2.3. Đánh giá công tác quản lý dự án tại Videc Group
2.3.1. Những kết quả đạt được
Trong thời gian qua, hoạt động đầu tư xây dựng tại công ty đã đạt được nhiều thành tựu to lớn, thương hiệu của công ty đã được khẳng định trên thị trường. Các dự án dự án thực hiện đều tuân thủ và làm đầy đủ các thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai và xây dựng ngay từ bước chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư, kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác, sử dụng.
Việc đấu nối các cơng trình hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án, tham gia trực tiếp xây dựng qui hoạch, chủ động xây dựng báo cáo đánh giá tác động môi
trường, thoả thuận chuyên ngành cấp điện, cấp thốt nước, phịng cháy chữa cháy, xử lý bom mìn... Các dự án đến nay đi vào đầu tư xây dựng khơng xẩy ra tình trạng chưa được thoả thuận hoặc xây dựng khơng đấu nối được với các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, các qui hoạch nhiều dự án được giới chun mơn đánh giá cao.
Do có đầy đủ các phịng ban, có đủ năng lực triển khai các bước của quá trình đầu tư từ nghiên cứu thị trường, lựa chọn dự án đầu tư đến xây dựng phương án sơ bộ, gắn hiệu quả kinh tế với xây dựng qui hoạch, chọn phương án đầu tư xây dựng nên ln kiểm sốt được hiệu quả của dự án
Các dự án tại cơng ty đã ngày càng được hồn thiện về chất lượng, đầy đủ về nội dung. Nội dung kỹ thuật được trình bày chi tiết, cụ thể; nội dung kinh tế tài chính được tính tốn chính xác dựa trên các số liệu thực tế, các quy định của pháp luật hiện hành. Ngồi ra Cơng ty áp dụng rất nhiều các phương pháp để phục vụ cho công tác lập, thẩm định dự án như phương pháp thu thập thông tin, phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp cộng chi phí… và một số phương pháp khác. Các phương pháp này được vận dụng triệt để, khoa học, phù hợp với từng dự án cụ thể để đem lại kết quả và không ngừng nâng cao chất lượng các dự án được lập tại cơng ty.
2.3.2. Những vấn đề cịn tồn tại trong công tác QLDA tại công ty
2.3.2.1. Công tác lập dự án đầu tư
- Về quy trình lập dự án: Các dự án tại công ty được thực hiện theo đúng quy trình. Tuy nhiên một số dự án vẫn khơng theo đúng quy trình. Một số dự án bỏ qua giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư, và nghiên cứu tiền khả thi dẫn đến khó khăn cho giai đoạn nghiên cứu khả thi. Một số dự án bỏ qua giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư và nghiên cứu tiền khả thi, đến giai đoạn nghiên cứu khả thi, dự án bị bác bỏ như vậy gây lãng phí cho chủ đầu tư.
- Về phương pháp lập dự án: Hiện nay cán bộ lập dự án của công ty sử dụng rất nhiều phương pháp khác nhau để lập dự án, tùy từng dự án cụ thể mà lựa chọn phương pháp cho phù hợp. Tuy nhiên trong q trình triển khai có một số dự án áp dụng chưa đúng, phương pháp nghiên cứu chưa phù hợp với đặc điểm của dự án.
Phương pháp thu thập thông tin được sử dụng ở tất cả các nội dung trong quá trình lập dự án tuy nhiên các thơng tin này về độ chính xác là chưa cao do chủ yếu thu thập từ các nguồn sẵn có. Trong khi đó, các yếu tố kinh tế - chính trị ln ln thay đổi như thị trường, giá cả nguyên vật liệu, lãi suất, chính sách của nhà nước… Do vậy mà cần cập nhật các thông tin này đầy đủ và nhanh nhạy hơn mới có thể nâng cao hiệu quả công tác lập dự án.
