3.2. Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý các dự án đầu tư bất động sản
3.2.8. Đổi mới cơ cấu tổ chức
Mục tiêu của giải pháp là hoàn thiện cơ cấu tổ chức, đào tạo phát triển nguồn nhân lực, thu hút và sử dụng nhân tài nhằm mục đích nâng cao năng lực quản lý dự án đầu tư tại Công ty. Điểm quan trọng nhất là thay đổi phương án tổ chức nhân sự của Đầu tư và Phát triển dựa án (Phịng chức năng chính của Cơng ty hiện nay trong cơng tác chuẩn bị đầu tư) như sau:
Trưởng phịng Đầu tư và Phát triển dự án
Phó phịng phụ trách đầu tư Phó phịng phụ trách dự án
Hình 3.1. Mơ hình tổ chức lại Phòng Đầu tư và phát triển dự án Cơng ty
Nguồn: Tác giả tổng hợp
* Thành lập Phịng Thẩm định các dự án đầu tư: (gọi tắt là Phịng Thẩm định) để chun mơn hóa và cũng đề cao trách nhiệm trong công tác thẩm định các dự án đầu tư của Công ty. Phân chia thành hai tổ: Tổ thẩm định dự án và Tổ đấu thầu (do đặc thù của cơng tác đấu thầu cần có kiến thức và kinh nghiệm riêng) như trên hình 3.3. Mơ hình tổ chức này có các ưu, khuyết điểm như sau:
- Có bộ phận chun nghiệp cho cơng việc đầu tư và công việc phát triển dự án. Đây là hai cơng việc có chun mơn liên quan nhau rất ít, cần có bộ máy riêng và người điều hành riêng để có điều kiện thẩm định dự án được chính xác, chuyên nghiệp cao, làm tăng hiệu quả đầu tư.
- Bộ phận chuyên nghiệp có quyền hạn - trách nhiệm rõ ràng để theo dõi, hướng dẫn, giải quyết các cơng việc - các khó khăn vướng mắc của cơng tác quản lý dự án đầu tư một cách nhanh chóng, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
- Mơ hình này khắc phục được nhược điểm trước đây của công tác thẩm định là: Nhiệm vụ thẩm định là nhiệm vụ của tất cả các phòng, các phòng đều cho ý kiến khi Phòng Đầu tư và phát triển dự án đề nghị góp ý bằng văn bản, như vậy các ý kiến đều chung chung, khơng có một người hoặc một phịng đứng ra chun trách thực hiện nhiệm vụ này.
Trưởng phịng Thẩm định
Phó phịng phụ trách đầu tư Phó phịng phụ trách dự án
Hình 3.2. Mơ hình tổ chức Phịng Thẩm định
Nguồn: Tác giả tổng hợp
3.2.9. Về cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng
Cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng là một vấn đề rất phức tạp, nó liên quan đến nhiều mặt trong cuộc sống của người dân địa phương nằm trong khu vực giải toả. Đó là những vấn đề về nhà cửa, đất đai, công việc làm ăn đặc biệt là trong trường hợp động chạm đến mồ mả của tổ tiên,... Vì vậy, để có thể thực hiện được tốt cơng tác này thì cần có sự phối hợp giải quyết của tất cả các bên có liên quan.
- Để dự án đảm bảo tiến độ không do việc ách tắc trong cơng tác giải phóng mặt bằng, công ty phải cử những đồn cán bộ chun mơn, có kinh nghiệm để tiến hành xem xét khu vực giải toả, tiến hành các công việc tái định cư cho người dân, phối hợp làm việc với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương để thương lượng, yêu cầu các hộ dân cư chuyển đến nơi sinh sống mới. Thực hiện đền bù đúng với chế độ chính sách của Nhà nước, nếu trong q trình đền bù, giải toả có điều gì chưa thảo đáng, hợp lý phải báo cáo ngay với cơ quan chức năng để kịp thời xem xét giải quyết. Mặt khác công ty phải thường xuyên cử người tham gia, giám sát q trình tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng làm sao đảm bảo đúng với thời gian đã quy định.
