STT
Cán Bộ Tổng số phiếu
Công khai phương án đấu giá khơng?
Phương án đấu giá có xây dựng theo nhu cầu địa
phương khơng? Có Khơng Có Khơng Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ phiếu % phiếu % phiếu (%) phiếu (%)
1 Phòng TN&MT 15 15 100 - - 15 100 - - 2 Trung tâm Phát triển quỹ đất 15 15 100 - - 15 100 - - 3 Văn phòng ĐKQSDĐ 15 15 100 - - 15 100 - - Tổng 45 45 100 - - 45 100 - -
Khi được lấy ý kiến về dự án đấu giá đất có cơng khai hay khơng thì có 100% cán bộ trả lời dự án được công khai minh bạch và được xây dựng theo nhu cầu của địa phương. Kết quả cụ thể thể hiện tại bảng 2.13.
2.4.1.8. Đánh giá về quy chế và trình tự thủ tục
Qua kết quả tổng hợp cho thấy, trong quá trình thực hiện đấu giá thì hội đồng đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng quy chế theo hướng dẫn của UBND huyện Đan Phượng và các văn bản pháp luật của Nhà nước. Kết quả chi tiết được thể hiện tại bảng sau: Bảng 2.14. Đánh giá về quy chế và trình tự, thủ tục STT Cán Bộ Tổng số phiếu
Hội đồng đấu giá có thực hiện đúng quy chế khơng?
Quy trình đấu giá có thực hiện theo đúng trình tự
Có Khơng Có Khơng
Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%)
1 Phòng TN&MT 15 15 100 - - 15 100 - - 2 Trung tâm Phát triển quỹ đất 15 15 100 - - 100 - - 3 Văn phòng ĐKQSDĐ 15 15 100 - - 15 100 - - Tổng 45 45 100 - - 45 100 - -
2.4.1.9.Đánh giá về nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ
Qua điều tra các hộ gia đình tại 04dự án nghiên cứu, cho thấy sau khi trúng đấu giá các hộ dân đều đã được bàn giao mặt bằng và được cấp GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật. Kết quả cụ thể được thể hiện tại bảng sau:
Bảng 2.15. Đánh giá về nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ
STT Cán Bộ
Tổng số phiếu
Thực hiện nghĩa vụ tài chính Thủ tục cấp GCN QSDĐ
Có Khơng Có Khơng
Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%)
1 Phòng TN&MT 15 15 100 - - 15 100 - - 2 Trung tâm Phát triển quỹ đất 15 15 100 - - 15 100 - - 3 Văn phòng ĐKQSDĐ 15 15 100 - - 15 100 - - Tổng 45 45 100 - - 45 100 - -
2.4.1.10. So sánh đánh giá của người dân và đánh giá của cán bộ tại 04 dự án đấu giá.
Tiến hành so sánh thông qua khảo sát tại 04 dự án trên địa bàn huyện Đan Phượng giữa ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ tham gia điều tra có sự khác nhau tại một số mực đánh giá như sau:
- Tiêu chí đánh giá về sự cơng khai, minh bạch: 100% người dân và cán bộ được khảo sát đều cho rằng thông tin về dự án dấu giá đã được thông báo rộng rãi, công khai trên các phương tiện thông tin như loa, đài, báo chí, trên trang web của huyện ủy Đan Phượng,…Tuy nhiên chỉ có 65,5% người dân hài lòng với những thông tin chi tiết về các lô đất đấu giá, 34,5% còn lại đánh giá ở mức trung bình. Vấn đề có sự đánh giá khác nhau này, người dân cho rằng các thông tin chi tiết về lơ đất cịn chưa rõ ràng, gây khó hiểu cho người xem và việc in ấn khơng tốt, thơng tin ghi kích thước cịn nhỏ, khơng đầy đủ.
- Tiêu chí đánh giá về quy chế và trình tự, thủ tục: 100% cán bộ và 97,4 % người dân cho rằng các dự án đều được thực hiện đúng quy chế theo quy chế đấu giá của UBND huyện ban hành. Điều này thể hiện được sự nghiêm túc trong việc
thực hiện tổ chức các phiên đấu giá trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, có 23% phiếu ý kiến người dân cho rằng trình tự thủ tục làm cịn chưa đúng và 20,1% có ý kiến thủ tục còn rườm rà. Sở dĩ có sự mâu thuẫn này vì cơng tác tổ đấu giá chưa được tổ chức chuyên nghiệp, việc bố trí nhân sự các vị trí trong Hội đồng đấu giá chưa hợp lý nên đã gây khó khăn cho người dân trong việc hoàn thiện các thủ tục để được tham gia đấu giá.
- Đánh giá về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sau đấu giá và việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá: 100% người dân đều đã thực hiện tốt nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá cho Nhà nước. 100% các hộ trúng đấu giá được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nhưng chỉ có 75% người dân hài lịng, 25% cịn lại cho rằng cơng tác cấp Giấy chứng nhận cịn chậm, gây nhiều phiền hà cho người dân. Điều này cho thấy sự phối hợp giữa các phòng ban của huyện còn chưa tốt, chưa kịp thời.
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân hạn chế.
2.4.2.1. Hạn chế
+ Công tác tổ chức.
- Để đưa một khu đất vào đấu giá còn quá nhiều thủ tục; từ khi có chủ trương
cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện mất nhiều thời gian. Điển hình là dự án đấu giá quyền sử dụng đất 23 ô đất khu Cầu Trũng Vỡ, xã Tân Hội, kể từ khi hoàn thiện hạ tầng khu đấu giá đến khi triển khai để tổ chức đấu giá mất gần 1 năm để hoàn thiện thủ tục, nguyên nhân chính do việc điều tra giá đất diễn ra chậm và không được sự thống nhất của UBND xã Tân Hội. Mức giá ban đầu đưa ra khá thấp so với mức giá sàn đấu giá do ý kiến điều tra chủ quan của cán bộ điều tra cho rằng khu đất không nằm gần trung tâm xã và ba bề đều giáp đất nông nghiệp. Việc đẩy giá sàn lên cao sẽ không thu hút được số lượng người đấu giá. Tuy nhiên, Tân Hội là một xã có diện tích nhỏ gần nhất huyện nhưng dân số lại đông nhất, xét về kinh tế chung, người dân Tân Hội có lượng ngoại tệ rất lớn nên nhu cầu về đất của người dân là khá cao. Cán bộ đã không điều tra kỹ nên dẫn đến việc chậm trễ trong công tác triển khai.
chậm và kéo dài nên UBND huyện khơng có đủ căn cứ để phê duyệt phương án đấu giá và thông báo đấu giá.
- Việc kiểm soát năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện
chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp người không đủ khả năng tài chính nhưng vẫn tham gia đấu giá nhiều thửa dẫn đến đẩy giá đất đấu giá lên cao.
- Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để
phịng tránh, và chế tài để xử phạt.
- Công tác tuyên truyền thông tin về lô đất đáu giá không thường xuyên và
chưa sâu rộng. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu đất đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
+ Đối với người tham gia đấu giá.
- Thị trường bất động sản trầm lắng, sức mua trong nhân dân ở một số xã xa
trung tâm huyện còn thấp.
- Nhiều trường hợp người tham gia đấu giá cố ý bỏ giá cao để nâng mặt bằng
giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc. Ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá để đầu cơ đất đai.
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thi giá đất để tính thuế
thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hon nhiều lần so với giá quy định).
- Những người kinh tế kém hoặc trung bình khó có thể tiếp cận được hình thức
đấu giá này vì vốn bỏ ra rất lớn.
+ Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị.
- Đối với các dự án đấu giá QSDĐ các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên
kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn đến tinh trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô.
- Đối với các dự án đấu giá đất thực hiện thành cơng sau đó sẽ tạo bảng giá
mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất. Đó cũng là nguyên nhân làm cho các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật ở khu đất lân cận chậm tiến độ thực hiện.
đưa ra đấu giá đất, nên thường dẫn đến việc xây dựng sai so với giấy phép xây dựng. 2.4.2.2. Nguyên nhân
- Tình hình kinh tế chưa có nhiều chuyển biến tích cực, thị trường bất động sản cịn trầm lắng, số người tham gia đấu giá ít, giá trị thu được cịn thấp, diện tích hủy do khơng hồn thành nghĩa vụ tài chính cịn cao, khả năng thu nợ thấp.
- Công tác tuyên truyền đến các hộ đấu giá được cơng khai, minh bạch, nhưng q trình thực hiện GPMB và xây dựng hạ tầng cịn khó khăn làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của dự án.
- Nhu cầu vốn GPMB và xây dựng hạ tầng của dự án chưa được đáp ứng đầy đủ.
Kết luận chương 2
Qua phân tích thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng giai đoạn 2013-2017 trên địa bàn huyện Đan Phượng được trình bày ở chương 2, ta có thể thấy huyện Đan Phượng đã có những thành tựu đáng kể trong cơng tác xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tạo mặt bằng sạch đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh những thành quả đạt được của việc quản lý Nhà nước trong cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất cịn có một vài hạn chế cần được khắc phục như:
Một là, Trình tự thủ tục từ khâu chuẩn bị đầu tư đến bước đầu tư nhằm tạo được mặt bằng sạch để đưa vào tổ chức đấu giá kéo dài thiếu nguồn đất dự trữ để đưa vào đấu giá.
Hai là, về công tác quy hoạch, kế hoạch đấu giá cần được chú trọng và có giải pháp cụ thể.
Ba là, việc tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhiều lúc chưa đúng thời điểm. Khi thị trường BĐS có giá giao dịch cao thì nguồn đất sạch đem ra đấu giá khan hiếm làm giảm nguồn thu đáng kể vào ngân sách huyện hàng năm.
Bốn là, công tác bàn giao đất sau đấu giá và cấp giấy QSDĐ còn nhiều bất cập, kéo dài khiến người dân có đất mất thời gian đi lại, tốn kém kinh tế. Trong thời gian tới, để khắc phục những tồn tại trên góp phần nâng cao hiệu quả công đấu giá quyền sử dụng đất, tác giả xin đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất được trình bày trong chương 3.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CƠNG TÁC ĐẤU GÍA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 3.1. Phương hướng tăng cường công tác đấu đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng
3.1.1. Dự báo nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng đến năm 2020 tầm nhìn 2025 2020 tầm nhìn 2025
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là điều kiện quyết không thể thiếu trong mọi quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy việc tiếp thu ứng dụng các thành tựu khoa học, công nghệ để khai thác và sử dụng triệt để, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả đất đai cho các mục đích dân sinh, kinh tế - xã hội đáp ứng yêu cầu phát triển ngày càng cao của nền kinh tế là quan điểm bao trùm nhất. Cụ thể:
Dành quỹ đất hợp lí cho phát triển dịch vụ, thương mại, tập trung nhằm sử dụng tốt hiệu quả cơ sở hạ tầng, lao động, tạo ra môi trường thu hút vốn đầu tư. Phát triển các làng nghề truyền thống nhằm tận dụng lao động trong quá trình thu hồi đất. Hình thành các khu dân cư mới và trung tâm dịch vụ và góp phần đẩy nhanh tăng trưởng kinh tế và tăng thu nhập cho người lao động.
Sử dụng đất đáp ứng cho phát triển hệ thống hạ tầng giao thơng, đơ thị và các cơng trình phúc lợi cơng cộng khác.... cũng như diện tích đất ở cho nhân dân, đáp ứng yêu cầu sản xuất và quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
Từ nay đến năm 2020 cần tập trung mọi nguồn lực đầu tư khai thác đưa vào sử dụng phần diện tích đất nơng nghiệp được sử dụng cho các mục đích dân sinh, kinh tế, xã hội, thiết chế công trên cơ sở sử dụng tối đa phần diện tích đất nơng nghiệp hiện UBND xã đang quản lý. Tập trung đấu giá các khu đã được quy hoạch đất ở góp phần đưa diện mạo huyện Đan Phượng trở thành một đô thị phát triển của thành phố.
Trên cơ sở phương án sử dụng đất đến năm 2020 của huyện Đan Phượng, phân bố sử dụng đất đai cụ thể cho từng mục đích sử dụng trên địa bàn huyện Đan Phượng đến năm 2020 được xây dựng như sau:
- Đất nông nghiệp khoảng 2.560 ha: Trong đó
+ Đất trồng lúa: 860 ha
+ Đất trồng cây lâu năm 760 ha
+ Đất trồng cây hàng năm cịn lại: 724 ha + Đất ni trồng thủy sản: 192 ha
- Đất phi nông nghiệp khoảng 4.945 ha
Trong đó
+ Đất trụ sở cơ quan cơng trình sự nghiệp: 35 ha + Đất quốc phịng: 17 ha
+ Đất an ninh: 6 ha
+ Đất phát triển hạ tầng:116 ha + Đất ở tại đô thị: 270,23 ha + Đất ở tại nông thôn: 1.353 ha
Chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 của huyện Đan Phượng tuân thủ đúng theo phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của huyện Đan Phượng đã được phê duyệt
- Đất nông nghiệp: Là một huyện có tốc độ phát triển cao về cơ sở hạ tầng nên
hiện có rất nhiều dự án xây dựng, mở rộng các tuyến đường giao thông, xây dựng các khu dân cư, đô thị... Đây là những dự án địi hỏi cần có một lượng quỹ đất rất lớn. Việc dẫn đến mất đất nông nghiệp để phục vụ cho các mục đích phi nơng nghiệp là một nhu cầu tất yếu trong quá trình phát triển của huyện.
+ Diện tích hiện trạng năm 2010 của huyện là 3.569,52 ha, chiếm 46,14% diện tích tự nhiên. Trong kỳ quy hoạch đất nông nghiệp dự kiến giảm 1.008,47 ha do
chuyển sang các mục đích phi nơng nghiệp
+ Như vậy, đến năm 2020 diện tích đất nơng nghiệp của huyện có 2.561,05 ha, chiếm 33,11% diện tích tự nhiên và giảm 1.008,47 ha so với hiện trạng.
- Đất phi nông nghiệp: Hiện trạng năm 2010 là 3.300,00 ha, chiếm 42,66%
diện tích đất tự nhiên. Trong kỳ quy hoạch tăng 1.644,64 ha so với hiện trạng.
+ Như vậy, đến năm 2020 diện tích đất phi nơng nghiệp của huyện là 4.944,64 ha, chiếm 63,92% diện tích đất tự nhiên.
- Đất chưa sử dụng: Đến năm 2020, diện tích đất chưa sử dụng cịn lại là 40,44
ha, chiếm 3,9% diện tích đất tự nhiên.
* Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế xã hội. + Đánh giá tác động về kinh tế
- Đáp ứng được cơ cấu kinh tế theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện đã xây dựng, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
- Hiệu quả kinh tế và sử dụng đất cao khi chuyển diện tích đất nơng nghiệp