2.2. Thực trạng công tác quản lý dự án tại cơng ty cổ phần tập đồn Videc vớ
2.2.1. Thực trạng công tác Lập dự án đầu tư bất động sản
2.2.1.1. Quy trình lập dự án
Q trình lập dự án của Cơng ty được thực hiện theo quy trình sau:
Hình 2.9. Sơ đồ quy trình lập dự án
Các bước thực hiện Đơn vị thực hiện
Hình 2.2. Sơ đồ quy trình lập dự án
Nguồn: Phịng Đầu tư và Phát triển dự án
Phê duyệt, giao nhiệm vụ
Thu thập tài liệu
Lập đề cương
Phê duyệt đề cương Tìm kiếm cơ hội đầu tư
HĐQT, tổng giám đốc Ban giám đốc, trưởng các
phòng, ban
Kiểm tra quá trình lập dự án
Lưu trữ hồ sơ
Quyết định, phê duyệt dự án Lập dự án
P. Đầu tư và Phát triển dự án
P. Đầu tư và Phát triển dự án
P. Đầu tư và Phát triển dự án Tổng giám đốc
Hội đồng quản trị Phịng ĐT & PT dự án; Phịng
Hành chính
Bước 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư
Đây là giai đoạn các ý tưởng được hình thành, thơng thường ban giám đốc, trưởng các phịng ban chức năng là người tìm kiếm cơ hội đầu tư cho công ty. Các dự án tại công ty chủ yếu về lĩnh vực đầu tư bất động sản, nên các cơ hội đầu tư chủ yếu dựa vào nhu cầu nhà ở, văn phòng trên địa bàn Hà Nội. Cụ thể dự án Trung tâm tài chính Láng Hạ, dự án Nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công An.
Bước 2: Phê duyệt, giao nhiệm vụ
Sau khi cơ hội đầu tư được trình lên Hội đồng quản trị xem xét và phê duyệt có đầu tư hay khơng. Cơ hội đầu tư được chấp nhận thì tổng giám đốc sẽ phân cơng cơng tác lập dự án tới Phòng Đầu tư và Phát triển dự án.
Bước 3: Thu thập tài liệu
Sau khi nhận nhiệm vụ từ tổng giám đốc, Trưởng phòng Đầu tư và Phát triển dự án sẽ tiến hành lập nhóm soạn thảo dự án. Nhóm soạn thảo dự án tiến hành thu thập tài liệu liên quan đến dự án như: nhu cầu thị trường về sản phẩm, giá cả nguyên vật liệu, các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến sản phẩm… Đây là những tài liệu phục vụ trực tiếp công tác lập dự án sau này.
Bước 4: Lập đề cương, dự trù kinh phí
Các thành viên trong nhóm soạn thảo sẽ dựa vào các tài liệu thu thập được tiến hành lập đề cương của dự án. Đề cương của dự án bao gồm các nội dung:
- Giới thiệu tổng quan về dự án - Các căn cứ để xác định đầu tư
- Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án - Nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án - Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội - Tổ chức quản lý và nhân sự cho dự án
Đồng thời phòng sẽ dự trù thời gian và kinh phí cho cơng tác lập dự án.
Bước 5: Phê duyệt đề cương
Sau khi nhóm soạn thảo lập đề cương của dự án sẽ trình lên tổng giám đốc phê duyệt. Việc lập đề cương và tiến hành đánh giá dự án để loại bỏ ngay những dự án không khả thi tránh tốn kém cho công tác lập dự án sau này.
Bước 6: Lập dự án
Sau khi đề cương được phê duyệt nhóm soạn thảo dự án sẽ tiến hành lập dự án đầu tư. Lập dự án là một cơng việc phức tạp, địi hỏi sự tỉ mỉ và chính xác, chính vì vậy phải có tinh thần làm việc và sự phối hợp chặt chẽ giữa các thành viên trong nhóm.
Bước 7: Kiểm tra q trình lập dự án
Trong thời gian tiến hành lập dự án, phòng Đầu tư và Phát triển dự án trực tiếp kiểm tra quá trình lập dự án để kịp thời điều chỉnh, bổ sung và đôn đốc các thành viên làm việc để công tác lập dự án theo đúng kế hoạch tiến độ.
Bước 8: Quyết định, phê duyệt
Hồ sơ dự án sau khi được soạn thảo xong sẽ trình lên tổng giám đốc và hội đồng quản trị thẩm định và ra quyết định đầu tư. Hồ sơ dự án này cũng là cơ sở để công ty xin cấp phép đầu tư của các cơ quan nhà nước và xin tài trợ vốn của ngân hàng và của các tổ chức tín dụng.