- Làm tốt công tác tuyên truyền chủ trương và quyết định thu hồi đất đến từng người dân, nắm bắt kịp thời các thắc mắc và giải quyết cũng kịp thời để tạo sự đồng thuận. Ý thức và tầm hiểu biết của người dân có đất bị thu hồi cũng là một trong nhưng nhân tố quan trọng quyết định đến tiến độ thực hiện GPMB. Do đó việc tuyên truyền, phổ biến đến người dân về chính sách GPMB của Nhà nước là một việc vô cùng quan trọng. Trước khi có quyết định thu hồi đất nên thơng báo cho người dân biêt về dự án về tầm quan trọng, mục đích của dự án khi mà người dân hiểu được mục đich của việc thu hồi đất là để phục vụ lợi ích quốc gia lợi ích cộng đồng, chính là lợi ích của họ thì họ sẽ có sự đồng tình hơn trong đường lối của Đảng và nhà nước. Để thực hiện được cơng tác tun truyền thì chúng ta có thể thực hiện:
+ Thơng qua phương tiện truyền thông đại chúng. Sử dụng mọi phương tiện truyền thông, báo đài… để đưa tin về các chính sách, quy định pháp luật về GPMB của Nhà nước.
+ Thường xuyên cập nhật tin tức về đường lối, chính sách của Quận, Thành Phố, Nhà nước về GPMB.Thành lập các tổ tuyên truyền vận động tại xã, phường, thị trấn thường xuyên thông báo về tình hình GPMB của địa phương. Tích cực tun
dương những hộ gương mẫu chấp hành, nhắc nhở các hộ chậm trễ, các cán bộ, đảng viên thiếu gương mẫu trên các phương tiện truyền thông địa phương.
+ Các cấp Ủy Đảng, Đảng viên phải gương mẫu thực hiện chủ trương, chính sách của tỉnh Nhà nước về cơng tác GPMB. Đồng thời phải có những biện pháp xử lý nghiêm khắc đối với những cán bộ, Đảng viên không thực hiện, lôi kéo quần chúng chống đối, khiếu nại + Phát huy vai trị của các hội trong cơng tác vận động quần chúng như hội cựu chiến binh, hội phụ nữ, đồn thanh niên… trong cơng tác GPMB
+ Niêm yết công khai bản các bản quy hoạch tại những khu vực cơng cộng để người dân có thể dễ dàng tìm hiểu, nắm được tinh thần chung của các dự án trên địa bàn Quận
+ Phát huy vai trị của tổ chức quần chúng, khuyến khích cộng đồng tham gia vào dự án.
- Phối hợp với chính quyền địa phương tham gia hỗ trợ cơng tác thẩm định hồ sơ, tuyên truyền phổ biến chính sách Địa phương nơi có dự án đi qua đóng vai trị rất quan trọng trong việc nâng cao chất lượng cơng trình. Chính quyền địa phương có vai trị quan trọng trong việc thẩm định hồ sơ của các hộ trong diện GPMB. Việc giám sát cộng đồng của nhân dân cũng góp phần quan trọng nâng cao chất lượng dự án. Xác định giải phóng mặt bằng cũng là nhiệm vụ trọng tâm của Ban trong cơng tác quản lý vì vậy Ban QLDA của Công ty cần cử cán bộ chuyên viên chuyên trách, thường trực phối hợp với chính quyền, Ban GPMB của địa phương tham gia hỗ trợ công tác nghiệp vụ, chuyên môn.
Như vậy, để giúp cho công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện đúng kế hoạch, khơng làm chậm ngày khởi cơng dự án thì ngồi sự nỗ lực của cơng ty còn cần đến sự phối hợp hành động của các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương nơi có dự án xây dựng để có thể giải toả dân cư và tiến hành xây dựng dự án.
3.2.10. Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực
Chúng ta đã biết, nhân lực là yếu tố tạo nên sự thành công của tổ chức/doanh nghiệp, con người tạo dựng được lợi thế cạnh tranh và chính con người tạo ra sự khác biệt của doanh nghiệp. Nhưng muốn có được con người làm được việc như thế thì việc thu hút từ bên ngoài, nhà quản lý phải đào tạo ngay chính nhân viên của họ trên chính cơng việc mà nhà quản lý giao họ làm.
Vì lý do đó, cộng với nội dung trình bày trong luận văn phải có độ dày giới hạn, tác giả xin đi thẳng vào kế hoạch đào tạo cụ thể cho nhân lực của Bộ máy quản lý dự án tại Videc mà khơng trình bày các chiến lược đào tạo phát triển nguồn nhân lực chung chung.
3.2.10.1. Đào tạo chuyên môn kỹ thuật
- Đây là nội dung đào tạo chính và quan trọng nhất đối với các cán bộ quản lý dự án hiện nay. Ví dụ một kỹ sư KTXD, QLDA tốt nghiệp đại học không đủ kiến thức để hiểu hết tất cả về công tác quản lý dự án, nhất là về quy trình thực hiện dự án.
