b. Thời gian thực hiện huy động
3.4.1.1 Bất động sản
Hiện nay, ở Việt nam khơng có sự quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản đất đai. Nguyên nhân chủ yếu là:
i) Người đầu cơ đất đai hi vọng giá đất sẽ tăng cao trong một khoảng thời gian nhất định và sẽ đem lại cho họ một khoản siêu lợi nhuận do chênh lệch giá.
ii) Giá đất phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất; do vậy nếu đượ phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, và do giá đất để tính tiền sử dụng đất chỉ bằng 10 – 30% giá thị trường, người sử dụng đất sẽ thu được khoản chênh lệch rất lớn.
iii) Mặc dù tính thanh khoản của hàng hố đất đai là thấp, nhưng giao dịch chủ yếu là mua bán trao tay, không thông qua cơ quan đăng ký. Dù vậy, việc mua bán ngầm này diễn ra khá dài, khơng bị ngăn chặn, xử lí dứt điểm, khiến nhiều người dân lầm tưởng tính rủi ro trong mua bán như vậy thấp, việc nắm giữ đất đai càng trở lên hấp dẫn.
iv) Tồn tại nhiều diện tích đất do các cơ quan, đơn vị nắm giữ và được cho thuê kiếm lời.
v) Các biện pháp hành chính của Nhà nước trong việc xử lí các sai phạm về đất đai chưa được thực hiện thường xuyên, nghiêm túc dẫn đến hiệu lực quản lí Nhà nước kém hiệu quả.
Hậu quả: Giá đất tăng cao, lợi nhuận thu được từ việc đầu tư bất động sản, trong đó chủ yếu là quyền sử dụng đất tăng, dẫn đến một bộ phận lớn vốn của Xã hội được tập trung vào bất động sản, do đó vốn đầu tư cho các hoạt động và tài sản khác (trong đó có chứng khốn) bị thu hẹp.
Để quản lí được thị trường bất động sản, cần thực hiện các giải pháp sau:
Thứ nhất, sửa đổi căn cứ tính thuế đất hiện hành từ xác định diện tích ,
hạng đất, mức thuế sang diện tích, giá đất tính thuế, thuế suất. Để đảm bảo
cơng bằng, thuế suất được phân biệt giữa các đối tượng sử dụng những diện tích đất khác nhau.
Thứ hai, hiện nay thuế suất chuyển quyền sử dụng đất là 4% đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình, căn cứ tính thuế là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, thấp hơn giá thị trường, nên chưa có tác dụng điều tiết thu nhập một cách cơng bằng. Do đó cần thay đổi việc sử dụng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành bằng giá thị trường để làm căn cứ tính thuế. Hiện mức thuế suất thuế TNDN áp dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 25%, đây là mức ngang bằng với các doanh nghiệp kinh doanh khác, và điều này là một trong những nhân tố khiến dòng vốn của nền kinh tế tập trung vào ngành này cao hơn.
Thứ ba, hoàn thiện qui hoạch chi tiết các thành phố, vùng đơ thị để ngăn chặn tình trạng mua bán chờ qui hoạch.
Thứ tư, thành lập tổ chức định giá độc lập để theo dõi và xác định giá đất trên thị trường.