33. UBND thành phố Lào Cai (2019) Báo cáo kết quả thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản gắn liền với đất.
2.4.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hình thức, trình tự thủ tục và hiệu lực tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Ca
lực tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai
Thứ nhất, thông thường tại thành phố Lào Cai tặng cho QSDĐ kèm
điều kiện chăm sóc, ni dưỡng, nếu người con khơng thực hiện nghĩa vụ, thì cha mẹ có quyền đòi lại QSDĐ; cần phải căn cứ xác định đã thực hiện hay chưa thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, ni dưỡng mới có cơ sở để hủy bỏ hợp đồng. Tặng cho QSDĐ có điều kiện thờ cúng, hương hỏa: Nhà thờ họ, đất hương hỏa là tài sản chung của cộng đồng họ tộc, cũng như các căn cứ xác định trách nhiệm của người phải thực hiện nghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa; việc thay đổi người quản lý phải thể hiện sự nhất trí chung của cộng đồng họ tộc, chỉ có cơng đồng họ tộc mới có quyền địi người đang quản lý phải trả lại nhà thờ họ, đất hương hỏa; người trực tiếp giao quyền quản lý trước đã tặng cho nhà thờ họ, đất hương hỏa cho họ tộc cũng khơng có quyền đòi. Trong số những hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện thì hợp đồng tặng cho QSDĐ, nhà cửa có điều kiện đang là vấn đề thu hút sự quan tâm tranh luận nhiều nhất.
Quy định về hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện cịn sơ sài nên thực tiễn áp dụng gặp khơng ít khó khăn kể cả cho chủ thể tặng cho, chủ thể được tặng cho và cơ quan nhà nước. Vấn đề đặt ra khi điều kiện tặng cho được thực hiện sau khi tặng cho QSDĐ, tức là kể cả sau khi sang tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, chủ thể được tặng cho mới thực hiện điều kiện tặng cho, vướng mắc trong trường hợp này là sau khi sang tên trên giấy chứng nhận QSDĐ mà điều kiện tặng cho khơng đạt dược thì quy định nào để bảo vệ NSDĐ, quy định nào để cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp phát sinh, quy định “trả lại QSDĐ và bồi thường thiệt hại”, trong luật không giải quyết được triệt để vướng mắc trong cuộc sống. Nếu xét đến các căn cứ đính chính, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp quy định tại LĐĐ giấy chứng nhận QSDĐ trong trường hợp tặng cho có điều kiện sẽ thuộc trường hợp nào, quy định pháp luật ảnh hưởng đến ý chí chủ quan của cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết tranh chấp về tặng cho QSDĐ có điều kiện, do đó, nếu không khách quan, minh bạch và đủ quy định trình tự sẽ thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của NSDĐ.
Thứ hai, vấn đề thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng đã và đang là hệ
thành phố Lào Cai. Theo quy định tại khoản 4 Điều 98 LĐĐ năm 2013 về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng như sau: “Trường hợp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”. Nếu chỉ dừng lại ở nguyên tắc quy định bắt buộc là QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ tên của cả vợ và chồng thì đây là quy định đúng đắn và bắt buộc phải thực hiện nhằm đảm bảo quyền bình đẳng về tài sản vợ chồng trong quan hệ hôn nhân, đặc biệt là đảm bảo quyền của người phụ nữ được ngang bằng với chồng trong quan hệ tài sản, quy định này cũng là cần thiết nhằm giảm thiểu tranh chấp về tài sản trong trường hợp vợ chồng ly hôn. Tuy nhiên, việc quy định đoạn cuối của điều luật này: “trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người” hiện đã và đang gây nhiều tranh cãi và suy luận trái chiều nhau như sau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng, thỏa thuận ghi tên một người trên giấy chứng nhận QSDĐ chỉ đơn giản là: hoặc người chồng, hoặc người vợ thay mặt người còn lại đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ và việc đứng tên này không bao hàm nghĩa là người đứng tên trên giấy có tồn quyền đối với QSDĐ này. Theo đó, sau khi thỏa thuận đứng tên hoặc vợ, hoặc chồng trên giấy chứng nhận và lúc này trên giấy chứng nhận cũng chỉ ghi tên một người thì quyền quản lý, khai thác và đặc biệt là quyền định đoạt đối với QSDĐ đó vẫn bắt buộc phải có sự đồng ý và nhất trí của cả vợ và chồng. Các giao dịch về QSDĐ, trong đó có giao dịch về tặng cho QSDĐ vẫn phải có cả hai vợ chồng ký tên. Quan điểm này xuất phát từ tư duy cho rằng, QSDĐ là tài sản lớn, việc định đoạt đối với tài sản này có tác động và ảnh hưởng tới nơi ăn, chốn ở, kế mưu sinh của vợ chồng; vì vậy, trong bất luận trường hợp nào, liên quan tới việc định đoạt đối với tài sản này đều phải có sự thống nhất ý chí của cả vợ và chồng.