Phương pháp dự báo là một phương pháp quan trọng để tiến hành phân tích nhu cầu thị trường tuy nhiên việc áp dụng phương pháp này trong công tác lập dự án tại cơng ty cịn hạn chế
Ngồi ra khi tiến hành lập dự án, việc xem xét, phân tích dự án trong trường hợp có rủi ro bằng các phương pháp như: phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp hệ số tin cậy, phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu… chưa được áp dụng
- Về nội dung lập dự án:
+ Việc nghiên cứu thị trường của dự án chưa được quan tâm đúng mức. Khi xác định thị trường sản phẩm của dự án chủ yếu dựa vào những dự đốn chủ quan, khơng xem xét nhu cầu thực tế của người dân, khơng tính đến khả năng cạnh tranh của các đối thủ trên thị trường. Đồng thời, các vấn đề tiếp thị, quảng bá sản phẩm dự án chưa được chú trọng, chưa có kế hoạch cụ thể. Một số dự án chỉ nghiên cứu thị trường sơ sài mà không thông qua thực tế.
+ Chưa sử dụng đầy đủ hệ thống các chỉ tiêu. Thông thường khi đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, các cán bộ lập dự án chỉ sử dụng 3 chỉ tiêu là: NPV, IRR, T. Tuy nhiên với thị trường kinh tế ngày càng biến động thì để đánh giá chính xác dự án cần phân tích đầy đủ các chỉ tiêu như B/C, RRi, đồng thời phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án, đánh giá an tồn về khả năng thanh tốn nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ.
+ Việc phân tích khía cạnh kinh tế xã hội cịn sơ sài, các dự án chỉ nêu hiệu quả chung chung như tạo việc làm cho người dân, tăng quỹ nhà cho thành phố,… mà bỏ qua việc tính tốn các chỉ tiêu định lượng quan trọng như: Giá trị gia tăng thuần (NVA), Giá trị hiện tại rịng kinh tế NPV(E), Tỷ số lợi ích - chi phí kinh tế B/C(E). Ngồi ra một số tác động về mặt xã hội của dự án đầu tư cũng không được đề cập đến như: tác động của dự án đến phân phối thu nhập và công bằng xã hội, số lao động được tạo việc làm từ dự án, mức thu nhập của các hộ gia đình được hưởng lợi trực tiếp từ dự án, năng suất lao động tăng thêm
- Về đội ngũ cán bộ lập dự án: Chưa có đội ngũ lập dự án chuyên nghiệp. Khi nhận nhiệm vụ, giám đốc ban quản lý dự án mới thành lập ban soạn thảo dự án, gồm những thành viên từ các phịng trong ban. Tuy nhiên ngồi nhiệm vụ lập dự án, các thành viên này còn tham gia vào quản lý thực hiện dự án nên khối lượng công việc rất nhiều, không thể tập trung một cách hiệu quả cho công tác lập dự án.
- Về thời gian lập dự án: Thời gian lập dự án thường bị kéo dài so với kế hoạch đặt ra do sự phân công công việc chưa hợp lý, số lượng cán bộ lập dự án còn thiếu và chưa được đào tạo bài bản, chuyên sâu. Thủ tục trình duyệt và thơng qua dự án cịn rườm rà, chưa có sự phối hợp nhịp nhàng giữa cán bộ lập dự án và các phòng ban khác
khiến thời gian thu thập và xử lý số liệu bị kéo dài. Mặt khác do việc tính tốn các chỉ tiêu chưa sát với tình hình thực tế và cơng tác dự báo cịn yếu kém nên các dự án thường phải điều chỉnh lại nhiều lần làm tăng thời gian và chi phí lập dự án. Do thời gian lập dự án bị kéo dài so với kế hoạch ban đầu nên chi phí cho cơng tác lập dự án thường tăng lên so với dự tính.
2.3.2.2. Cơng tác thẩm định dự án đầu tư: Thứ nhất: Về quy trình thẩm định.
Quy trình thẩm định phải trải qua nhiều khâu, nhiều phòng ban chức năng, do vậy nếu bị chậm trễ ở một phòng ban sẽ ảnh hưởng đến thời gian thẩm định dự án. Các phịng ban có thẩm quyền thẩm định dự án cịn thụ động trong việc thẩm định.
Ngồi ra, sau khi các phịng ban thẩm định sẽ có thể có những ý kiến khác nhau địi hỏi phòng Đầu tư và Phát triển dự án phải xem xét kỹ truớc khi tổng hợp để gửi lại đơn vị trình thẩm định chỉnh sửa hồn thiện do đó cũng mất thời gian.
Thứ hai: Về tổ chức thẩm định
Công tác thẩm định dự án chưa được tiến hành khẩn trương, thời gian để thẩm định một dự án thường bị kéo dài sẽ làm mất tính khả thi của dự án do cơ hội đã trôi qua. Điều này thường gặp ở dự án đầu tư quy mô lớn hoặc kỹ thuật phức tạp.
Thứ ba: Về nội dung thẩm định dự án.
Một số nội dung thẩm định chưa đạt yêu cầu, ví dụ như trong việc thẩm định mục tiêu của dự án cịn có những quyết định thiếu chính xác trong việc lựa chọn đầu tư (lĩnh vực, quy mơ, trình độ kỹ thuật) phù hợp với mục tiêu và kế hoạch phát triển của Cơng ty nói riêng và mục tiêu, kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của đất nước nối chung.
Công tác thẩm định thường chỉ thiên về các chỉ tiêu định tính của dự án mà ít quan tâm chỉ tiêu định lượng, đặc biệt là trong qui trình thẩm dịnh dự án khía cạnh tài chính và kinh tế xá hội của dự án.
Thứ tư: về nguyên tắc tập trung.
Các chuyên gia thẩm định dự án vừa phải đảm nhiệm cơng việc ở phịng chức năng lại vừa tham gia công việc thẩm định dự án. Như vậy chịu sự chỉ đạo ở hai phía, nếu như khi hai cơng việc cùng cần làm cùng cần một con người sẽ là một vấn đề khó giải quyết. Ngồi ra, các cán bộ, nhân viên cịn có thể viện cớ lý do làm việc này mà không hồn thành cơng việc kia gây ra tình trạng trì trệ trong cơng việc.
2.3.2.3. Về tư vấn, thiết kế bản vẽ thi cơng và lập dự tốn, thẩm định và duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán
Công tác thẩm định thiết kế kỹ thuật cũng là một vấn đề bức xúc: thiếu cán bộ có đủ trình độ năng lực cho từng ngành nghề, thiếu chuyên viên quản lý kinh tế trong lĩnh vực thẩm định dự án, tổng dự toán... dẫn tới các giá trị dự tốn cơng trình thường
khơng sát với thực tế sử dụng. Tư vấn thiết kế không tốt dẫn đến sửa đổi bổ sung nhiều trong quá trình thực hiện dự án.
2.3.2.4. Những thiếu sót trong cơng tác đấu thầu xây dựng
Do việc thay đổi chính sách, chế độ trong cơng tác quản lý đầu tư, hành lang pháp lý chưa chặt chẽ, thừa và thiếu là hai vấn đề còn tồn tại trong công tác quản lý đầu tư, việc áp dụng các chế độ trong xây dựng còn chưa đồng bộ, thống nhất, thậm chí cịn sai lệch. Và cuối cùng, con người luôn luôn là yếu tố quyết định chi phối mọi vấn đề, khi chất lượng đấu thầu giảm sút thì vai trị của con người là chủ yếu.
2.3.2.5. Về công tác giải phóng mặt bằng cịn gặp nhiều khó khăn:
Cơng tác đền bù GPMB đang là vấn đề nổi cộm trong công tác triển khai thi công các dự án, công trình. Có khá nhiều dự án khơng thi cơng được hoặc phải thi công cuốn chiếu từng phần do vướng mặt bằng hoặc bàn giao từng phần, gây chậm trễ đến tiến độ thực hiện dự án, ảnh hưởng đến kinh tế của chủ đầu tư phải bổ sung do chế độ chính sách thay đổi và trượt giá. Giá đền bù áp dụng theo quy định thường ban hành không theo kịp giá thực tế. Kinh phí đền bù, GPMB thường lớn trong khi ngân sách không đáp ứng kịp cũng là nguyên nhân cản trở tiến độ thực hiện dự án. Việc chậm chễ trong cơng tác đền bù, GPMB có nhiều ngun nhân, song nguyên nhân cơ bản là do chính sách pháp luật về đất đai của nước ta cịn nhiều bất cập, gây nhiều khó khăn trong tổ chức, thực hiện ở địa phương.
