Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng
2.4.1. Kết quả đạt được
2.4.1.1. Đánh giá về công khai, minh bạch phương án và các thông tin về dự án Các hộ tham gia đấu giá khi được hỏi có được cơng khai về phương án đấu giá hay khơng thì 100% trả lời có. Về thơng tin thửa đất, các hộ được khảo sát cho kết quả ở mức trung bình với 71,9% trả lời tốt và 28,1% trả lời mức độ bình thường. Kết quả cụ thể được thể hiện trong bảng 2.10 sau:
Kết quả cho thấy, mức độ công khai minh bạch về dự án đấu giá QSDĐ tại 04 dự án của huyện Đan Phượng được thực hiện rất tốt nhưng thông tin về các thửa đất chưa được rõ ràng và ở mức trung bình. Qua tìm hiểu khảo sát cụ thể, các hộ dân tham gia đấu giá cách ghi thơng tin thửa đất cịn gây khó hiểu cho người mới xem, hồ sơ in thơng tin thửa đất chữ nhỏ, khó đọc, các kích thước cạnh của thửa đất cịn bị bỏ sót, khơng ghi rõ ràng mà chỉ ghi diện tích chung.
Bảng 2.10. Đánh giá về công khai, minh bạch phương án, thông tin về dự án
STT Tên dự án
Tổng số phiếu
Công khai phương án Thông tin lô đất
Có Khơng Tốt Bình thường Kém Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ 1
Khu đấu giá quyền sử dụng đất Cầu Trũng Vỡ, xã Tân Hội 29 29 100,0 0,0 0,0 17 58,6 12 41,4 - - 2
Khu đấu giá quyền sử dụng đất Hồ Hom, xã Liên Hà
28 28 100,0 0,0 0,0 22 78,5 6 21,5 - -
3
Khu đấu giá quyền sử dụng đất Cụm 9, xã Hồng Hà
27 27 100,0 0,0 0,0 17 62,9 10 37,1 - -
4
Khu đấu giá quyền sử dụng đất Mồ Tân, xã Đan Phượng
30 30 100,0 0,0 0,0 26 86,7 4 13,3
Tổng 114 114 100,0 0,0 0,0 82 71,9 32 28,1 - -
2.4.1.2. Đánh giá về số lượng lô đất được phép đăng ký
Qua điều tra, khảo sát trực tiếp các hộ gia đình tham gia đấu giá thì trong tổng số 114 hộ được khảo sát có 110 hộ trả lời được đăng ký nhiều hơn 1 ô đất chiếm 96,5%, chỉ có 4 hộ có ý kiến khác nhưng không ghi cụ thể chiếm 3,5%. Nguyên nhân có thể do 4 hộ được khảo sát chưa nắm được quy chế đấu giá nên khơng biết mỗi người có thể đăng ký đấu giá nhiều lô đất cùng lúc.
2.4.1.3. Đánh giá về việc thực hiện quy chế và trình tự thủ tục đấu giá
Có 95% số người được hỏi cho rằng: Hội đồng đấu giá đã thực hiện đúng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, đây là tỷ lệ cao, chứng tỏ Hội đồng đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng quy chế đấu giá đã niêm yết. Tuy nhiên trình tự thủ tục được người tham gia đấu giá cịn rườm rà, gây khó khăn, chưa đáp ứng được nhu cầu của người tham gia. Kết quả được thể hiện ở bảng sau:
Bảng 2.11. Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá
STT Tên dự án Tổng số phiếu Thục hiện quy chế Trình tự thủ tục
Có Ý kiến khác Đúng trình tự Thủ tục cơng khai
Khơng đúng trình tự Thủ tục rườm rà Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ
(%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%)
1
Khu đấu giá quyền sử dụng đất Cầu Trũng Vỡ, xã Tân Hội
29 96,6 1 3,4 11 37,9 13 44,8 5 17,3
2
Khu đấu giá quyền sử dụng đất HồHom, xã Liên Hà
28 92,9 2 7,1 10 35,8 9 32,1 9 32,1
3
Khu đấu giá quyền sử dụng đất Cụm 9, xã Hồng Hà
27 100 0 0 7 25,9 13 48,2 7 25,9
4
Khu đấu giá quyền sử dụng đất Mồ Tân, xã Đan Phượng
30 100 0 0 13 43,3 15 50 2 6,7
Qua khảo sát người dân cho rằng ngay từ khi bắt đầu mua hồ sơ họ đã phải đi lại nhiều lần do địa điểm bán hồ sơ không cố định và nhất quán có thời điểm hồ sơ được bán ở UBND các xã có dự án đấu giá, nhưng có thời điểm bán tại UBND huyện (Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng). Bên cạnh đó, cịn phải nộp chứng minh thư, bìa hộ khẩu nhiều lần để làm thủ tục tham gia đấu giá trong khi Hội đồng đấu giá, UBND xã có dự án đấu giá không hỗ trợ việc photo, in ấn nên nhân dân phải tự làm dẫn đến chậm tiến độ đấu giá.
2.4.1.4. Đánh giá về giá khởi điểm
Qua tổng hợp số phiếu đánh giá của các hộ gia đình tham gia đấu giá cho thấy 04 dự án quy hoạch khu dân cư đã tổ chức đấu giá đều thành công và thu được kết quả rất tốt. Đánh giá cụ thể như sau:
+ Dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất ở Cầu Trũng Vỡ, xã Tân Hội:
- Giá đất trong phiên đấu giá so với giá ngồi thị trường được khảo sát có 16 ý
kiến (55,1%) cho rằng giá đưa ra còn thấp so với thị trường, 13 ý kiến (44,9%) đánh giá ở mức bình thường. Như vậy có thể thấy việc nghiên cứu giá đất để đưa ra đấu giá còn chưa sát với thực tế và có sự chênh lệch đáng kể.
- Mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng thầu được khảo sát có 22 ý
kiến cho rằng mức chênh lệch bình thường (75,8%) và 7 ý kiến cho rằng mức chênh lệch thấp (24,2%). Như vậy, tuy số tiền thu được có mức chênh lệch tốt nhưng chưa tương xứng với tiềm năng của khu đất.
+ Dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất ở Hồ Hom, xã Liên Hà:
- Giá đất trong phiên đấu giá so với giá ngoài thị trường được khảo sát có
89,2% (25 phiếu) số người được khảo sát cho rằng giá đưa ra khá tương xứng với giá đất thị trường, 10,8% (3 phiếu) đánh giá ở mức cao.
- Mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng thầu được khảo sát có 14 ý
kiến cho rằng mức chênh lệch bình thường (50%) và 14 ý kiến cho rằng mức chênh lệch cao (50%). Như vậy, khu đất được đấu giá rất thành công mang lại hiệu quả kinh tế tốt cho địa phương. Lý do có sự đánh giá này do khu đất được đấu giá có khơng gian bị bó hẹp, 3 mặt đều giáp khu dân cư nhưng thực tế chính điều này đã
ảnh hưởng đến tâm lý người đấu giá, vì khu đất nằm gần trung tâm hành chính xã, gần chợ, rất thuận tiện cho sinh hoạt và kinh doanh.
+ Dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất ở Cụm 9, xã Hồng Hà:
- Giá đất trong phiên đấu giá so với giá ngoài thị trường được khảo sát có
81,5% (22 phiếu) số người được khảo sát cho rằng giá đưa ra ở mức bình thường, 18,5% (5 phiếu) đánh giá ở mức thấp.
- Mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng thầu được khảo sát có 10 ý
kiến cho rằng mức chênh lệch cao (37,0%); 9 ý kiến cho rằng mức chênh lệch bình thường (33,3%) và 8 ý kiến ở mức chênh lệch thấp (29,7%). Qua điều tra, sở dĩ có sự đánh giá này của người tham gia đấu giá do tâm lý sốt đất của người dân cùng các vị trí ơ đất khác nhau tạo nên sự chênh lệch giá giữa các ô đất tương đối cao. Những ơ đất có vị trí đẹp, giáp ngã 3, ngã 4 sẽ thu hút được người đấu giá ở mức cao, còn những ơ đất vị trí xấu hơn sẽ có giá thấp dẫn đến việc đánh giá chủ quan của toàn bộ dự án đấu giá. Thực tế, dự án đấu giá 44 ô đất khu Cụm 9, xã Hồng Hà khá thành công do xã Hồng Hà là một xã miền bãi, ven đê, đất đai hình thành từ lâu đời, diện tích đất sử dụng của các hộ dân trong xã rộng (từ 250m2 – 700 m2/hộ) nên nhu cầu về đất đấu giá của người dân chưa phải lớn. So với một số xã miền bãi khác như xã Trung Châu tiến hành đấu giá 12 ô đất tại thôn 1 từ năm 2012 với mức giá sàn 2.500.000 đồng/m2 đến nay vẫn cịn 2 ơ chưa đấu giá thành công, như vậy 44 ô đất đấu giá thành công với mức giá cao hơn giá sàn đã đem lại nguồn thu lớn cho UBND huyện nói chung và UBND xã Hồng Hà nói riêng.
+ Dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất ở Mồ Tân, xã Đan Phượng:
- Giá đất trong phiên đấu giá so với giá ngoài thị trường được khảo sát có
86,7% (26 phiếu) số người được khảo sát cho rằng giá đưa ra còn thấp so với giá trị khu đất, 13,3% (4 phiếu) đánh giá ở mức trung bình.
- Mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng thầu được khảo sát có 02 ý
lệch cao (93,3%). Như vậy, khu đất được đấu giá rất thành công mang lại hiệu quả kinh tế tốt cho địa phương. Lý do có sự đánh giá này do khu đất được đấu giá có vị trí thuận lợi tiếp giáp với khu văn hóa thể thao, trường học, bệnh viện và nằm gần trung tâm hành chính xã, gần chợ, rất thuận tiện cho sinh hoạt và kinh doanh. Như vậy 17 ô đất đấu giá thành công với mức giá cao hơn giá sàn 2,15 lần đã tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách huyện Đan Phượng.
2.4.1.5. Đánh giá về công tác phê duyệt kết quả và làm thủ tục cấp Giấy chứng nận quyền sử dụng đất
Sau khi khảo sát 04 dự án với tổng số 114 phiếu phát đi, có 80 phiếu đánh giá công tác phê duyệt kết quả và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSD đất là có (70,2%), 34 phiếu (29,8%) có ý kiến khác tuy nhiên đa số không ghi lý do cụ thể. Khi được lấy ý kiến trực tiếp các hộ trúng thầu ô đất đấu giá cho rằng cơng tác cấp giấy chứng nhận cịn rườm rà, chưa thơng thống, làm người dân phải đi lại nhiều lần. Như vậy, cơng tác sau đấu giá của huyện cịn chưa được tốt, có nhiều ý kiến trái chiều về công tác cấp giấy chứng nhận. Do đó, UBND huyện Đan Phượng cần có phương hướng chấn chỉnh và đảm bảo quyền lợi của người tham gia đấu giá trong các dự án sau này.
2.4.1.6. Đánh giá về sự thành công của dự án
Qua bảng tổng hợp 2.12 có thể thấy, mức độ đánh giá về sự thành công của 04 dự án ở mức khá. Nguyên nhân dẫn đến sự đánh giá phụ thuộc vào giá trúng đấu giá, quy trình, thủ tục tham gia đấu giá và yếu tố quan trọng là công tác cấp giấy chứng nhận sau đấu giá. Các hộ được khảo sát cho rằng công tác cấp giấy chứng nhận sau đấu giá còn nhiều thủ tục rườm rà, gây khó khăn, phức tạp cho người dân. Từ đó cho thấy sự phối hợp giữa các phòng ban của UBND huyện còn chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo quyền lợi, lợi ích kịp thời cho người trúng đấu giá.
Bảng 2.12. Đánh giá sự thành công của dự án
STT Tên dự án
Tổng số phiếu
Đánh giá tồn bộ q trình đấu giá
Tốt Bình thường Kém Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ
11 Khu đấu giá quyền sử dụng
đất ở Cầu Trũng Vỡ 29 18 62,0 11 38,0 0 0 22 Khu đấu giá quyền sử dụng
đất ở Hồ Hom, xã Liên Hà 28 14 50,0 14 50,0 0 0 33 Khu đấu giá quyền sử dụng
đất ở Cụm 9, xã Hồng Hà 27 18 66,6 9 33,4 0 0 4 Khu đấu giá quyền sử dụng
đất ở Mồ Tân, xã Đan Phượng 30 25 83,3 5 16,4 0 0
Tổng 114 75 65,5 39 34,5 0 0
2.4.1.7. Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá về sự công khai, minh bạch các thông tin về dự án
Bảng 2.13. Đánh giá về sự công khai, minh bạch các thông tin về dự án
STT
Cán Bộ Tổng số phiếu
Công khai phương án đấu giá khơng?