- Khối lượng cần học bổ sung về kinh tế - kỹ thuật dự kiến khoảng 48 tiết, để tránh ảnh hưởng đến công việc thường xuyên, cần sắp xếp mỗi tuần học 1 buổi và có 3 ca/tuần, bắt buộc tất cả các cán bộ, nhân viên tham dự học nghiêm túc.
- Việc tổ chức lớp học do Ban nhân sự lên kế hoạch và kinh phí thực hiện. Bố trí phịng học, phương tiện học tập, máy chiếu, máy tính. Tạo điều kiện cho học viên tham gia đầy đủ, đúng giờ (có điểm danh) để việc học tập mang lại hiệu quả cao nhất.
- Về người hướng dẫn: Ban nhân sự mời Chuyên gia của Viện, giáo viên, các Sở ngành chức năng hướng dẫn. Chun gia trình bày bằng slide có hình ảnh minh họa.
Bảng 3.1. Nội dung khóa học QLDA đầu tư xây dựng
STT Nội dung Thời lượng Đối tượng học
1 Những vấn đề chung về quản lý
dự án đầu tư xây dựng. 50 tiết
Phòng QLDA, BĐH dự án, Thẩm định
2 Lựa chọn nhà thầu trong hoạt
động xây dựng 30 tiết
Phòng QLDA, BĐH dự án, Thẩm định
3 Quản lý tiến độ của dự án đầu tư
xây dựng cơng trình. 30 tiết
Phịng QLDA, BĐH dự án, Thẩm định
4 Quản lý chất lượng của dự án đầu
tư xây dựng cơng trình 30 tiết
Phịng QLDA, BĐH dự án, Thẩm định
4 Quản lý chi phí của dự án đầu tư
xây dựng cơng trình. 30 tiết
Phòng QLDA, BĐH dự án, Thẩm định
5
Quản lý an toàn lao động, môi trường xây dựng và quản lý rủi ro trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng trình
20 tiết
Phịng QLDA, BĐH dự án, Thẩm định
6 Thanh tốn, quyết tốn vốn đầu tư
xây dựng cơng trình. 10 tiết
Phịng QLDA, BĐH dự án, Thẩm định
Tổng cộng 200 tiết
Nguồn: Tác giả tổng hợp 3.2.10.2. Đào tạo chuyên đề pháp luật đầu tư xây dựng
- Đây là nội dung đào tạo quan trọng thứ hai đối với các cán bộ quản lý dự án hiện nay.
- Khối lượng cần học pháp luật về đầu tư xây dựng có sử dụng vốn nhà nước dự kiến khoảng 200 tiết, để tránh ảnh hưởng đến công việc thường xuyên, cần sắp xếp học tập trung vào thứ bảy hàng tuần và tập trung từng chuyên đề, bắt buộc tất cả các cán bộ, nhân viên thuộc thành phần như ghi trên bảng 3.3 tham dự học nghiêm túc.
- Việc tổ chức lớp học do Ban nhân sự phối hợp với các phịng ban lên kế hoạch và kinh phí thực hiện. Bố trí phịng học, phương tiện học tập, máy chiếu, máy tính. Tạo điều kiện cho học viên tham gia đầy đủ, đúng giờ (có điểm danh), tính lương như ngày làm việc để việc học tập mang lại hiệu quả cao nhất.
- Về người hướng dẫn: Công ty mời Chuyên gia của Bộ/ Sở xây dựng, Bộ/ Sở Kế hoạch đầu tư, Bộ/ Sở Tài nguyên và môi trường, Cục giám định nhà nước về chất lượng cơng trình xây dựng, các trường về xây dựng hướng dẫn, các trung tâm đào tạo về các quy định của pháp luật nhà nước.
