3.2. Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý các dự án đầu tư bất động sản
3.2.3. Giải pháp về quản lý chất lượng dự án
Chất lượng tốt của dự án là mục tiêu mà công ty luông hướng tới, hiện nay do vấn đề chậm vốn và sức ép tiến độ mà các chất lượng của các dự án chưa được coi trọng. Việc giám sát chặt chẽ hơn nữa sản phẩm của các nhà thầu, tư vấn từ khi lập dự
án khả thi cho đến khi kết thúc cơng trình và bàn giao sẽ góp phần nâng cao chất lượng dự án
3.2.3.1. Cơng tác tư vấn
- Công ty ký hợp đồng với các nhà tư vấn, nhà thầu bằng hợp đồng, thoả thuận có sự hỗ trợ của pháp luật. Trong đó có quy định cụ thể trách nhiệm của mỗi bên trong thực hiện cơng việc của mình. Ngồi ra tất cả các dự án tại công ty đều phải qua thẩm định theo từng giai đoạn của quá trình đầu tư và xây dựng từ khi chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng. Mục đích để cơng ty kiểm tra lại tính chính xác của các sản phẩm đã được tạo ra bằng việc thẩm định, giám sát cũng được ký kết hợp đồng giữa công ty và các nhà tư vấn.
Tổ chức tư vấn xây dựng phải có hệ thống đảm bảo chất lượng của mình, thực hiện kiểm tra chất lượng chặt chẽ trong quá trình thực hiện hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về chất lượng đối với sản phẩm của mình.
- Lựa chọn các nhà tư vấn có đầy đủ trình độ năng lực tư cách pháp nhân, có kinh nghiệm uy tín trên thị trường. Sự lựa chọn này mang tính chất quyết định xun suốt q trình thực hiện dự án. Bởi sản phẩm của tư vấn đó là báo cáo nghiên cứu khả thi, hồ sơ khảo sát, thiết kế kỹ thuật… là cơ sở để thi cơng cơng trình. Để lựa chọn nhà tư vấn đạt yêu cầu, có chất lượng tư vấn cao, giá thành sản phẩm tư ván hạ chủ đầu tư nên áp dụng biện pháp đấu thầu tư vấn. Công ty phải gắn trách nhiệm cho tổ chức tư vấn thiết kế, cụ thể:
+ Cử chủ nhiệm đồ án thiết kế chịu trách nhiệm tồn bộ về thiết kế cơng trình hoặc một phần thiết kế của mình.
+ Đề ra yêu cầu, kiểm tra lại kết quả và nghiệm thu tài liệu khảo sát đủ yêu cầu thiết kế.
+ Chịu trách nhiệm về chất lượng, nội dung và khối lượng của toàn bộ tài liệu thiết kế.
+ Đảm bảo thực hiện tiến độ thiết kế theo đúng hợp đồng, cung cấp các tài liệu thiết kế đúng đắn và chịu trách nhiệm bổ sung, sữa chữa hoặc lập lại khi thiết kế chưa được phê duyệt.
+ Thực hiện chế độ kiểm tra chất lượng sản phẩm và nghiệm thu nội bộ các tài liệu, số liệu trong quá trình thiết kế và trước khi giao thiết kế cho cơng ty
+ Trình bày và bảo vệ thiết kế trong quá trình thẩm định, xét duyệt và hoàn chỉnh thiết kế theo yêu cầu của cơ quan xét duyệt.
+ Ngoài ra để quản lý các nhà thầu, công ty tuyển chọn các nhà thầu đủ tư cách để tham gia giải quyết hay chỉ định thầu. Doanh nghiệp xây dựng phải có tư cách pháp nhân, có chứng chỉ hành nghề xây dựng và phải chịu trách nhiệm về chất lượng thi cơng xây lắp cơng trình nhằm đảm bảo chất lượng cơng trình xây dựng và cạnh tranh lành mạnh, công bằng trong lĩnh vực xây dựng theo đúng pháp luật. Năng lực hành nghề xây dựng của nhà thầu xây dựng phải được xác định trên cơ sở:
+ Trình độ kỹ thuật và kinh nghiệm quản lý của cán bộ. + Kinh nghiệm thi công xây lắp của doanh nghiệp xây dựng. + Khả năng tài chính.
+ Thiết bị công nghệ đã được đầu tư. + Lực lượng công nhân kỹ thuật xây dựng.
