3.1.1. Định hướng hoạt động sản xuất kinh doanh của VIDEC GROUP trongthị trường bất động sản thị trường bất động sản
Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng.
Cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội, nhu cầu của con người ngày càng đa dạng, phát triển cả về số lượng và chất lượng. Có thể nói trong số những nhu cầu cơ bản của người dân ta, nhu cầu ăn và nhu cầu mặc đã cơ bản được thoả mãn, nhưng nhu cầu ở thì chưa.
Kinh tế nước ta phát triển nhanh, bình quân khoảng 6,8%/năm và ổn định trong suốt thời gian dài. Kinh tế phát triển, thu nhập của dân cư tăng và là cơ sở thoả mãn các nhu cầu và gia tăng tích luỹ. Khi các nhu cầu khác cơ bản đã được thoả mãn và tích luỹ đến một mức độ đủ lớn tạo điều kiện cho việc tiêu dùng vào nhà ở, một hàng hố có giá trị đặc biệt lớn và là nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi người, mỗi gia đình.
Cùng với sự phát triển của kinh tế, việc gia tăng nhanh chóng qui mơ dân số cũng là yếu tố góp phần quan trọng vào việc gia tăng nhu cầu về nhà ở. Dự báo, riêng ở Hà Nội đến năm 2020 cần tới 207.350.000 m2 nhà (khoảng 2,9 triệu căn hộ) còn trên cả nước đến năm 2020, nước ta có 125 triệu dân trong đó có tới 52% dân số là những người trẻ dưới 25 tuổi - đối tượng có nhu cầu nhà ở rất cao. Bên cạnh đó, niềm tin của giới trẻ trong việc sở hữu nhà ở rất lớn. Theo thống kê của ngân hàng thế giới (WB), trong cuộc điều tra năng lực làm việc của giới thanh niên Việt Nam, có đến 93% nữ và 95% nam cho rằng, họ có thể làm được những việc mà người khác không thể làm, trong đó có việc sở hữu một căn hộ cao cấp.
Q trình đơ thị hố đang diễn ra nhanh chóng càng làm cho nhu cầu nhà ở tăng cao và trở nên bức thiết hơn bao giờ hết. Diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở bị thu hẹp dần, trong khi q trình đơ thị hố cũng khiến cho sự phân bố dân cư tập trung vào các trung tâm kinh tế và đô thị lớn, tạo ra sự bùng nổ về nhu cầu nhà ở mạnh mẽ tại các khu vực này. Theo thống kê, chỉ riêng tại Hà Nội đã có 1,8 triệu người tỉnh lẻ chưa có nhà ở.
Một yếu tố nữa khiến nhu cầu nhà ở trong tương lai lớn là việc đáp ứng nhu cầu nhà ở hiện tại của nước ta còn rất thấp. Theo thống kê, trong khi ở các nước phát triển,
bình quân đầu người đạt 50 - 150 m2 nhà ở thì chúng ta mới đạt gần 10 m2 và phấn đấu
đến năm 2020 đạt 20 m2; Hiện tổng đầu tư qua các dự án nhà ở của các doanh nghiệp
trong và ngoài nước mới đạt xấp xỉ 30% nhu cầu thị trường; Tại các đơ thị lớn như Hà
Nội, số hộ gia đình sử dụng dưới 35 m2 chiếm 35- 40%; 5% số hộ của các quận nội
thành sử dụng dưới 15 m2.