Bước 9: Lưu trữ hồ sơ
Hồ sơ dự án sau khi được phê duyệt và cấp phép sẽ tiếp tục được phòng tổ chức - hành chính của Cơng ty lưu trữ phục vụ cho công tác thực hiện dự án sau này.
Nhận xét: Hầu hết các dự án của Công ty đã được ban soạn thảo tuân thủ chặt chẽ, nghiêm túc theo quy trình này. Với những dự án của cơng ty hầu hết công tác lập dự án được thực hiện trong vịng hai đến năm tháng. Nhờ vậy cơng tác lập dự án của công ty được rút ngắn thời gian và tạo ra sự nhịp nhàng cho hoạt động của Công ty, giảm các rủi ro. Ban soạn thảo dự án chủ động linh hoạt trong việc cắt giảm những khâu không cần thiết để rút ngắn thời gian lập dự án mà vẫn đảm bảo được chất lượng của dự án. Mặc dù đã có quy trình lập dự án nhưng một số dự án vẫn khơng theo đúng quy trình bỏ qua giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư.
Khâu thu thập thơng tin độ chính xác chưa cao do chủ yếu thu thập từ các nguồn sẵn có, lạc hậu: Phân tích sự cần thiết phải đầu tư, đánh giá hiệu quả đầu tư sử dụng các số liệu cũ trong khi nhu cầu của thi trường đã thay đổi, các yếu tố kinh tế - chính trị ln ln thay đổi như thị trường, giá cả nguyên vật liệu, lãi suất, chính sách của nhà nước.
2.2.1.2. Phân tích dự án đầu tư tại Công ty
a. Xác định mục tiêu đầu tư:
Công ty xác định sản phẩm dự án của cơng ty chủ yếu là nhà ở, văn phịng cho thuê, khu du lịch nghỉ dưỡng và các khu công nghiệp cung ứng vào thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Khi tiến hành lập dự án, mục tiêu đầu tư là một nội dung được cán bộ lập dự án tại cơng ty trình bày rất đầy đủ chi tiết, mục tiêu đầu tư cho thấy việc đầu tư dự án là hợp lý và cần thiết, đây là một trong những cơ sở để dự án có thể nhận được tài trợ vốn và cấp phép đầu tư.
b. Phân tích thị trường
Một trong những đặc điểm của các dự án tại công ty là các dự án chủ yếu là các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng, văn phịng cho th. Chính vì vậy nghiên cứu thị trường là nghiên cứu cung cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê tại vùng dự án.
- Xác định thị trường mục tiêu của dự án: hướng tới đối tượng khách hàng, mức thu nhập của khách hàng…
- Khi nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh về tiềm năng, sức mạnh trên thị trường … các dự án không được nghiên cứu kỹ, đây là một thiếu sót của ban soạn thảo dự án. Mặt khác vì cung nhà ở và căn hộ khơng đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, do kinh tế phát triển nên ngày càng nhiều doanh nghiệp được thành lập, các nhà đầu tư đã đến Việt Nam nhiều hơn, nhu cầu văn phòng, trung tâm thương mại, mặt bằng sản xuất và nghỉ dưỡng của khách hàng ngày càng lớn, giá thuê liên tục tăng cao mà vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu.
- Nghiên cứu giá bán sản phẩm, cách thức bán hàng và cách tiếp thị, quảng bá sản phẩm.
Khi dự án thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và chuẩn bị triển khi thi công ha tầng bắt đầu tiếp thị quảng bá trên các phương tiện thông tin đại chúng như : trang web của công ty, các trang web về bất động sản, ti vi... gửi thư mời tới các cơ quan, tổ chức doanh nghiệp trong và ngồi nước. Đưa sản phẩm của cơng ty lên sàn giao dịch Bất động sản... Dự án cũng lên kế hoạch giá bán các sản phẩm của dự án.
c. Phân tích kỹ thuật
* Phân tích quy mơ dự án, lựa chọn hình thức đầu tư.
Quy mơ của dự án được trình bày như: tổng diện tích khu đất, hình dáng cơng trình, thể loại cơng trình.
- Giải pháp về quy hoạch, kiến trúc.
Về nội dung này được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt. Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch sử dụng đất. Những dự án lớn được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về giao thông,… nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch sử dụng đất.
* Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng.
Căn cứ vào những quy định của nhà nước về giải phóng mặt bằng, mà mỗi dự án áp dụng các phương án đền bù cho phù hợp. Về căn cứ pháp lý thì có Nghị định 47/2004/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Trên cơ sở
những căn cứ pháp lý như vậy, chủ đầu tư kết hợp với hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng dự thảo phương án đền bù và đi đến quyết định đưa ra phương án đền bù nào cho phù hợp nhất và hiệu quả nhất.