Quan điểm thứ hai cho rằng, thỏa thuận ghi tên một người hoặc vợ hoặc chồng trên giấy chứng nhận QSDĐ còn bao hàm cả nghĩa thứ hai: quyền thỏa thuận giữa vợ và chồng về việc tách QSDĐ từ tài sản chung của vợ chồng
trở thành tài sản riêng của hoặc vợ, hoặc chồng. Theo đó, sau khi thỏa thuận và trên giấy chỉ thể hiện tên của một người hoặc vợ hoặc chồng thì người có tên trên giấy chứng nhận QSDĐ được toàn quyền quản lý, sử dụng và được tồn quyền định đoạt QSDĐ đó mà khơng cần thiết phải có sự đồng ý của người cịn lại. Mọi giao dịch phát sinh từ QSDĐ đó chỉ cần chữ ký của người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ là đủ mà khơng cần phải có đầy đủ chữ ký của hai người. Theo quan điểm thứ hai này cũng loại trừ trường hợp thỏa thuận của vợ chồng từ tài sản chung trở thành tài sản riêng là QSDĐ phải không trái pháp luật, không nhằm che giấu hay trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với chủ thể khác. Những người theo quan điểm này bắt nguồn từ tư duy cho rằng, pháp luật hôn nhân và gia đình cho phép sáp nhập từ tài sản riêng của hoặc vợ, hoặc chồng trở thành tài sản chung trong trường hợp có sự đồng thuận của vợ chồng thì đương nhiên không thể “cấm” vợ chồng thỏa thuận tài sản chung của vợ chồng (trong đó có QSDĐ) trở thành tài sản riêng của hoặc vợ, hoặc chồng. Mặt khác, Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014 cũng thừa nhận quyền tài sản riêng của vợ chồng không chỉ tạo ra trước thời kỳ hôn nhân, do được thừa kế, tặng cho riêng trong thời kỳ hơn nhân, mà cịn do sự thỏa thuận của vợ chồng về việc chia tài sản chung của vợ chồng thành tài sản riêng.