Đối với đấu thầu một túi hồ sơ thì những mục này là cơ sở chấm điểm (với điểm chuẩn phù hợp) để lựa chọn nhà thầu xứng đáng. Đối với đấu thầu hai túi hồ sơ thì những mục này là cơ sở để xét duyệt đánh giá các nhà thầu đủ tiêu chuẩn vượt qua vòng một để xét duyệt tiếp.
Hơn nữa, để đạt được u cầu về chất lượng cơng trình, u cầu tổ chức giám sát kỹ thuật phải làm đúng chức năng, nhiệm vụ của mình. Đây là vấn đề làm cho cơng trình xây dựng giảm chất lượng nhất. Ngun nhân chính đó là mối liên hệ lỏng lẻo giữa nhà thầu với tổ chức giám sát bộ phận định chất lượng. Vậy để nâng cao chất lượng hơn nữa, việc giám sát kỹ thuật thi công công ty nên thuê một tư vấn có đủ năng lực hành nghề thực hiện việc giám sát chặt chẽ khối lượng và chất lượng do các nhà thi công sản xuất ra.
Mặt khác, để đảm bảo chất lượng cơng trình xây dựng và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, trong quản lý đầu tư và xây dựng cơng ty cịn phải thực hiện các công việc khác nhau như bảo hành, bảo hiểm cơng trình, sữa chữa khi có sự cố xảy ra.
- Chủ đầu tư có trách nhiệm nghiệm thu sản phẩm tư vấn căn cứ vào hợp đồng kinh tế trong đó đã nêu các yêu cầu kỹ thuật và tiêu chuẩn cần có đối với sản phẩm.
- Trong q trình thi cơng, đơn vị tư vấn phải có trách nhiệm thực hiện giám sát tác giả đối với cơng trình
- Khuyến khích áp dụng chuyên mơn hố các khâu thiết kế cho phép lập nên những tổ chức thiết kế chuyên nghiệp có chất lượng cao, tích luỹ được nhiều kinh nghiệm kỹ thuật và kinh nghiệm thiết kế, phản ánh kịp thời những thành tựu mới nhất của tiến bộ kỹ thuật và công nghệ về thiết kế. Nhờ vậy, người thiết kế có thể chuẩn bị kịp thời, nâng cao chất lượng, giảm chi phí cho thiết kế, giảm giá dự tốn cơng trình được thiết kế.
- Đối với cơng trình có nhiều tổ chức cùng tham gia thiết kế thì phải có một tổ chức nhận thầu thiết kế chính chịu trách nhiệm chung tồn bộ về việc thực hiện hợp đồng đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hồ sơ thiết kế. Cơ quan thiết kế phải đảm bảo chất lượng đồ án thiết kế bám sát công trường thi công để kịp thời xử lý những trường hợp cịn thiếu sót trong đồ án, tham gia đánh giá chất lượng và nghiệm thu cơng trình
- Tổ chức đội ngũ làm cơng tác thiết kế một cách khoa học, nâng cao cả trình độ chuyên môn cũng như am hiểu tất cả những vấn đề khác của dự án.
- Công tác tư vấn cần được cải tiến về trình độ nghiệp vụ, học tập rộng rãi những kinh nghiệm tiên tiến của các nước khác trên thế giới áp dụng phù hợp với hoàn cảnh nước ta hiện nay
3.2.3.2. Công tác xây lắp
- Trước hết, chủ đầu tư phải tiến hành lựa chọn đơn vị thi công. Đơn vị thi công được chọn là đơn vị có trình độ kinh nghiệm được xác định bằng đội ngũ kỹ thuật, công nhân lành nghề phù hợp với yêu cầu về kỹ thuật của dự án.
- Kiểm tra độ tin cậy của các nhà cung cấp các nguyên vật liệu đầu vào để đảm bảo chất lượng tránh các sự cố xảy ra trong quá trình thực hiện dự án.
- Nâng cao trách nhiệm của đơn vị xây lắp nhằm buộc nhà thầu phải thi cơng theo đúng quy ttrình thiết kế, tránh dùng sai nguyên vật liệu, bớt xén nguyên vật liệu cũng như trình tự thi cơng.
- Đơn vị thi công phải tự xây dựng kế hoạch chất lượng. Và trình bản kế hoạch này cho chủ đầu tư xêm xét đánh giá. Nếu chủ đầu tư đồng ý thì đơn vị thi công được phép sử dụng để tổ chức tư vấn cửa mình tự giám sát chất lượng thi cơng. Để quản lý chất lượng tốt hơn hơn đòi hỏi đơn vị thi cơng phải đưa ra các biện pháp phịng tránh mọi rủi ro xảy ra để khơng mất chi phí đền bù, khơng gây thiệt hại tính mạng và giữ được uy tín cho đơn vị. Vấn đề đặt ra đối với doanh nghiệp xây lắp là nâng cao năng lực và đạo đức nghề nghiệp.
