2.2. Thực trạng công tác quản lý dự án tại cơng ty cổ phần tập đồn Videc vớ
2.2.2. Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản
Thẩm định dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Tập đoàn Videc chủ yếu tập trung vào những vấn đề sau: Đánh giá hiệu quả của dự án, tiến độ thực hiện, tiêu chuẩn về thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị, tiêu chuẩn đối với sản phẩm của dự án, các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng.
Phương pháp thẩm định dự án theo trình tự được sử dụng tại Cơng ty như sau:
Hình 2.3. Sơ đồ thẩm định dự án tại Công ty
Nguồn : Tác giả tổng hợp
Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án:
Khi thẩm định về kỹ thuật, Hội đồng thẩm định tiến hành thẩm định việc lựa chọn hình thức đầu tư, quy mô của dự án, lựa chọn phương án kỹ thuật gắn liền với năng lực công nghệ hiện tại.
Hội đồng thẩm định cử cán bộ (cán bộ phòng Kỹ thuật, phòng dự án) xuống hiện trường xem xét việc lựa chọn địa điểm và mặt bằng xây dựng. Đối với những dự
Thẩm định chi tiết Thẩm định mặt kỹ thuật Khả thi Thẩm định mặt tài chính Khả thi Thẩm định mặt kinh tế xã hội Không khả thi Bác bỏ Không khả thi Không khả thi Bác bỏ Bác bỏ Khả thi Chấp nhận Báo cáo nghiên cứu khả thi Thẩm định tổng quát
án đầu tư bất động sản thì việc thẩm định các phương án địa điểm là rất quan trọng. Ngoài các yếu tố như tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng sẵn có, gần nguồn nguyên liệu, thuận lợi về giao thông, tuân thủ các kiến trúc quy hoạch của điạ phương thì việc xử lý chất thải cần phải được đặc biệt chú trọng khi dự án đi vào hoạt động. Cơng ty cịn xem xét các số liệu về địa chất cơng trình để từ đó ước tính được chi phí xây dựng. Xem xét khả năng thực hiện giải phóng mặt bằng, đền bù từ đó ước lượng một cách tương đối chính xác về chi phí và thời gian.
Việc xem xét công suất của dự án trong tương lai được Công ty rất coi trọng, đây là một khâu thẩm định rất quan trọng và phức tạp do khó có thể dự đốn chính xác nhu cầu thị trường trong tương lai. Hội đồng thẩm định mà trực tiếp là cán bộ phòng Kế hoạch, Phòng Đầu tư; Phịng Kinh doanh sẽ tiến hành thu thập thơng tin về tình hình cung cầu sản phẩm của dự án kết hợp với các mơ hình tốn kinh tế để xác định nhu cầu trong tương lai từ đó tư vấn cho chủ đầu tư mức công suất phù hợp.
Thẩm định phương án kỹ thuật, cơng nghệ cho dự án và máy móc thiết bị phục vụ cho công tác xây dựng và vận hành dự án là một phần quan trọng của thẩm định kỹ thuật. Hội đồng thẩm định mà trực tiếp là phòng Kỹ thuật tiến hành phân tích những ưu nhược điểm của cơng nghệ dự định lựa chọn, phối hợp xin ý kiến các chuyên gia để đưa ra giải pháp phù hợp nhất, đảm bảo chất lượng cho cơng trình, sử dụng tiện ích nhất đồng thời tiết kiệm được chi phí.
Cơng tác thẩm định tại Cơng ty được thẩm định kỹ lưỡng, phân tích được những ưu điểm và những hạn chế của cơng nghệ được chọn, phải phù hợp với điều kiện thực tế, quy mơ dự án, tính đồng bộ của thiết bị, mức độ tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, tuổi thọ, yêu cầu về bảo dưỡng sửa chữa, nguồn cung cấp nguyên vật liệu, nhiên liệu, bán thành phẩm và các yếu tố đầu vào, thẩm định việc lựa chọn địa điểm xây dựng, xem xét các số liệu địa chất, giải pháp giải phóng mặt bằng, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật, tiêu chuẩn an tồn.
Thẩm định tài chính:
Cơng ty đã xem xét thẩm định những nội dung sau:
Thứ nhất, thẩm định mức độ chính xác trong việc tính tốn tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn đầu tư.
Thứ hai, thẩm định về cơ cấu vốn và nguồn vốn.
Thứ ba, thẩm định việc tính tốn giá thành và chi phí sản xuất. Thứ tư, thẩm định các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án.
Hội đồng thẩm định kết hợp với phòng Kế tốn – Tài chính tiến hành thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án tức là so sánh các chỉ tiêu. Để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư có rất nhiều chỉ tiêu khác nhau như NPV, IRR, B/C, T... trong đó hai chỉ tiêu NPV và IRR được coi là chỉ tiêu cơ bản để đánh giá tính khả thi của dự án.