2.3.2.6. Cơng tác quản lý chất lượng cơng trình cịn nhiều hạn chế
Công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước, cơ quan tư vấn khảo sát thiết kế, của BQL dự án chưa đảm bảo các trình tự theo quy định. Thể hiện: Đơn vị tư vấn thực hiện giám sát tác giả chưa được coi trọng, tác giả ít có mặt tại hiện trường để theo dõi thậm chí có những cơng trình tác giả khơng thực hiện quyền giám sát tác giả theo quy định. Giám sát thi công xây lắp của chủ đầu tư không thường xuyên liên tục, thiếu tính hệ thống. Đội ngũ cán bộ có đủ trình độ năng lực thực hiện cơng tác này ở địa phương còn thiếu làm ảnh hưởng rất lớn đến việc quản lý chất lượng cơng trình xây dựng.
2.3.3. Những nguyên nhân của những tồn tại trong công tác QLDA tại công ty
2.3.3.1. Nguyên nhân chủ quan:
- Về cơ cấu tổ chức và nhân sự
+ Việc phân cấp, phân chia các bộ phận tham gia quản lý, cách thức quản lý con người chưa hợp lý.
+ Đội ngũ cán bộ có trình độ chun mơn nghiệp vụ cịn thiếu, chưa đồng bộ, thiếu kinh nghiệm. Công tác tuyển dụng nhân sự chất lượng chưa cao, chưa tuyển dụng được người đúng vị trí, đúng chun mơn.
+ Các quy định, quy chế áp dụng trong Công ty đặc biệt trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng còn thiếu hoặc sơ sài chưa cụ thể.
+ Các Ban điều hành, nhà thầu thực hiện chưa quyết liệt. + Công tác đốc thúc chỉ đạo của lãnh đạo chưa mạnh.
- Chưa tổ chức nghiên cứu đầu tư bài bản, chưa đầu tư đúng mức về con người cho công tác này, quyết định chủ trương đầu tư cịn dựa nhiều vào cảm tính.
- Việc cập nhật thơng tin và điều tra ban đầu trong quá trình nghiên cứu đầu tư chưa kịp thời, chưa đầy đủ thơng tin và chưa chính xác.
- Chưa linh hoạt trong việc lập kế hoạch huy động vốn cũng như lựa chọn tiến độ, hình thức huy động vốn phù hợp với hoàn cảnh thực tế. Tiến độ huy động và hình thức huy động vốn là những tiêu chí hàng đầu khi khách hàng quyết định đầu tư vào dự án xây dựng là trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu đóng băng, sản phẩm nhà đất khó bán, dẫn đến một số dự án phải dừng thi công trong một thời gian dài.
- Chưa có những nghiên cứu sâu về thị trường nhà ở nên những chính sách đưa ra là khơng hợp lý và phải điều chỉnh dần. Chính việc điều chỉnh này khiến giá trị dự án trong mắt khách hàng luôn thay đổi, tạo ra sự hồ nghi của khách hàng về giá trị thật của dự án.
- Cơng tác giải phóng mặt bằng cịn chậm, cán bộ tham gia giải phóng mặt bằng chưa có nhiều kinh nghiệm.
- Cơng tác thẩm định cịn mang tính chất hình thức, cơ bản đồng thuận với sản phẩm do tư vấn lập, chưa có sự phản biện, mổ xẻ vấn đề để khẳng định tính khả thi, tính tối ưu của phương án đầu tư dự án
- Năng lực của nhà thầu tư vấn thiết kế và nhà thầu xây lắp chưa đáp ứng yêu cầu, thậm chí thiếu trách nhiệm dẫn đến sai sót lớn phải điều chỉnh nhiều lần (qua thẩm định ở các ngành) làm kéo dài thời gian và ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.
2.5.3.2. Nguyên nhân khách quan
- Quy định về quản lý đầu tư và xây dựng thường xuyên thay đổi còn nhiều, chậm và thiếu đồng bộ.
- Giá cả vật liệu thay đổi phức tạp, mất nhiều thời gian để điều chỉnh giá, tổng mức đầu tư...
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIDEC GROUP
3.1. Phương hướng phát triển của Videc Group đến năm 2020
3.1.1. Định hướng hoạt động sản xuất kinh doanh của VIDEC GROUP trongthị trường bất động sản thị trường bất động sản
Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng.
Cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội, nhu cầu của con người ngày càng đa dạng, phát triển cả về số lượng và chất lượng. Có thể nói trong số những nhu