Nhu cầu không chỉ gia tăng về qui mơ mà cịn gia tăng về chất lượng. Cùng với sự phát triển của kinh tế và đời sống xã hội, nhu cầu của người dân về nhà ở càng đa dạng về loại hình nhà với chất lượng ngày càng cao hơn. Sự phân hoá về thu nhập ngày càng lớn khiến cho nhu cầu về nhà ở được phân chia thành các nhóm khác nhau, tương ứng với loại hình nhà ở khác nhau. Nếu trước đây nhu cầu về nhà ở chủ yếu dưới dạng nhà ống bám các mặt đường để thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì ngày nay và trong tương lai nhu cầu về nhà ở đã và sẽ hướng tới tập hợp đa dạng các loại nhà như nhà biệt thự, nhà vườn, căn hộ chung cư cao cấp (dành cho người có thu nhập cao), nhà chia lơ, shophouse, căn hộ chung cư cao tầng, nhà cho thuê (dành cho người có thu nhập khá, trung bình và thấp). Chất lượng nhà ở cũng không ngừng được địi hỏi cao hơn. Chất lượng nhà ở khơng chỉ được đòi hỏi ở chất lượng của bản thân ngôi nhà như thiết kế đẹp, tiện nghi, tính hợp lý về cơng năng sử dụng, các điều kiện về sinh hoạt như điện, nước, viễn thơng, thơng tin mà cịn địi hỏi được quy hoạch trong một tổng thể hạ tầng kỹ thuật (giao thông, hệ thống điện, cấp thoát nước, các hệ thống ngầm), hạ tầng xã hội (trường học, nhà trẻ, bệnh viện, nhà văn hoá, câu lạc bộ, khu vui chơi giải trí, bể bơi, bãi đỗ xe), các dịch vụ sống (an ninh, môi trường, quản lý, bảo hành) và hoạt động thương mại (trung tâm thương mại, hệ thống kiốt, siêu thị).
Nhu cầu về loại hình nhà ở trong tương lai rất đa dạng nhưng cần chú ý tới hai loại hình nhà ở sẽ là xu hướng chính, đó là nhà chung cư dành cho nhóm đối tượng có thu nhập thấp và căn hộ cao cấp dành cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó nhu cầu về văn phịng cho th ln hướng đến sự hiện đại, vị trí đẹp ở các khu trung tâm lớn.
Do quỹ đất ngày càng bị thu hẹp nên nhà chung cư cao tầng là một giải pháp tối ưu. Tại các nước phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản Và Singapore, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đã được thực hiện từ những năm 1960 và đến nay chiếm một tỷ trọng lớn (khoảng 90%) trong tổng quỹ nhà ở của người dân. Đối với nước ta, do đặc điểm văn hoá, nền kinh tế sản xuất nông nghiệp và buôn bán nhỏ nên nhà ở giai đoạn trước chủ yếu là nhà ống, bám sát mặt đường. Khi nền kinh tế phát triển, q trình đơ
thị hố nhanh chóng làm giảm quỹ đất để xây dựng nhà ở thì việc lựa chọn loại hình nhà chung cư đang là một tất yếu. Bên cạnh đó, xu hướng lựa chọn nhà chung cư để ở đang được mọi người, đặc biệt là giới trẻ, các gia đình hiện đại (hai thế hệ với bố mẹ và con cái) dần ủng hộ bởi chi phí thấp, tiện nghi và đảm bảo an ninh.
Tuy nhiên, trong giai đoạn vừa qua, nhà chung cư vẫn chủ yếu dành cho nhóm đối tượng có thu nhập khá và cao. Do thị trường nhà ở nước ta còn mới nên các nhà đầu tư chưa nhiều và họ đều lựa chọn nhóm đối tượng trên để phục vụ với lợi nhuận cao hơn. Khi phân đoạn thị trường này đã khá chật chội các doanh nghiệp, cạnh tranh gay gắt với nhau thì có xu hướng đầu tư nhà chung cư cao tầng dành cho người có thu nhập thấp. Theo tiêu chí mới của Ngân hàng phát triển Châu á, người có thu nhập thấp là người có thu nhập trên ngưỡng nghèo, gần với mức thu nhập trung bình. Tại các đơ thị lớn của nước ta, có đến trên 50% dân số là người có thu nhập thấp, họ là sinh viên, công nhân tại các khu công nghiệp, người lao động, cán bộ công chức mới đi làm, các cặp vợ chồng trẻ. Vì vậy đây là một thị trường đầy tiềm năng cho các doanh nghiệp tập trung khai thác. Sản phẩm cho đối tượng này là các căn hộ chung cư cao tầng có giá thấp và nhà cho thuê giá rẻ.
Căn hộ cao cấp dành cho người có thu nhập cao cũng là một xu hướng phát triển mạnh trong tương lai. Các chuyên gia thị trường bất động sản nhà ở đến từ các nước phát triển có thị trường nhà ở đi trước chúng ta đã nhận định “trong những năm tới nhu cầu về nhà ở dành cho giới trẻ sẽ tăng mạnh, họ là thế hệ 8X - những người có trình độ, học vấn cao, thành đạt, thích hưởng thụ cuộc sống, đặc biệt họ đủ sức trả tiền mua những căn hộ cao cấp mà không phải vay ngân hàng”.
