VỐN KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ XÂY LẮP SAKAN VIỆT NAM
3.1.2. Phương hướng hướng sử dụng vốn kinh doanh của Công ty Cổ phần Tư vấn và Xây lắp SAKAN Việt Nam
phần Tư vấn và Xây lắp SAKAN Việt Nam
Phương hướng sử dụng vốn kinh doanh của công ty cần đáp ứng được 2 điều kiện chính là
cấp
Thứ hai, cần giảm hàng tồn kho, tăng doanh thu và lợi nhuận sau thuế.
Để đảm bảo khả năng thanh tốn thì vấn đề chính cơng ty gặp phải là rủi ro thanh tốn trong trường hợp khơng thu được tiền bán bất động sản theo tiến độ. Việc khơng thu được tiền có thể xảy ra do hai nguyên nhân chính là: Khách hàng đã ký hợp đồng mua bán nhưng khơng đủ tài chính dẫn đến chậm hoặc mất khả năng thanh tốn hoặc khách hàng khơng mua nhà
Trước khi thực hiện dự án Công ty luôn cần bỏ tiền ra để mua đất và xây dựng. Đây là khoản chi rất lớn có thể dẫn tới tình trạng mất cân đối tài chính khi thực hiện dự án.
Trước khi mở bán dự án Cơng ty cần thanh tốn tồn bộ tiền liên quan đến quyền sử dụng đất và phần hạ tầng. Tổng chi phí này thường chiếm 30% giá trị Hợp đồng mua bán. Căn cứ vào kế hoạch kinh doanh thì trong năm 2022 cơng ty sẽ triển khai dự án “Khu nhà ở thương mại và dịch vụ Sakan Bắc Ninh” có diện tích 18,5 ha trên địa bàn huyện Tiên Du. Tổng mức đầu tư: 2.500 tỷ đồng. Như vậy, tiền thanh toán quyền sử dụng đất và hạ tầng ước tính là 750 tỷ. Dư quỹ tiền và các khoản tương đương thời điểm ngày 31/12/2021 của công ty là 1004 tỷ. Như vậy nếu thanh toán đủ tiền đất và hạ tầng cho dự án này thì cơng ty vẫn cịn khoảng 254 tỷ để chi cho các hoạt động triển khai dự án và xử lý công nợ tồn đọng. Sau đó cơng ty có thể tiến hành mở bán và thu tiền khách hàng mua mới về để bù đắp số tiền đã bỏ ra để trả tiền mua đất. Tuy nhiên, cần tính đến việc khơng thể bán ngay dự án nên công ty đã đề ra phương án để đảm bảo khả năng thanh toán khi chưa bán được hàng. Có nhiều phương án có thể đưa ra như: Tăng vốn, vay ngân hàng, thúc đẩy công tác thu nợ, kéo dài thời gian trả nợ nhà cung cấp,...
Tuy nhiên căn cứ tình hình thực tế của Cơng ty thì Ban giám đốc sẽ ưu tiên phương án vay vốn ngân hàng để bổ sung vốn kinh doanh. Sau khi tiến hành thẩm định hồ sơ tài chính, hồ sơ pháp lý thì ở thời điểm 31/12/2021, ngân hàng đã đồng ý với công ty bằng cam kết hỗ trợ vốn với nội dung như sau:
Ngân hàng cho vay: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch
Hạn mức vay: 300 tỷ
Lãi suất dự kiến: Theo thang lãi suất quy định tại ngân hàng (Nếu giải ngân tháng 01/2022 dự kiến lãi là: 7,8%/năm)
Hình thức vay: Vay ngắn hạn, bổ sung vốn lưu động Kỳ hạn vay: Dự kiến là 9 tháng kể từ ngày giải ngân
Tài sản đảm bảo: Là quyền sử dụng đất và phần tài sản hình thành trên đất của các căn nhà chưa bán
Mục đích vay: Giải ngân thanh tốn tiền cho các nhà thầu xây dựng dự án Thỏa thuận khác: Công ty cam kết chuyển doanh thu tương ứng với số tiền nợ vào tài khoản mở tại ngân hàng BIDV. Khi có khách hàng có nhu cầu mua căn nhà nằm trong diện đang thế chấp thì ngân hàng phối hợp với cơng ty bỏ thế chấp đồng thời tiến hành phong tỏa và cắt nợ theo tỷ lệ quy định
Để giảm hàng tồn kho và doanh thu, lợi nhuận sau thuế thì cơng ty cần: 1) Đẩy mạnh kinh doanh, bán thật nhiều căn nhà
Để đẩy mạnh kinh doanh công ty cần lựa chọn các nhà môi giới uy tín, có tệp khách hàng phong phú, đa dạng, có chun mơn và kiến thức tốt về sản phẩm mơi giới. Ngồi ra cần hạn chế và tránh các khách hàng mua nhà với tâm lý đầu cơ vì thường các khách hàng này sẽ mua số lượng căn nhà vượt quá khả năng của mình dẫn đến việc mất khả năng thanh tốn về sau. Bên cạnh đó những khách hàng này có thể đã có bất động sản khác để ở và ít khi dọn về dự án khiến khu đơ thị trở nên vắng vẻ và hạn chế khả năng sở hữu nhà của các khách hàng có nhu cầu thực
2) Tích cực thu hồi cơng nợ những căn nhà đã bán và bàn giao nhà đúng hạn tới tay khách hàng
Theo luật kinh doanh bất động sản 2014 thì việc thu tiền bán nhà hình thành trong tương lai phải tương ứng với tiến độ xây dựng của dự án. Việc bàn giao khơng đúng hạn, chậm tiến độ ngồi việc làm chậm tiến độ thu vốn của cơng ty thì cịn làm mất uy tín và lịng tin của khách hàng đối với cơng ty. Vì vậy cơng ty cần chú trọng tới việc xây dựng bằng cách lựa chọn các nhà thầu có năng lực tốt và thanh tốn đúng khối lượng và ln có những khoản dự phịng khi thanh tốn tiền xây dựng.
Đối với các khách hàng thanh tốn trễ hạn thì cơng ty cần chủ động tư vấn khách hàng về các phương án tài chính như vay ngân hàng để thanh tốn hoặc nhờ nhà mơi giới chuyển nhượng bất động sản đã mua cho người mua mới có tài chính tốt hơn