Phương án đấu giá có xây dựng theo nhu cầu địa
phương khơng? Có Khơng Có Khơng Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ phiếu % phiếu % phiếu (%) phiếu (%)
1 Phòng TN&MT 15 15 100 - - 15 100 - - 2 Trung tâm Phát triển quỹ đất 15 15 100 - - 15 100 - - 3 Văn phòng ĐKQSDĐ 15 15 100 - - 15 100 - - Tổng 45 45 100 - - 45 100 - -
Khi được lấy ý kiến về dự án đấu giá đất có cơng khai hay khơng thì có 100% cán bộ trả lời dự án được công khai minh bạch và được xây dựng theo nhu cầu của địa phương. Kết quả cụ thể thể hiện tại bảng 2.13.
2.4.1.8. Đánh giá về quy chế và trình tự thủ tục
Qua kết quả tổng hợp cho thấy, trong quá trình thực hiện đấu giá thì hội đồng đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng quy chế theo hướng dẫn của UBND huyện Đan Phượng và các văn bản pháp luật của Nhà nước. Kết quả chi tiết được thể hiện tại bảng sau: Bảng 2.14. Đánh giá về quy chế và trình tự, thủ tục STT Cán Bộ Tổng số phiếu
Hội đồng đấu giá có thực hiện đúng quy chế khơng?
Quy trình đấu giá có thực hiện theo đúng trình tự
Có Khơng Có Khơng
Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%)
1 Phòng TN&MT 15 15 100 - - 15 100 - - 2 Trung tâm Phát triển quỹ đất 15 15 100 - - 100 - - 3 Văn phòng ĐKQSDĐ 15 15 100 - - 15 100 - - Tổng 45 45 100 - - 45 100 - -
2.4.1.9.Đánh giá về nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ
Qua điều tra các hộ gia đình tại 04dự án nghiên cứu, cho thấy sau khi trúng đấu giá các hộ dân đều đã được bàn giao mặt bằng và được cấp GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật. Kết quả cụ thể được thể hiện tại bảng sau:
Bảng 2.15. Đánh giá về nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ
STT Cán Bộ
Tổng số phiếu
Thực hiện nghĩa vụ tài chính Thủ tục cấp GCN QSDĐ
Có Khơng Có Khơng
Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%)
1 Phòng TN&MT 15 15 100 - - 15 100 - - 2 Trung tâm Phát triển quỹ đất 15 15 100 - - 15 100 - - 3 Văn phòng ĐKQSDĐ 15 15 100 - - 15 100 - - Tổng 45 45 100 - - 45 100 - -
2.4.1.10. So sánh đánh giá của người dân và đánh giá của cán bộ tại 04 dự án đấu giá.
Tiến hành so sánh thông qua khảo sát tại 04 dự án trên địa bàn huyện Đan Phượng giữa ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ tham gia điều tra có sự khác nhau tại một số mực đánh giá như sau:
- Tiêu chí đánh giá về sự cơng khai, minh bạch: 100% người dân và cán bộ được khảo sát đều cho rằng thông tin về dự án dấu giá đã được thông báo rộng rãi, công khai trên các phương tiện thông tin như loa, đài, báo chí, trên trang web của huyện ủy Đan Phượng,…Tuy nhiên chỉ có 65,5% người dân hài lòng với những thông tin chi tiết về các lô đất đấu giá, 34,5% còn lại đánh giá ở mức trung bình. Vấn đề có sự đánh giá khác nhau này, người dân cho rằng các thông tin chi tiết về lơ đất cịn chưa rõ ràng, gây khó hiểu cho người xem và việc in ấn khơng tốt, thơng tin ghi kích thước cịn nhỏ, khơng đầy đủ.
- Tiêu chí đánh giá về quy chế và trình tự, thủ tục: 100% cán bộ và 97,4 % người dân cho rằng các dự án đều được thực hiện đúng quy chế theo quy chế đấu giá của UBND huyện ban hành. Điều này thể hiện được sự nghiêm túc trong việc
thực hiện tổ chức các phiên đấu giá trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, có 23% phiếu ý kiến người dân cho rằng trình tự thủ tục làm cịn chưa đúng và 20,1% có ý kiến thủ tục còn rườm rà. Sở dĩ có sự mâu thuẫn này vì cơng tác tổ đấu giá chưa được tổ