào một kênh huy động khá phổ biến đó là huy động vốn ứng trước từ khách
hàng. Đây là một đặc điểm khá nổi bật của việc huy động vốn cho dự án bất động sản, đặc biệt là đối với các dự án xây dựng nhà ở để bán. Một số hình thức kinh doanh khác cũng có thể huy động được tiền ứng trước từ người mua, nhưng đối với các dự án bất động sản, do tính chất khan hiếm của hàng hố nên việc này rất thuận lợi. Theo đó, để có nguồn tiền tài trợ cho việc thực hiện dự án, chủ đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng bán, cho thuê bất động sản với khách hàng, trong đó quy định rõ tiến độ và số lượng tiền khách hàng phải thanh toán theo thời gian của hợp đồng. Việc huy động vốn ứng trước có ưu điểm là giải quyết khó khăn về vốn cho chủ đầu tư, đặc biệt là trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, tiết kiệm chi phí vốn, nhưng có nhược điểm là phải chịu ràng buộc của hợp đồng, tức là ít có khả năng thay đổi về giá cả và khách hàng.
Hình thức huy động vốn từ khách hàng được vận dụng và thực hiện phổ biến chủ yếu đối với bất động sản là nhà ở, một số dự án văn phịng cho th cũng sử dụng hình thức này. Đối với dự án nhà ở để bán là việc thu tiền ứng trước từ người mua nhà, dự án văn phòng cho thuê là việc thu tiền ứng trước từ khách thuê (thường áp dụng đối với khách hàng lớn, th trọn gói một lượng diện tích văn phịng với thời gian dài). Theo quy định của pháp luật hiện hành, dự án nhà ở chỉ được phép tiến hành huy động vốn từ khách hàng sau khi đã hoàn thiện xây dựng phần hạ tầng (hiện nay có mâu thuẫn giữa các luật, Luật Kinh doanh bất động sản cho phép huy động sau khi đã hoàn thiện phần hạ tầng, Luật Nhà ở lại chỉ cho phép huy động sau khi đã hồn thiện phần móng). Tuy nhiên, trong thời gian trước năm 2005, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, lợi dụng việc thiếu chặt chẽ của pháp luật, đã sử dụng hình thức này, huy động vốn từ khách hàng ngay từ khi dự án mới chỉ được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng 1/500, chưa được giao đất. Sau đó, dự án hoặc khơng được phê duyệt, trong khi chủ đầu tư lại sử dụng số tiền huy động được vào các mục đích khác, khơng có khả năng hồn lại tiền, hoặc tiến độ thực hiện dự án chậm, đã gây ra nhiều thiệt hại rất lớn về kinh tế cho khách hàng. Hiện nay, với sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, thì hiện tượng chiếm dụng vốn từ khách hàng như trên đã giảm bớt.
Hiện nay, khi mà luật pháp điều chỉnh việc huy động vốn ứng trước từ khách hàng, chỉ cho phép được huy động sau khi đã hồn thiện phần móng, để có vốn nộp tiền sử dụng đất, các chủ đầu tư chuyển sang hình thức huy động vốn góp từ khách hàng. Hình thức này gọi là hợp đồng góp vốn đầu tư, theo đó khách hàng ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, đóng tiền theo tiến độ với số lượng và thời gian xác định,
khách hàng được hoặc không được hưởng lãi suất, nhưng được quyền mua một căn hộ trong dự án.
1.4. Các tiêu chí đánh giá cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
Chất lượng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng là một chỉ tiêu tổng hợp phản ánh kết quả đạt được của dự án trên cả 3 phương diên: chất lượng của sản phẩm, chi phí tạo dựng sản phẩm, tiến độ thời gian thực hiện sản phẩm.
1.4.1. Tiêu chí về chất lượng
Chất lượng cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng phải được đánh giá trên cơ sở chất lượng dự án đầu tư xây dựng đạt được. Điều đó cho thấy mối quan hệ giữa chất lượng dự án đầu tư xây dựng đạt được và chất lượng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng là mối quan hệ thuận chiều. Vì vậy, có thể thơng qua chất lượng dự án đầu tư xây dựng để đánh giá chất lượng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Chất lượng dự án đầu tư xây dựng được đánh giá đạt ở mức nào thì chất lượng cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng cũng phải được đánh giá đạt được ở mức đó. Vì vậy tiêu chí để đánh giá chất lượng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng là chất lượng đạt được của dự án đầu tư xây dựng.
Các tiêu chí đánh giá chất lượng của cơng trình xây dựng cụ thể như:
TCVN 4057:1985 Hệ thống chỉ tiêu chất lượng sản phẩm xây dựng. Nguyên
tắc cơ bản
TCVN 4058:1985 Hệ thống chỉ tiêu chất lượng sản phẩm xây dựng.Sản phẩm
bằng kết cấu bê tông cốt thép.
TCVN 5637:1991 Quản lý chất lượng xây lắp cơng trình xây dựng - Nguyên
tắc cơ bản.
TCVN 5639:1991 Nghiệm thu thiết bị đã lắp đặt xong.Nguyên tắc cơ bản
1.4.2. Tiêu chí về tiến độ
Việc quản lý thời gian của các dự án rất quan trọng, việc quản lý thời gian càng được đặt lên hàng đầu, khi thời gian của dự án đã được lập trong kế hoạch của dự án, và có cam kết với khách hàng và nhà tài trợ, vì vậy quản lý thời gian là một công tác quản lý quan trọng trong quản lý dự án. Quản lý thời gian tiến độ dự án bao gồm các công việc sau: lập kế hoạch thời gian cho dự án, phân phối thời gian thực hiện các công việc của dự án; giám sát thực hiện các công việc theo đúng thời gian của dự án; quản lý tiến độ thời gian. Công cụ để quản lý thời gian và tiến độ của dự án là biểu đồ