- Khuyến khích áp dụng hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với tiêu chuẩn Việt Nam và quốc tế. Để làm được điều này, cần tuyên truyền đánh giá công khai để mọi chủ thể tham gia đều có ý thức quản lý chất lượng chung đối với dự án.
- Khuyến khích và tạo điều kiện cho đơn vị xây lắp áp dụng công nghệ mới, quy trình và phương pháp thi cơng tiên tiến.
- Hợp lý hoá tổ chức sản xuất và áp dụng sáng kiến cải tiến kỹ thuật của đông đảo công nhân, kỹ thuật viên, kỹ sư và các tổ chức quản lý sản xuất cũng là một đặc điểm của áp dụng tiến bộ kỹ thuật trong xât dựng. Ở tất cả các nước phát triển, người ta coi lĩnh vực này là một trong những sức mạnh của cạnh tranh kinh tế. Bởi vì áp
dụng hợp lý hố sáng kiến cải tiến kỹ thuật không mất nhiều vốn đầu tư, song kết quả kinh tế mang lại địi hỏi khơng lường trước được. Các hoạt động sáng tạo và hợp lý hố cần có các điều luật đảm bảo và quy chế áp dụng rõ ràng nhằm đảm bảo quyền lợi, uy tín cho các nhà hợp lý hố và cải tiến phát minh sáng chế. Cần có các chứng chỉ tướng ứng cho tác giả và họ cần được hưởng các quyền lợi vật chất theo tỷ lệ xứng đáng. Điều quan trọng là vấn đề này phải trào lưu và kích thích quần chúng tham gia rộng rãi, đồng thời phải làm cho họ hiểu được đây là lợi ích bảo đảm doanh nghiệp mà họ làm việc có tồn taị được hay khơng trên thị trường cạnh tranh đầy biến động.
- Đơn vị xây lắp ngoài việc thực hiện theo đúng hồ sơ thiết kế kỹ thuật, cần phải tiến hành lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công riêng được chủ đầu tư chấp thuận, trong q trình thi cơng xây lắp cần có cải tiến, sáng tạo, phát hiện sai sót của thiết kỹ thuật đề ra phương hướng giải quyết.
Cuối cùng, chúng ta thấy rằng, quản lý chất lượng dự án địi hỏi phải có sự lao động của tập thể, đó là sự phối hợp ăn ý và nhịp nhàng giữa chủ đầu tư, các tổ chức tư vấn, đơn vị xây lắp, các tổ chức khảo sát thiết kế, các tổ chức sản xuất vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị cơng nghệ…. đều có trách nhiệm xây dựng chương trình, tổ chức việc nghiên cứu ứng dụng khoa học kỹ thuật và nhanh chóng đưa ra các thành tựu khoa học kỹ thuật ứng dụng vào thực tiễn
3.2.3.3. Công tác giám sát và nghiệm thu
- Chủ đầu tư cần hình thành đội cơng tác dự án từ lực lượng tư vấn giám sát có nhiệm vụ theo dõi và có thể có quyền ra quyết định cần thiết để hồn thành tốt cơng việc.
- Thực hiện giám sát thường xuyên để theo sát, kiểm tra chủng loại, số lượng, quy cách, chất lượng nguyên vật liệu, theo dõi tiến độ cũng như quy trình thi cơng của nhà thầu nhằm có những thơng tin, xử lý kịp thời về cho chủ đầu tư.
- Công tác giám sát của đơn vị tư vấn cần được tiến hành theo suốt tiến trình của dự án
- Đội ngũ giám sát dự án cần có một trình độ hiều biết và nghiệp cao hơn hẳn những người thi cơng xây lắp cơng trình thì mới thực hiện được cơng tác giám sát. Muốn vậy những người làm công tác giám sát này cần không ngừng củng cố và nâng cao những kiến thức về xây dựng, cập nhật thông tin, học hỏi, đúc rút kinh nghiệm thông qua lý thuyết và thực tiễn thi công.