Hiệu quả đầu tư
Nội dung đầu tiên cần thẩm định là hiệu quả tài chính, được thể hiện qua các chỉ tiêu như: NPV, IRR, B/c, thời gian thu hồi vốn.
Một dự án được đánh giá là khả thi khơng chỉ đơn thuần là dự án có NPV>0, có nhiều dự án mặc dù có NPV có thể chấp nhận được nhưng thời gian hồn vốn q dài thì cũng khơng thể quyết định đầu tư. Hàng năm phịng kế hoạch phải xây dựng kế hoạch đầu tư phát triển ngắn hạn, trung hạn và dài hạn và thời gian hoàn vốn là một chỉ tiêu để xây dựng kế hoạch đầu tư, từ đó xác định nguồn lực cho tương lai. Đồng thời với kế hoạch đầu tư đã được xác định thì khi dự án được thẩm định sẽ phải xin ý kiến của phịng kế hoạch về tính phù hợp của nó với kế hoạch đã xây dựng.
* Những ưu điểm trong công tác thẩm định dự án tại Công ty
Thứ nhất: Công tác thẩm định được tiến hành đơn giản, dễ hiểu.
Phòng Đầu tư và Phát triển dự án tiến hành thẩm định tổng quát sẽ gửi tới các phịng chức năng của cơng ty để thẩm định những nội dung thuộc chuyên ngành của mình. Cuối cùng Phòng Đầu tư và Phát triển dự án tổng hợp ý kiến và bổ sung những nội dung cần thiết. Sau khi dự án được hoàn chỉnh và được chuyên gia thẩm định đánh giá là có tính khả thi thì Phòng Đầu tư và Phát triển dự án sẽ gửi lên cấp có thẩm quyền (Chủ tịch hội đồng quản trị) quyết định phê duyệt dự án. Nếu dự án khơng có tính khả thi thì bị loại bỏ. Như vậy việc tiến hành thẩm định được diễn ra tuần tự theo một trình tự nhất định, ngắn gọn đồng thời cũng khơng phải tổ chức hội đồng thẩm định, lựa chọn chuyên gia.
Thứ hai: Sử dụng các chuyên gia nhiều kinh nghiệm ở các phòng chức năng.
Các chuyên gia thẩm định ở các phòng chức năng thường xuyên tiến hành thẩm định dự án cho nên có nhiều kinh nghiệm. Đồng thời các chuyên gia này vẫn làm tại các phòng chức năng cho nên nắm chắc kiến thức, thơng tin về lĩnh vực mình phụ trách thẩm định. Như vậy các chuyên gia này thường xuyên được tích luỹ kinh nghiệm, thơng tin về lĩnh vực mình phụ trách được cập nhật hàng ngày. Đây chính là ưu điểm của phương pháp tổ chức thẩm định này. Các chuyên gia thẩm định sẽ xem xét rất sâu về lĩnh vực của mình. Sau đó các ý kiến được tổng hợp tại phòng Đầu tư và Phát triển dự án và gửi về cho đơn vị trình thẩm định hồn thiện hoặc trình cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt.
Thứ ba: Dự án được thẩm định từ cách nhìn chi tiết đến tổng thể.
Dự án được xem xét với cách nhìn chi tiết theo chun mơn của các nhà chuyên gia tại các phịng chức năng, do vậy độ chính xác của việc thẩm định đạt mức chính xác cao. Đồng thời sau khi các phòng ban chức năng thẩm định sẽ được tổng hợp lại tại Phòng Đầu tư và Phát triển dự án. Phịng Đầu tư và Phát triển dự án khơng những tổng hợp mà còn bổ sung những phần thiếu sót. Như vậy việc thẩm định được nhìn từ nhiều góc độ khác nhau sẽ tăng độ chính xác của việc thẩm định.
Thứ tư: Công tác tổ chức thẩm định giải quyết được vấn đề nhân lực sau thẩm định.
Các chuyên gia thẩm định sẽ vẫn làm việc tại các phòng chức năng sau khi kết thúc việc thẩm định. Như vậy Công ty không phải lo giải quyết lao động cho các chuyên gia khi hoạt động thẩm định kết thúc. Tuy là một Công ty lớn nhưng không phải công việc thẩm định diễn ra liên tục mà hoạt động thẩm định có tính chất ngắt qng do số lượng dự án có hạn chế. Vì vậy việc tổ chức thẩm định như vậy đã giải quyết vấn đề hậu dự án. Đó là vấn đề nhân lực.
Thứ năm: Cơng tác thẩm định không chỉ đưa ra các kết luận mà cịn đóng góp ý
kiến hồn thiện dự án.
Dự án được xem xét và đóng góp ý kiến từ nhiều góc độ. Các ý kiến được tổng hợp lại và gửi trở lại đơn vị trình thẩm định. Như vậy sẽ giúp đơn vị lập dự án hiểu sâu thêm những vấn đề còn tồn tại của dự án để từ đó chỉnh sửa nhằm nâng cao tính khả thi của dự án.