Bảng 3.2. Nội dung, thời lượng, học pháp luật đầu tư xây dựng
STT Nội dung Thời lượng Đối tượng học
1
Luật xây dựng và các Nghị định,
Thông tư hướng dẫn. 50 tiết
Phòng ĐT&PTDA, QLDA, BĐH dự án, Thẩm định
2 Luật đấu thầu và các Nghị định
hướng dẫn. 20 tiết
Phòng QLDA, BĐH dự án, Thẩm định
3 Luật đất đai và các Nghị định,
Thơng tư hướng dẫn. 50 tiết
Phịng ĐT&PTDA, Thẩm định 4 Luật Nhà ở và các Nghị định,
Thông tư hướng dẫn. 50 tiết
Phòng ĐT&PTDA, Phòng Kinh doanh, Thẩm định
5 Luật Kinh doanh BĐS và các
Nghị định, Thơng tư hướng dẫn. 20 tiết
Phịng ĐT&PTDA, Phòng Kinh doanh, Thẩm định
6 Luật Quy hoạch và các Nghị
định hướng dẫn. 20 tiết
Phòng ĐT&PTDA, Thẩm định
Tổng cộng 210 tiết
Nguồn: Tác giả tổng hợp
3.2.11. Nâng cao chất lượng lậpvà thẩm định dự án đầu tư
lượng, chưa sát với thực tế, không đúng với những tiêu chuẩn, quy chuẩn dẫn đến việc phải khảo sát lại hoặc phải phải thẩm định dự án lại, bổ sung, điều chỉnh thiết kế, phương án thi công nhiều lần, kéo theo là làm thay đổi dự tốn, làm chậm tiến độ thi cơng... gây lãng phí thời gian, tiền của của dự án; thiết kế không đảm bảo chất lượng, không đồng bộ gây lún, nứt phải phá đi làm lại; phương án thiết kế không hợp lý, sử dụng vật tư, vật liệu không phù hợp với loại cơng trình (sử dụng vật liệu q đắt tiền cho cơng trình cấp thấp); việc chọn hệ số an tồn q cao, tính tốn khơng chặt chẽ gây lãng phí vật liệu xây dựng, khâu lập thẩm định dự án không sát với thực tế, không cân đối được nguồn vốn dẫn đến điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư so với phê duyệt ban đầu lên nhiều lần.
Công tác khảo sát thiết kế, lập, thẩm định và phê duyện dự án đầu tư là công việc hết sức quan trọng, là khâu quyết định cho sự thành bại của quá trình đầu tư một dự án. Từ những đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển có thể phải chịu nhiều rủi ro và mang tính mạo hiểm cao nên trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư việc nghiên cứu khảo sát tính tốn và dự tốn địi hỏi thật kỹ lưỡng, chính xác trên tất cả các phương diện nhằm đảm bảo an toàn và hiệu quả vốn đầu tư. Đây là vấn đề quan trọng nhất.
Để nâng cao chất lượng thẩm định dự án. Ngoài những nội dung kiểm tra, cần đánh giá một cách khách quan, toàn diện từng chỉ tiêu của dự án:
- Về tài chính: cần kiểm tra kỹ tổng số vốn, cơ cấu vốn cho các hạng mục cơng trình, thời gian thu hồi vốn...
- Về hiệu quả kinh tế xã hội cần kiểm tra lại các chỉ tiêu: Giá trị gia tăng; mức độ giải quyết việc làm, nộp NSNN.
- Về công nghệ, tác động môi trường và kế hoạch tiến độ thực hiện dự án
3.3. Hiệu quả của các giải pháp hoàn thiện
Từ những kết quả đã đạt được trong thời gian qua. Công ty đã rút ra được nhiều bài học kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án phát triển nhà ở, từ đó có những định hướng đầu tư phù hợp cho thời gian tới. Những bài học kinh nghiệm đó là:
Bài học thứ nhất rút ra được là trong cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng.
Ngay trong q trình lập và trình duyệt đề án quy hoạch chi tiết. Công ty chủ động tiếp xúc với các địa phương mà dự án có liên quan để phối hợp lập phương án đền bù hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Xác định được rằng việc lập và q trình khó khăn lâu dài nên Cơng ty đề ra phương châm "sống giữa lòng dân" bám sát và nắm bắt diễn biến tư tưởng của người dân để có những giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế, Công ty đã vận dụng những quy định của Nhà nước và thành phố để đề xuất nhiều hình thức hỗ trợ khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Ngồi
ra Cơng ty cịn phải ln qn triệt tư tưởng mềm dẻo, linh hoạt bám sát mặt bằng và giữ được sự hoà thuận với quan điểm đảm bảo lợi ích của người dân thì việc đền bù giải phóng mặt bằng với có kết quả tốt đẹp.
Bài học thứ hai mà Công ty đúc rút được từ các dự án phát triển nhà ở là phải
có phương thức tổ chức, triển khai dự án một cách hợp lý. Với một lượng vốn khổng lồ cần phải có ngay để thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng