nước và nước ngồi
1.2.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở trong nước
1.2.1.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội.
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội. Trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Năm 2002, UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày 26/04/2002 quy định về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Tại quyết định này đã quy định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá QSDĐ, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá QSDĐ, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá QSDĐ.
Bước đầu trong năm 2002, Thành phố đã triển khai thí điểm tại huyện Đơng Anh với diện tích 2,7 ha thu được 85 tỷ đồng (bình quân 13,5 triệu đồng/m2). Đây là dự án thí điểm đầu tiên của thành phố Hà Nội, theo mơ hình sử dụng quỹ đất hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng và kết quả đạt được đã mang lại hiệu quả kinh tế xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội. Tiếp đến là năm 2003, thành phố bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng số lượng 06 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng, đến hết năm 2005, sau 03 năm Thành phố đã tổ chức được 34 dự án với tổng diện tích 29,3 ha, số tiền thu được sau đấu giá là 4.522 tỷ đồng.
Khi thực hiện theo Luật Đất đai 2003, tại thời điểm này chưa có Luật Đấu giá mà hoạt động này mới chỉ quy định rải rác trong nhiều văn bản như: Luật Dân sự 2005; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính Phủ; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về Bán đấu giá tài sản. Trong đó bao gồm những quy định khung về bán đấu giá tài sản và bán đấu giá bất động sản nói chung. Để cụ thể quy định này, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị định trên. Trong quá trình vận hành chính sách, sự thiếu hụt các quy định cụ thể được tháo gỡ tiếp bằng chính sách của các Bộ, ngành. Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính ra đời nhằm hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Tiếp đó vì sự khác nhau về đặc điểm đất đai, tình hình quản lý đất đai, quỹ đất... nên UBND thành phố Hà Nội đã có quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 về việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tuy nhiên, quá trình thực hiện bản đấu giả quyền sử dụng đất theo Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND cùng gặp khơng ít những bất cập trong chính sách như:
Vấn đề đấu giá đất được quy định tại nhiều văn bản khác nhau, chưa có sự thống nhất. Nghị định 17/2010/NĐ-CP [8] mới chỉ quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản nói chung mà chưa có quy định cụ thể về bán đấu giá
quyền sử dụng đất. Văn bản hướng dẫn thi hành nghị định trên chưa có các quy định về thủ tục trước và sau khi bán đấu giá quyền sử dụng đất, việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá, xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình nộp tiền, giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá.
Một số quy định liên quan đến bán đấu giá quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ đang bị một số đối tượng lợi dụng. Khoản 2 điều 459 Bộ luật dân sự quy định: “Danh sách những người đăng ký mua bất động sản được công bố công khai tại nơi bán đấu giá” [19], do đó một số đối tượng đang lợi dụng quy định này để thơng đồng dìm giá.
- Chưa có hướng dẫn cụ thể việc xử lý tiếp theo như thế nào đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá mà khơng có người tham gia hoặc bán đấu giá ít nhất 2 lần nhưng khơng thành.
- Chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm trong đấu giá nói chung và bán đấu giá đất nói chung cịn nhẹ, thiếu tính răn đe nên một số đối tượng sẵn sàng vi phạm để trục lợi.
Khi thực hiện theo Luật Đất đai 2003, nhằm tháo gỡ một số khó khăn trong khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 có những quy định mới như: Thửa đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất phải có từ 2 người tham gia đấu giá trở lên; trường hợp đưa ra đấu giá đất nhiều thửa đất mà số người đăng ký tham gia đấu giá ít hơn quy định, đơn vị tổ chức đấu giá báo cơ quan có thẩm quyền quyết định số lượng thửa đất đưa ra đấu giá, đảm bảo đủ điều kiện để phiên đấu giá vẫn được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước. Trường hợp đấu giá đến lần 2 mà khơng có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, cơ quan Tài nguyên và môi trường đề xuất thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất; giá thực hiện giao đất, cho thuê đất được xác định là giá khởi điểm của phiên đẩu giá lần 2. Mặt khác, liên quan đến thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố Hà Nội sẽ quyết định đấu giá với các trường hợp như:
- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, thực hiện dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; dự án sử dụng đất thương mại và dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; giao đất, cho thuê đất khi Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn (đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất có diện tích trên 5.000m2 đất).
- UBND cấp huyện quyết định đấu giá các trường hợp: Dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đối với các trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 59 Luật Đất đai 2013) [18]; để giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị, nông thôn (đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất với đất nhỏ lẻ, xen kẹt có diện tích dưới 5.000m2).
- UBND cấp huyện có trách nhiệm ưu tiên bố trí sử dụng cho mục đích cơng cộng phục vụ nhân dân trong khu vực, nếu khơng có nhu cầu sử dụng cho mục đích cơng cộng, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
- UBND cấp xã quyết định đấu giá cho các hộ gia đình, cá nhân tại địa phương
thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thuộc quỹ đất cơng ích, đất bãi bồi ven sơng, đất chưa sử dụng của xã, phường, thị trấn. Thời hạn sử dụng đất là 5 năm theo quy định của Luật Đất đai 2013 [18]; giá đất để làm căn cứ đấu giá là giá đất nông nghiệp theo quy định tại bảng giá đất do UBND thành phố ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 [18].
Nhận thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất mặc dù mới được triển khai thực hiện nhưng đã đem lại nhiều lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất, Nhà nước và đã đạt được những kết quả nhất định như sau:
Theo báo cáo của Sở Tài ngun và Mơi trường Hà Nội, năm 2010 (tính đến ngày 30/12/2010), tồn thành phố có 17/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư với diện tích 14,17 ha và 02 tổ chức thực hiện đấu giá là Sở Tài nguyên-Môi trường và Sở Xây dựng tổ chức đấu giá với với
diện tích 0,76 ha. Tổng số tiền thu được 3.610,17 tỷ đồng.
Năm 2011 (tính đến ngày 31/12/2011) tồn Thành phố có 10/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư với diện tích 5,7ha, đạt 36% kế hoạch về nguồn thu được giao.
Năm 2012 (tính đến ngày 31/12/2012) tồn Thành phố có 17/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư với diện tích 6,6l ha với số tiền thu được là 1.062,58 tỷ đồng.
Năm 2013 (tính đến ngày 31/12/2013) tồn Thành phố có 21/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá với diện tích là 14,l ha và 02 tổ chức là Trung tâm giao dịch đất đai, phát triển quỹ đất, công ty quản lý và phát triển nhà với diện tích đấu giá là 0,02 ha. Tổng số tiền thu được là 1.942,50 tỷ đồng.
Năm 2014 (tính đến ngày 31/12/2013) tồn Thành phố có 17/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá với diện tích là 17,3 ha và có 01 tổ chức là trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất với diện tích là 0,001 ha. Với tổng số tiền thu được 2.558,78 tỷ đồng.
Có thể nói hoạt động đấu giá QSD đất nói riêng và các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nhìn chung trong những năm gần đây, đã đem lại được nhiều thành quả và có những tác động không nhỏ đến nguồn vốn trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương, ảnh hưởng tích cực tới cơng tác quản lý đất đai. Tăng cường việc giao đất, cho thuê đất qua hình thức bán đấu giá (BĐG) là một trong những chủ trương, định hướng lớn trong chính sách, pháp luật về đất đai. Kết quả BĐG QSDĐ của các tổ chức BĐG chuyên nghiệp thực hiện đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ hướng tới chuyên nghiệp hóa hoạt động BĐG tài sản, thực hiện hiệu quả pháp luật về đất đai, tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách các địa phương. Thực tế việc BĐG QSDĐ để tại các địa phương được thể hiện qua hai giai đoạn:
- Giai đoạn đầu (2010 - 2011): ngay sau khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP [8] có hiệu lực thi hành, một số địa phương (Bến Tre, Cà Mau, Cao Bằng, Đồng Tháp, Hà Giang, Hà Tĩnh, Hải Dương, Lào Cai...) đã có chỉ đạo chuyển giao việc
BĐG QSDĐ để từ các Hội đồng BĐG (được thành lập theo Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế BĐG QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất) QSDĐ sang cho các tổ chức BĐG chuyên nghiệp thực hiện. Thời gian đầu thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, một số địa phương còn e ngại về năng lực của các tổ chức BĐG chuyên nghiệp nên chưa thực hiện ngay việc chuyển giao. Trước tình hình đó, ngày 21/12/2012, Bộ Tư pháp có Cơng văn số 9336/BTP-BTTP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị tiếp tục quan tâm, chỉ đạo đẩy mạnh việc triển khai hiệu quả Nghị định số 17/2010/NĐ-CP [8], tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản tại địa phương; chỉ đạo việc BĐG QSDĐ phải được tiến hành thông qua các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp theo quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP [8]; khơng thành lập hoặc duy trì hoạt động của Hội đồng BĐG QSDĐ cấp tỉnh, cấp huyện trái với quy định hiện hành.
- Giai đoạn từ năm 2013 đến nay sau nhiều chỉ đạo của Bộ Tư pháp và sự quan tâm của chính quyền địa phương, hiện nay đa số lãnh đạo UBND các tỉnh nhận thức đúng và đồng thuận thực hiện chủ trương chuyển giao việc BĐG QSDĐ từ các Hội đồng BĐG sang cho các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.
Theo thống kê của 27/63 địa phương, các tổ chức BĐG chuyên nghiệp BĐG QSDĐ thu được hơn 14.218 tỷ đồng, vượt giá khởi điểm khoảng 2.008 tỷ đồng (Bộ Tư Pháp, 2015).
1.2.1.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Đà Nẵng
Việc khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Năng triển khai thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng khích lệ.
Trung tâm thương mại siêu thị Đà Năng là dự án đầu tiên của Thành phố thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất. Hình thức đấu giá được tiến hành đấu giá công khai bằng lời; đối tượng tham gia đấu giá: Những người ở trong và ngồi thành phố có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký và tham gia đấu giá.
vườn có giá khởi điểm từ 1,5 triệu đồng/m2 đến 6,8 triệu đồng/m2; thấp nhất là 18 lô đất đường rộng 9,75m khu dân cư Hồ Mỹ có giá là 1,5 triệu đồng/m2; giá cao nhất là 5 lơ khu 305 đường Nguyễn Văn Thoại có giá khởi điểm là 6,8 triệu đồng/m2.
Tiếp theo nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu đất K9-H26 Bộ Cơng An có diện tích 18.225,5m2 tại phường Thọ Quan với giá sàn là 1,8 triệu đồng/m2;
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu đất Tổ hợp biệt thự cao cấp tại phường Phước Mỹ quận Sơn Trà với diện tích 20.583m2, giá sàn là: 7.290.000 triệu đồng/m2;
Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Đà Năng thực hiện chuyển dịch đất đai chủ yếu theo cơ chế "Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch", sau đó đưa đất sạch vào đấu giá. Vì vậy, trong những giai đoạn khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, cơng tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Đà Nẵng vẫn đạt được những kết quả khả quan. Từ thực tiễn công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Đà Nẵng đã rút ra được nhiều kinh nghiệm quý báu.
Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định về đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn Thành phố. Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng còn cho phép, nếu sau 10 ngày cơng bố đấu giá khơng có người tham gia thì giảm 10% giá đất, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp, và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn khơng tổ chức đấu giá được thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá... Đây là biện pháp được đánh giá cao, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động manh đến thị trường tự do (http//www danang.gov.vn).
1.2.1.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm. Năm 2005, nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2007 là 1.700 tỷ đồng và năm 2009 là 2.400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn