34. UBND thành phố Lào Cai (2017) Báo cáo kết quả thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản gắn liền với đất.
3.1.3. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật dân sự và pháp luật liên quan về tặng cho quyền sử dụng đất
quan về tặng cho quyền sử dụng đất
Do tính đặc thù của QSDĐ là tài sản đặc biệt trong các giao lưu dân sự và tính đặc thù của QSDĐ - luôn đặt ra và phải được xem xét với các yếu tố gắn liền như: nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất với ý nghĩa là một thể thống nhất khơng thể tách rời xong chúng lại có thể thuộc quyền sở hữu và sử dụng của rất nhiều chủ thể khác nhau. Cùng với đó, QSDĐ lại bị chi phối sâu bởi Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện. Vì vậy, tặng cho QSDĐ là vấn đề được điều chỉnh đan xen bởi rất nhiều các lĩnh vực pháp luật chuyên ngành khác nhau như: BLDS, LĐĐ, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật bảo vệ và Phát triển rừng, Luật Hơn nhân và Gia đình, Luật Cơng chứng, chứng thực và đăng ký...Do đó, xây dựng và hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ phải đặt trong mối quan hệ với các ngành luật khác có liên quan và với tồn bộ hệ thống pháp luật để tạo ra sự thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo, mâu thuẫn gây khó khăn trong q trình áp dụng pháp luật.
i) Cần có quy định cụ thể và chi tiết hơn các quy định cụ thể để xác định việc thực hiện các giao dịch tặng cho QSDĐ. Quy định về hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện cịn sơ sài nên thực tiễn áp dụng gặp khơng ít khó khăn kể cả cho chủ thể tặng cho, chủ thể được tặng cho và cơ quan nhà nước. Vấn đề đặt ra khi điều kiện tặng cho được thực hiện sau khi tặng cho QSDĐ, tức là kể cả sau khi sang tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ, chủ thể được tặng
cho mới thực hiện điều kiện tặng cho, vướng mắc trong trường hợp này là sau khi sang tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ mà điều kiện tặng cho không đạt dược thì quy định nào để bảo vệ NSDĐ, quy định nào để cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp phát sinh, quy định “trả lại QSDĐ và bồi thường thiệt hại”, trong luật không giải quyết được triệt để vướng mắc trong cuộc sống. Nếu xét đến các căn cứ đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp quy định tại LĐĐ, Giấy chứng nhận QSDĐ trong trường hợp tặng cho có điều kiện sẽ thuộc trường hợp nào, quy định pháp luật ảnh hưởng đến ý chí chủ quan của cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết tranh chấp về tặng cho QSDĐ có điều kiện, do đó, nếu khơng khách quan, minh bạch và đủ quy định trình tự sẽ thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của NSDĐ.
ii) Cần bổ sung các quy định hướng dẫn về việc thực hiện trách nhiệm hoàn trả QSDĐ trong hợp hợp đồng vơ hiệu theo hướng bên có lỗi sẽ khơng được nhận lại QSDĐ trừ trường hợp vô hiệu do đối tượng nhận tặng cho không được phép nhận tặng cho hoặc trường hợp việc tiếp tục sử dụng đất của bên nhận tặng cho sẽ làm ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước hoặc của bên thứ ba hoặc có căn cứ cho rằng việc sử dụng đất của bên nhận tặng cho sẽ làm hủy hoại đất.
iii) Cần chỉnh sửa lại quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ Quy định của BLDS năm 2015 tại Khoản 1 Điều 459 BLDS năm 2015, tại khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013 hiện nay về bắt buộc phải “đăng ký” và coi đây là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ là một quy định khiên cưỡng và thiếu tính thuyết phục, xa rời thực tế và không cần thiết, không phản ánh đúng mục đích, ý nghĩa của hoạt động đăng ký. Khẳng định như vậy bởi các lý do sau: Thứ nhất, mục đích của việc đăng ký nhằm công khai thông tin về tài sản (đối với đăng ký tài sản) và công khai thông tin về giao dịch (đối với đăng kí giao dịch). Thơng qua thủ tục đăng ký, bên có quyền cơng bố quyền của mình đối với tài sản hoặc giao dịch. Do đó, việc nhìn nhận thủ tục “đăng ký” là hình thức của giao dịch tài sản nói chung và của hợp đồng tặng cho tài sản, tặng cho QSDĐ nói riêng theo quy định nêu trên của BLDS 2015 và của LĐĐ năm 2013 là không phù hợp. Thứ hai là, cơ chế thực hiện thủ tục đăng ký trên thực tế gồm: (1) Đăng ký tài sản và (2) đăng ký giao dịch. Hiện nay tại nước ta mới có cơ chế đăng kí giao dịch bảo
đảm và đăng kí hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung. Do vậy, việc ghi nhận hình thức đối với hợp đồng tặng cho chưa phù hợp với thực tiễn và cũng khơng có cơ sở để thực hiện. Thứ ba là, quy định thời điểm có hiệu lực là khi các bên đã hồn tất thủ tục cơng chứng, chứng thực hợp đồng là phù hợp hơn với thực tiễn xác lập và thực hiện giao dịch bởi đây là thời điểm phù hợp vì khi đó các bên đều đã thể hiện rõ ràng và cụ thể ý chí của mình và đã được ghi nhận bằng hình thức cơng chứng hoặc chứng thực mà không cần thiết phải quy định tại thời điểm đăng ký. Mặt khác, sự sửa đổi về bỏ điều kiện đăng ký là bắt buộc để hợp đồng tặng cho tài sản, tặng cho QSDĐ cũng là nhằm thống nhất giữa quy định của BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 như đã nêu trên với quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Với các lý lẽ trên, kiến nghị sửa đổi khoản 1 Điều 459 BLDS năm 2015 như sau: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có cơng chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Đồng thời loại điều kiện đăng ký giao dịch tặng cho QSDĐ quy định tại khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013 và giữ nguyên quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 về điều kiện công chứng hoặc chứng thực đối với các giao dịch chuyển QSDĐ, trong đó có giao dịch tặng cho QSDĐ.
iv) Về chủ thể của tặng cho QSDĐ: LĐĐ hiện hành quy định, một trong các điều kiện bắt buộc phải có để NSDĐ được thực hiện quyền tặng cho QSDĐ là phải có Giấy chứng nhận QSDĐ 37
. Nhưng trên tình hình thực tế hiện nay, việc quản lý đất đai ở nhiều nơi còn chưa tốt, nhiều hộ dân vẫn còn sử dụng đất khơng có Giấy chứng nhận QSDĐ hay giấy tờ hợp pháp về QSDĐ nhưng nhu cầu tặng cho về QSDĐ thì ln ln tồn tại, do đó những giao dịch “ngầm” vẫn diễn ra, do đó cần phải có chế định hợp lý để những giao dịch đó được bảo đảm, bảo vệ quyền lợi cho cơng dân. Cần có quy định theo hướng có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 LĐĐ năm 2013. Về hợp đồng tặng cho có điều kiện, thường xảy ra trong trường hợp người được tặng cho đã thực hiện xong nghĩa vụ theo cam kết nhưng người tặng cho lại không giao QSDĐ, khi người được tặng cho đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì buộc người tặng cho phải giao đất cho người được tặng cho để sử dụng; nếu người tặng cho chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì buộc người tặng cho phải thanh tốn nghĩa vụ mà người được tặng cho đã