33. UBND thành phố Lào Cai (2019) Báo cáo kết quả thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản gắn liền với đất.
2.3.2. Thực tiễn thực hiện về chủ thể, quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Ca
quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai
BLDS năm 2005, pháp luật chính thức thừa nhận NSDĐ có quyền tặng cho QSDĐ; BLDS 2015 quy định việc xác lập tặng cho QSDĐ không tuân thủ các quy định của LĐĐ và BLDS thì hợp đồng vơ hiệu; nhưng do bản chất của tặng cho được hình thành trên cơ sở chủ yếu là tình cảm gia đình, cũng như quan niệm tặng cho theo truyền thống Việt Nam, nên việc tặng cho QSDĐ trong một số trường hợp vẫn không tuân thủ các quy định của pháp luật nêu trên. Nên tặng cho QSDĐ giữa cha mẹ và con hay QSDĐ được tặng cho riêng có nhập hay khơng nhập vào tài sản chung rất khó xác định.
Tại khoản 4 Điều 98 LĐĐ năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng như sau: “Trường hợp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”. Nếu chỉ dừng lại ở nguyên tắc quy định bắt buộc là QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ tên của cả vợ và chồng thì đây là quy định đúng đắn và bắt buộc phải thực hiện nhằm đảm bảo quyền bình đẳng về tài sản vợ chồng trong quan hệ hôn nhân, đặc biệt là đảm bảo quyền của người phụ nữ được ngang bằng với chồng trong quan hệ tài sản, quy định này cũng là cần thiết nhằm giảm thiểu tranh chấp về tài sản trong trường hợp vợ chồng ly hôn. Tuy nhiên, việc quy định đoạn cuối của điều luật này: “trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người” hiện đã và đang gây nhiều tranh cãi và suy luận trái chiều nhau như sau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng, thỏa thuận ghi tên một người trên giấy chứng nhận QSDĐ chỉ đơn giản là: hoặc người chồng, hoặc người vợ thay mặt người còn lại đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ và việc đứng tên này không bao hàm nghĩa là người đứng tên trên giấy có tồn quyền đối với QSDĐ này. Theo đó, sau khi thỏa thuận đứng tên hoặc vợ, hoặc chồng trên giấy chứng nhận và lúc này trên giấy chứng nhận cũng chỉ ghi tên một người thì quyền quản lý, khai thác và đặc biệt là quyền định đoạt đối với QSDĐ đó vẫn bắt buộc phải có sự đồng ý và nhất trí của cả vợ và chồng. Các giao dịch về QSDĐ, trong đó có giao dịch về tặng cho QSDĐ vẫn phải có cả hai vợ chồng ký tên. Quan điểm này xuất phát từ tư duy cho rằng, QSDĐ là tài sản lớn, việc định đoạt đối với tài sản này có tác động và ảnh hưởng tới nơi ăn, chốn ở, kế mưu sinh của vợ chồng; vì vậy, trong bất luận trường hợp nào, liên quan tới việc định đoạt đối với tài sản này đều phải có sự thống nhất ý chí của cả vợ và chồng.
Quan điểm thứ hai cho rằng, thỏa thuận ghi tên một người hoặc vợ hoặc chồng trên giấy chứng nhận QSDĐ còn bao hàm cả nghĩa thứ hai: quyền thỏa thuận giữa vợ và chồng về việc tách QSDĐ từ tài sản chung của vợ chồng trở thành tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Theo đó, sau khi thỏa thuận và trên giấy chỉ thể hiện tên của một người hoặc vợ hoặc chồng thì người có tên trên giấy chứng nhận QSDĐ được toàn quyền quản lý, sử dụng và được toàn quyền định đoạt QSDĐ đó mà khơng cần thiết phải có sự đồng ý của người còn lại. Mọi giao dịch phát sinh từ QSDĐ đó chỉ cần chữ ký của người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ là đủ mà khơng cần phải có đầy đủ chữ ký của hai người. Theo quan điểm thứ hai này cũng loại trừ trường hợp thỏa thuận của vợ chồng từ tài sản chung trở thành tài sản riêng là QSDĐ phải không trái pháp luật, không nhằm che giấu hay trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với chủ thể khác. Những người theo quan điểm này bắt nguồn từ tư duy cho rằng, pháp luật hơn nhân và gia đình cho phép sáp nhập từ tài sản riêng của hoặc vợ, hoặc chồng trở thành tài sản chung trong trường hợp có sự đồng thuận của vợ chồng thì đương nhiên khơng thể “cấm” vợ chồng thỏa thuận tài sản chung của vợ chồng (trong đó có QSDĐ) trở thành tài sản riêng của hoặc vợ, hoặc chồng. Mặt khác, Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014 cũng thừa nhận quyền tài sản riêng của vợ chồng không chỉ tạo ra trước
thời kỳ hôn nhân, do được thừa kế, tặng cho riêng trong thời kỳ hơn nhân, mà cịn do sự thỏa thuận của vợ chồng về việc chia tài sản chung của vợ chồng thành tài sản riêng.