Quan hệ cung cầu thay đổi theo hướng dần trở nên cân bằng, giá nhà ở vì thế cũng dần trở về mức hợp lý.
Quan hệ cung cầu hiện tại đang ở tình trạng mất cân đối cả về tổng mức cung cầu cũng như cung và cầu bộ phận. Tuy nhiên, trong thời gian tới với các chính sách khuyến khích mọi thành phần kinh tế, mọi doanh nghiệp trong và ngoài nước tham gia vào thực hiện phát triển nhà ở, cơ chế chính sách cho việc tạo ra sản phẩm nhà ở đa dạng đáp ứng nhu cầu của mọi tầng lớp nhân dân cùng với sự chuyên nghiệp trong kinh doanh của các doanh nghiệp, quan hệ cung - cầu sẽ được cải thiện đáng kể cả về tổng thể lẫn bộ phận, dần trở về trạng thái cân bằng.
Giá cả nhà đất ở nước ta trong giai đoạn vừa qua thuộc loại cao nhất thế giới. Trong giai đoạn tới, cùng với sự cân bằng của quan hệ cung cầu và các chính sách có liên quan đến đất đai, quản lý đất đai và thị trường nhà ở, giá cả nhà đất của nước ta sẽ hợp lý hơn.
Cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở ngày càng gay gắt.
Với chủ trương chính sách phát triển nhà ở cho người dân, Nhà nước khuyến khích các thành phần cùng tham gia vào tạo lập nhà ở. Hiện nay, chúng ta có gần 900 doanh nghiệp thực hiện đầu tư kinh doanh nhà ở và trong tương lai, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này sẽ còn tăng mạnh.
Điều cần chú ý là, sẽ xuất hiện thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính mạnh, trình độ quản lý cao và có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà ở. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp trong nước cũng đang thực hiện hợp tác, liên doanh liên kết với các doanh nghiệp nước ngoài để củng cố sức mạnh trên thị trường. Những xu hướng này dự báo trạng thái cạnh tranh trên thị trường trong tương lai sẽ rất quyết liệt.
Số lượng doanh nghiệp lớn và có xu hướng tăng mạnh khiến thị trường thêm chật chội. Tuy nhiên, các doanh nghiệp này có tiềm lực và sức mạnh thị trường là khơng giống nhau. Các doanh nghiệp có sự phân nhóm, mỗi nhóm đều có số lượng doanh nghiệp khá lớn, vì thế mức độ cạnh tranh trên thị trường càng quyết liệt. Sự cạnh tranh diễn ra mạnh mẽ giữa các nhóm và trong nội bộ mỗi nhóm.
Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp diễn ra quyết liệt trên mọi góc độ, mọi phương diện của thị trường. Thứ nhất, các doanh nghiệp cạnh tranh với nhau trong việc lựa chọn cặp sản phẩm - thị trường (loại hình nhà ở và nhóm đối tượng khách hàng mục tiêu). Đây là cuộc cạnh tranh giữa tất cả các doanh nghiệp trên thị trường và là góc độ cạnh tranh rõ nét nhất, qui định các góc độ cạnh tranh khác giữa các doanh nghiệp. Thứ hai, các doanh nghiệp cạnh tranh với nhau để có được vị trí của dự án thuận lợi. Theo các chuyên gia, vị trí có vai trị quyết định 80% thành cơng của dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, chính vì thế, cạnh tranh để có được vị trí tốt diễn ra rất quyết liệt. Đây là cuộc cạnh tranh của tất cả các doanh nghiệp trên thị trường. Thứ ba, các doanh nghiệp cạnh tranh với nhau về chất lượng, giá bán, các hoạt động xúc tiến bán sản phẩm nhà ở. Đây là cuộc cạnh tranh trực tiếp trong nội bộ nhóm và diễn ra hết sức khốc liệt. Thứ tư, các doanh nghiệp cạnh tranh với nhau trong việc liên kết với các đối tác có tiềm lực mạnh như ngân hàng, các định chế tài chính, các cơng ty tư vấn và xây lắp của nước ngồi để gia tăng sức mạnh cho mình. Góc độ cạnh tranh này sẽ là phổ biến và dự báo quyết liệt trong tương lai.