Tùy từng dự án mà việc tính chi phí giải phóng mặt bằng là khác nhau, giá theo giá nhà nước hiện hành, hoặc có đơi khi có kết hợp áp dụng giá thị trường để đảm bảo tính hợp lý.
d. Phân tích tiến độ thực hiện dự án
Sau khi tính tốn khối lượng cơng việc cần thực hiện, cán bộ lập dự án sẽ tiến hành phân đoạn thực hiện dự án và xác định tiến độ thực hiện dự án để đảm bảo thời gian hoàn thành dự án.
e. Phân tích khía cạnh tài chính của dự án:
* Xác định Tổng mức đầu tư:
Để xác định Tổng mức đầu tư, Công ty căn cứ vào diện tích xây dựng, khối lượng, định mức và đơn giá của từng khoản mục trong từng khoản mục chi phí khác nhau.
Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường; chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị trên thị trường và các yếu tố khác; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan; chi phí khác được xác định bằng cách lập dự tốn hoặc tạm tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị; chi phí dự phịng được xác định bằng tỷ lệ phần trăm (%) tổng các chi phí trên.
* Nguồn vốn đầu tư:
Nguồn vốn thực hiện cho các dự án tại cơng ty chủ yếu là vốn tự có của cơng ty, vốn vay từ các tổ chức tín dụng và vốn huy động từ khách hàng.
* Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
Để tính tốn các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, cán bộ lập dự án đã lập bảng doanh thu và chi phí từng năm, sau đó lập bảng dịng tiền và tính các chỉ tiêu. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính thường sử dụng đó là NPV, IRR, T…
Lập bảng doanh thu và chi phí
Doanh thu: sản phẩm của các dự án tại Công ty là các cơng trình kiến trúc, khu đơ thị, khu cao tầng, cơng trình hạ tầng kỹ thuật do đó doanh thu được tạo ra là nhờ
hoạt động bán các căn hộ thuộc các chung cư cao tầng, các khu biệt thự…và doanh thu từ việc cho thuê các khu dịch vụ, chuyển nhượng diện tích đất kinh doanh, khai thác khu đất khơng thuộc đất kinh doanh, giá trị tài sản thu hồi…
Chi phí: Chi phí theo từng năm của dự án được tính tốn bao gồm các khoản mục chi phí: chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, tiền đất, chi phí quản lý dự án, lãi vay trong q trình xây dựng, dự phịng phí...
Sau khi tính tốn xong các số liệu về doanh thu và chi phí theo từng năm, cán bộ lập dự án sẽ thiết lập bảng tính lợi nhuận trước thuế và sau thuế của dự án.
Tuy nhiên tùy từng dự án mà cán bộ lập dự án có lập bảng tính lợi nhuận hay khơng. Trong dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp thì cán bộ lập dự án chỉ lập bảng doanh thu và chi phí rồi đi lập bảng dịng tiền của dự án để tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính.
- Xác định dịng tiền dự án và tính tốn các chỉ tiêu hiệu quả tài chính Sau khi xác định tỷ suất chiết khấu, cán bộ lập dự án lập bảng dòng tiền của dự án. Đây là cơ sở để tính tốn các chỉ tiêu hiệu quả.
Các dự án của công ty chủ yếu là xây dựng nhà ở, các khu chung cư nên sau khi xây dựng xong thì sẽ bán tồn bộ, trong trường hợp này trong mục dịng tiền chi sẽ khơng có dịng chi phí khấu hao. Trường hợp dự án trong khu chung cư có xây dựng cả văn phịng cho th thì sẽ có chi phí khấu hao tính cho văn phịng cho th (Theo quy định là khấu hao 50 năm).
Sau khi lập bảng dịng tiền, cán bộ lập dự án tính tốn các chỉ tiêu hiệu quả. Thông thường công ty sử dụng chỉ tiêu NPV, IRR, T. Tùy từng dự án mà có thể tính tốn thêm các chỉ tiêu.
Tuy nhiên khi tính tốn hiệu quả tài chính cán bộ lập dự án chủ yếu sử dụng 3 chỉ tiêu hiệu quả chính là NPV, IRR, T. Các chỉ tiêu khác như: chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư RRi, tỷ số lợi ích - chi phí B/C, điểm hồ vốn thì hầu như khơng được xem xét. Phân tích độ nhạy,… chưa được chú trọng trong khi ln có biến động như giá nguyên vật liệu, giá nhà đất, lãi suất,…