Xuất phát từ quy định rất chung chung của khoản 4 Điều 98 nêu trên của LĐĐ năm 2013 nên việc xuất hiện hai luồng quan điểm nêu trên là hồn tồn khó tránh khỏi. Khơng chỉ dừng lại ở đó, với cách hiểu khác nhau về quy định này cũng đã và đang tạo ra cách thức áp dụng pháp luật trên thực tế cũng rất khác nhau khi các văn phịng cơng chứng trên địa bàn thành phố Lào Cai thực hiện việc công chứng đối với các giao dịch tặng cho QSDĐ.Theo đó, đa số các văn phịng cơng chứng theo thơng lệ chung từ trước tới nay khi công chứng các giao dịch về QSDĐ chỉ quan tâm, chú trọng tới ai là người có tên trên giấy chứng nhận QSDĐ thì người đó được phép tặng cho QSDĐ, trừ trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình (khơng ghi rõ bao gồm những thành viên nào) thì tổ chức hành nghề cơng chứng mới yêu cầu các thành viên trong hộ gia đình đủ 15 tuổi phải ký trên trong hợp đồng đồng tặng cho. Tuy nhiên, với quy định “về thỏa thuận đứng tên một người” như đã đề cập ở trên thì trên giấy chứng nhận đứng tên một người, đa số các văn phòng công chứng vẫn yêu cầu người đứng tên trên giấy chứng nhận phải chứng minh tài sản riêng hoặc nếu QSDĐ đó tạo ra trong thời kỳ hơn nhân mà đứng tên một người thì phải có thỏa thuận tài sản riêng hoặc xác nhận tình trạng hơn nhân. Tuy nhiên, một số văn phịng cơng chứng lại khơng u cầu thủ tục này mà cho rằng, một khi pháp luật đã có phép quyền thỏa thuận đứng tên một người trên giấy chứng nhận nghĩa là vợ chồng đã đồng thuận người đứng tên trên giấy được toàn quyền sở hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt đối với QSDĐ đó. Vì vậy, họ hồn tồn có quyền một mình đứng tên ký kết hợp đồng tặng cho QSDĐ mà không cần phải có ý kiến của người thứ ba nào khác. Trường hợp dưới đây, xảy ra trên địa bàn thành phố Lào Cai như sau:
Bà Nguyễn Thị Hợp kết hôn với ông Lại Văn Cao năm 2000; năm 2004 bố của bà Nguyễn Thị Hợp là ông Nguyễn Văn An cho 300 m2
đất tại Khu đô thị Kosy, tổ 19, phường Pom Hán, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai để vợ chồng xây nhà ở. Khi cho khơng làm giấy tờ gì chỉ nói miệng. Ngày 25/7/2007 ơng Nguyễn Văn An làm đơn xin ủy quyền với nội dung chia cho bà Nguyễn Thị Hợp diện tích đất nêu trên để bà Nguyễn Thị Hợp làm thủ tục
đứng tên kê khai đăng ký QSDĐ. Sau đó có cơng trình làm đường mở rộng đường, Nhà nước thu hồi nên đất vườn bị thu hồi toàn bộ và đất ở chỉ còn 150,98 m2. Ngày 9/4/2010 bà Nguyễn Thị Hợp đại diện cho hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ diện tích là 170 m2
và lấy tiền đền bù để xây dựng nhà cấp 4 trên đất. Ngày 20/9/2012 bà Nguyễn Thị Hợp có đơn xin ly hơn với ơng Lại Văn Cao. Bà Nguyễn Thị Hợp yêu cầu Tòa án xác định đất là tài sản riêng của bà vì bà được ơng Nguyễn Văn An cho riêng, còn nhà là tài sản chung vợ chồng yêu cầu chia hiện vật để được sử dụng. Ông Lại Văn Cao cho rằng nhà và đất đều là tài sản chung của vợ và chồng, yêu cầu được chia theo pháp luật. Ông Nguyễn Văn An xác nhận đất ông chỉ cho riêng bà Nguyễn Thị Hợp, nên yêu cầu Tòa án xác định tài sản riêng của bà Hợp.
Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai xác định 170m2
đất là tài sản riêng của bà Nguyễn Thị Hợp theo Giấy chứng nhận QSDĐ ngày 09/4/2010; nhà cấp 4 trên đất là tài sản chung của vợ chồng. Buộc ơng Cao giao tồn bộ nhà đất cho bà Hợp và bà Hợp có nghĩa vụ thanh tốn ½ giá trị tài sản chung cho ông Cao là 350.000.000 đồng (Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2012 ngày 23/11/2012 của Toàn án nhân dân Thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai).
Tòa án cấp phúc thẩm xác định cả nhà và đất tranh chấp đều là tài sản chung của bà Hợp và ông Cao, ông Cao được sử dụng nhà đất và thanh toán cho bà Hợp 60% giá trị tài sản chung (Bản án dân sự phúc thẩm số 16/2013/DSPT ngày 22/01/2014 của Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai).
Theo Quyết định Kháng nghị số 15/KN-DS ngày 19/03/2013, Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao và Quyết định Giám đốc thẩm số 35/2013/DS- GĐT ngày 10/04/2013 Tòa Dân sự) giải quyết theo hướng nhà và đất tranh chấp đều là tài sản chung của bà Hợp và ông Cao; chia đôi cho ông Cao và bà Hợp cùng sử dụng theo hiện trạng để đảm bảo chỗ ở của cả đôi bên.
Nhận xét về vụ án: Việc ông Nguyễn Văn An cho đất khơng có giấy tờ, nhưng cho trong thời kỳ hơn nhân giữa bà Hợp và ông Cao đang tồn tại; thực tế vợ chồng bà Hân và ông Cao đã nhận đất để ở, bà Hợp đã đăng ký kê khai và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình của bà Hợp, ơng Cao, được sự đồng ý của ơng An. Do đó, tịa án cấp sơ thẩm xác định các diện tích đất trên là tài sản riêng của bà Hợp là không phù hợp với thực tế; Tòa án cấp phúc thẩm xác định cả nhà, đất tranh chấp đều là tài sản chung, nhưng lại
đem chia hết cho ơng Cao, trong khi bà Hợp khơng có chỗ ở nào khác và nhà đất có thể chia hiện trạng là khơng hợp lý.