Môi trường kinh doanh ngày càng minh bạch, thị trường ngày càng hoàn thiện về thể chế, chính sách.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, yêu cầu của sự phát triển thị trường và hội nhập ngày càng sâu rộng của nền kinh tế nước ta vào nền kinh tế thế giới, các yếu
tố thuộc môi trường kinh doanh không ngừng được tạo lập, cải thiện để ngày càng hồn thiện. Tính minh bạch của mơi trường kinh doanh nước ta vì thế cũng dần được nâng cao và trở thành một yếu tố có sức thu hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư cả trong và ngồi nước. Thị trường bất động sản chính thức của nước ta tuy mới được hình thành và phát triển trong những năm gần đây, còn nhiều hạn chế nhưng cũng ngày càng minh bạch hơn.
Thị trường bất động sản nước ta đang ngày càng được hồn thiện về thể chế, chính sách. Trong những năm qua, với việc thay đổi tư duy và nhận thức về kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã có những hoạt động cụ thể để xây dựng và không ngừng phát triển hệ thống các thị trường cấu thành nền kinh tế thị trường hồn thiện, trong đó có thị trường bất động sản - một thị trường có tầm quan trọng to lớn đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
Với sự thay đổi tích cực về nhận thức vai trò, tầm quan trọng của thị trường bất động sản, chúng ta đã ban hành nhiều luật, văn bản dưới luật, các cơ chế, chính sách tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. Có thể nêu ra những văn bản tác động mạnh mẽ và góp phần quan trọng vào sự hồn thiện của thị trường bất động sản nhà ở đã được ban hành: Luật Đất đai, luật Xây dựng, Luật kinh doanh Bất động sản, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật khuyến khích đầu tư, các Nghị định, quyết định, thông tư về bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, tiền sử dụng đất…các định hướng phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể mạng lưới đô thị. Các văn bản luật và các cơ chế chính sách cịn tiếp tục được các cơ quan chức năng xây dựng, hoàn thiện nhằm tạo hành lang pháp lý đồng bộ, hợp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong tương lai.
Thực trạng thị trường bất động sản nước ta hiện nay và xu hướng vận động trong thời gian tới, hứa hẹn đem lại cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở rất nhiều cơ hội cho sự thành cơng nhưng địi hỏi các doanh nghiệp trong đó có Videc Group phải nhận định chính xác các thách thức, từ đó chuẩn bị sẵn sàng để tận dụng cơ hội và vượt qua các thách thức, giành thắng lợi to lớn trong hoạt động kinh doanh nhà ở.
3.1.2. Mục tiêu và kế hoạch hoạt động của VIDEC GROUP trong giai đoạn2018 - 2023 2018 - 2023
Mục tiêu chiến lược kinh doanh Nhà và BĐS của Công ty trong giai đoạn 2018- 2023 là:
- Tiếp tục đẩy mạnh phát triển các dự án khu chung cư, đô thị mới, các khu công nghiệp, các khu resort đồng bộ, hiện đại; Tham gia tích cực và tồn diện vào các chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ, của Thành phố Hà Nội và đưa chương
trình phát triển nhà ở đa dạng hơn; Tham gia vào thị trường bất động sản với vai trò là một thành viên năng động.
- Địa bàn phát triển chủ yếu vẫn là các đô thị lớn, ưu tiên Hà Nội:
+ Khu vực phía Bắc gồm có: Hà Nội, Hưng n, Tun Quang, Hà Giang,...
+ Khu vực phía Nam gồm: Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn. - Sản phẩm trọng tâm là nhà ở căn hộ chung cư cao tầng kết hợp văn phòng tại các dự án thuộc địa bàn đặc biệt: thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, nhằm đáp ứng nhu cầu cho thuê văn phòng và nhà ở cho khách hàng. Đối với các đô thị khác, cần đa dạng hơn về sản phẩm (nhà vườn, biệt thự nghỉ dưỡng), phù hợp với đặc điểm của thị trường.
- Thị trường mục tiêu: tiếp tục giữ vững thị trường mục tiêu là những người có thu nhập khá và trung bình, xâm nhập thị trường mục tiêu là những khách hàng có thu