- Việc thực hiện nghiệm thu phải do chủ đầu tư chủ trì, có sự chứng kiến tham gia của các bên như đơn vị xây lắp, tổ chức tư vấn…Biên bản nghiệm thu hồn thành cơng trình là căn cứ cho phép chủ đầu tư đưa cơng trình vào sử dungj, thực hiện việc quyết toán và đăng ký sở hữu.
3.2.4. Giải pháp cho cơng tác quản lý chi phí của dự án
Thứ nhất: Có phương thức huy động vốn hiệu quả phù hợp với tiến độ của dự án
Một lợi thế cho các dự án thuộc công ty làm chủ dầu tư và quản lý thực hiện đó là nguồn hình thành lên dự án bao gồm vốn tự có, vốn vay, vốn huy động, do vậy trong quá trình thực hiện cơng ty có thể chủ động giải ngân vốn theo tiến độ dự án mà không phải chờ đợi được cấp vốn như những dự án thực hiện bằng nguồn vốn của nhà nước cấp.Tuy nhiên sự chủ động này cịn chịu ảnh hưởng bởi nguồn vốn mà cơng ty sẽ vay và mức độ uy tín của cơng ty có thể huy động nhanh chóng dễ dàng hay khơng.Vì vậy trước đầu tư vào một dự án nào đó cơng ty cần phải đưa ra được phương án huy động vốn một cách chắc chắn theo tiến độ thời gian đảm bảo cho dự án được tiến hành bình thường tránh gây lãng phí vốn do dự án bị kéo dài thời gian.
Thứ hai: trong cơng tác xác định tổng dự tốn, tổng mức đầu tư dư án chủ đầu
tư cần nắm rõ bộ định mức giá của nhà nước, tham khảo giá cả nguyên vật liệu trong nước và nước ngồi, chi phí cho từng hạng mục với những khoản chi phí giao cho nhà thầu và tư vấn sử dụng.
Thứ ba: Đào tạo lao động và sử dụng nguyên vật liệu tại chỗ
Chi phí cho lao động và nguyên vật liệu chiếm một phần khá lớn trong tổng chi phí của các dự án, hiện nay cơng ty cịn đang thực hiện đồng thời nhiều dự án nên nhu cầu sử dụng lao động và nguyên vật liệu rất lớn. Nhằm tạo điều kiện tiết kiệm được chi phí, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, chủ đầu tư nên sử dụng và khuyến khích đơn vị thi cơng sử dụng chính lực lượng lao động, nguyên vật liệu xây dựng tại chỗ, máy móc của đơn vị
Các ban quản lý dự án ở Quảng Ninh hiện nay cũng đang sử dụng một nguồn nhân lực lớn là người địa phương nhưng cịn q thiếu những lao động có đủ trình độ chun mơn và vậy nhân viên tại trụ sở chính ở Hà nội vẫn phải thường xuyên xuống Quảng ninh để giám sát và phụ giúp giải quyết các công việc ban quản lý vướng mắc. Điều này làm phát sinh thêm nhiều chi phí đi lại và ăn uống mà lúc lập dự án khơng tính tới hết. Biện pháp công ty đang nêu ra là đào tạo nguồn nhân lực có chun mơn tay nghề ngay tại chỗ vừa đáp ứng kịp thời lao động có trình độ đang thiếu ở các ban quản lý dự án, vừa tiết kiệm chi phí, vừa tạo nguồn lao động có trình độ trong tương lai làm việc lâu dài cho công ty.
Thứ tư: Nâng cao chất lượng tư vấn
Thực tế cho thấy các dự án của công ty tăng tổng mức đầu tư đều do phải lập đi lập lại báo cáo nghiên cứu khả thi, công việc này khơng những mất thời gian mà cịn làm tăng nhiều chi phí phát sinh: chi phí lập lai dự án, chi phí cho nhân cơng, máy móc thiết bị phải chờ, lãng phí thất thốt cho những hạng mục khơng phù hợp phải thay
đổi... Công ty cần chủ động sử dụng lực lượng tư vấn có trình độ chun sâu để có những sản phẩm tư vấn chất lượng cao với quan điểm soạn thảo tốt còn hơn là sửa chữa sai sót, khiếm khuyết. Vì nếu chi phí dự tốn càng kỹ và chi tiết bao nhiêu thì càng có cơ sở để quản lý hợp lý. Bởi vì việc lập dự tốn có tác động sâu sắc tới cơng tác quản lý chi phí sau này cho nên địi hỏi phải thực hiện một số biện pháp nhằm nâng cao chất lượng cơng tác lập dự tốn. ví du như:
- Hiểu rõ, hiểu sâu về đặc thù của dự án