Xuất phát từ quy định rất chung chung của khoản 4 Điều 98 nêu trên của LĐĐ năm 2013 nên việc xuất hiện hai luồng quan điểm nêu trên là hồn tồn khó tránh khỏi. Khơng chỉ dừng lại ở đó, với cách hiểu khác nhau về quy định này cũng đã và đang tạo ra cách thức áp dụng pháp luật trên thực tế cũng rất khác nhau khi các văn phịng cơng chứng thực hiện việc cơng chứng đối với các giao dịch tặng cho QSDĐ. Theo đó, đa số các Văn phịng cơng chứng tại Lào Cai theo thông lệ chung từ trước tới nay khi công chứng các giao dịch về QSDĐ chỉ quan tâm, chú trọng tới ai là người có tên trên giấy chứng nhận QSDĐ thì người đó được phép tặng cho QSDĐ, trừ trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình (khơng ghi rõ bao gồm những thành viên nào) thì tổ chức hành nghề cơng chứng mới yêu cầu các thành viên trong hộ gia đình đủ 15 tuổi phải ký trên trong hợp đồng đồng tặng cho. Tuy nhiên, với quy định “về thỏa thuận đứng tên một người” như đã đề cập ở trên thì trên giấy chứng nhận đứng tên một người, đa số các văn phịng cơng chứng vẫn u cầu người đứng tên trên giấy chứng nhận phải chứng minh tài sản riêng hoặc nếu QSDĐ đó tạo ra trong
thời kỳ hơn nhân mà đứng tên một người thì phải có thỏa thuận tài sản riêng hoặc xác nhận tình trạng hơn nhân. Tuy nhiên, một số văn phịng cơng chứng lại không yêu cầu thủ tục này mà cho rằng, một khi pháp luật đã có phép quyền thỏa thuận đứng tên một người trên giấy chứng nhận nghĩa là vợ chồng đã đồng thuận người đứng tên trên giấy được toàn quyền sở hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt đối với QSDĐ đó. Vì vậy, họ hồn tồn có quyền một mình đứng tên ký kết hợp đồng tặng cho QSDĐ mà không cần phải có ý kiến của người thứ ba nào khác.
Hiện nay trên địa bàn Thành phố Lào Cai có 01 Phịng cơng chứng và 05 Văn phòng cơng chứng, ngồi ra thực hiện Nghị định 23/2015/NĐ-CP, UBND cấp xã, phường trên địa bàn cũng thực hiện việc chứng thực Hợp đồng giao dịch, trong đó có chứng thực hợp đồng tặng cho QSDĐ. Cơng dân có quyền lựa chọn việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc công chứng được thực hiện như sau: Cơ quan thực hiện: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
Hồ sơ yêu cầu công chứng: Nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm: (i) Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; (ii) Dự thảo hợp đồng (nếu có); (iii) Bản sao giấy tờ tùy thân; (iv) Bản sao giấy chứng nhận QSDĐ; (v) Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Thủ tục: Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng. Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu cơng chứng soạn thảo hợp đồng trên mẫu có sẵn. Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu cơng chứng đồng ý tồn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời làm chứng, ký vào từng trang của hợp đồng.
Thứ ba, đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cơ quan tiến hành: Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường cấp huyện nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì có thể nộp ở UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
Hồ sơ đăng ký QSDĐ bao gồm: (i) Hợp đồng tặng cho QSDĐ; (ii) Giấy chứng nhận QSDĐ; (iii) Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, căn cước công dân, sổ hộ khẩu hai bên...
Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phịng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Trường hợp các bên chuyển nhượng bên nhận tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phịng đăng ký QSDĐ gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phịng đăng ký QSDĐ thơng báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên tham gia chuyển nhượng QSDĐ nhận giấy chứng nhận QSDĐ tại nơi đã nộp hồ sơ.
Tính trong giai đoạn thực hiện LĐĐ năm 2013, từ năm 2015 - 2019, UBND thành phố đã thực hiện giải quyết 22.135 hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, trong đó hồ sơ tặng cho QSDĐ là 1.568 hồ sơ chiếm 10.81% tổng số hồ sơ đăng ký QSDĐ 34, 35, 36
.
Trong đó số hồ sơ tặng cho QSDĐ đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ là 2.567 hồ sơ chiếm 11.38% được cấp và số hồ sơ tặng cho QSDĐ chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ là 363 hồ sơ chiếm 11.38% chưa được cấp;
Trong giai đoạn 2015-2019, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai đã nhận 1.879 hồ sơ xin cấp QSDĐ theo hình thức tặng cho, trong đó số hồ sơ đất phi nông nghiệp là 1909 với diện tích sử dụng là 53.07 ha và số hồ sơ đất nơng nghiệp là 998 với diện tích sử dụng là 235.84 ha. Ở đây nhận thấy rằng, số hồ sơ tặng cho QSDĐ phi nông nghiệp chiếm 70.05% cho thấy hình thức tặng cho QSDĐ chủ yếu vẫn là tặng cho đất phi nông nghiệp mà chủ yếu là đất ở, đất thổ cư.