2.2. Phân tích thực trạng quản lý nhà nướcvề nhà ởtái định cư trên
2.2.2. Thực trạng triển khai và xây dựng ban hành hệ thống cơ chế chính
Trong thực tế các thành phố nói chung, Thành phố Hà Nội nói riêng triển khai thực hiện các cơ chế chính sách có liên quan nhà ở tái định cư theo tinh thần Nghị định 84/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 07 năm 2013 của Chính phủ về Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và các thông tư hướng dẫn cụ thể kèm theo.
Trong giai đoạn 2016-2021,Thành phố Hà Nội đã ban hành các hướng dẫn về cơ chế chính sách trên địa bàn Thành phố Hà Nội nhằm triển khai các nội dung có liên quan đến nhà ở tái định cư, cụ thể:
- Thành ủy Hà Nội có Thông báo số 263-TB/TU ngày 23/6/2016 thông báo kết luận của Thường trực Thành ủy về việc thực hiện các dự án đầu tư
xây dựng nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố, trong đó: Đồng ý chủ trương về định hướng mơ hình và cơ chế triển khai đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố thời gian tới theo đề xuất của Ban Cán sự Đảng UBND Thành phố tại Báo cáo số 162-BC/BCS ngày 13/6/2016. Theo đó chú trọng thực hiện cơ chế đặt hàng tạo lập nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng tái định cư; hạn chế tối đa đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước.
- Ngày 31/12/2016, UBND Thành phố có Thông báo số 531/TB-UBND kết luận của tập thể lãnh đạo UBND Thành phố về việc triển khai áp dụng các cơ chế, chính sách, tổ chức thực hiện chủ trương mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư theo phương thức đặt hàng, trong đó thống nhất kết luận:
Việc mua nhà ở thương mại để làm quỹ nhà ở tái định cư đã được pháp luật quy định nên chủ trương mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư bằng phương thức đặt hàng là đúng quy định của pháp luật, cần khẩn trương thực hiện. Các nội dung cần thống nhất khi triển khai thực hiện:
+ Việc đặt hàng mua nhà thông qua hợp đồng; Giao Sở Xây dựng là đơn vị thương thảo, ký hợp đồng với nhà đầu tư;
+ Quỹ đất để thực hiện: Chủ yếu là quỹ đất 20% tại các dự án phát triển nhà ở; quỹ đất đã xây dựng HTKT đang quản lý; quỹ đất theo quy hoạch;
+ Cơ cấu diện tích căn hộ: Thống nhất từ 50m2-120m2;
+ Việc thu tiền sử dụng đất: Khi giao đất cho Nhà đầu tư, chưa thu tiền sử dụng đất; khi bán nhà cho các hộ gia đình tái định cư mới thu tiền sử dụng đất phân bổ trên diện tích nhà bán theo quy định chung của Thành phố; trường hợp cho phép Nhà đầu tư bán nhà ra thị trường thì mới thu tiền sử dụng đất và giá đất được xác định tại thời điểm Thành phố cho phép bán nhà, đúng theo quy định của pháp luật.
+ Nhà đầu tư được hưởng 10% lợi nhuận khi thực hiện dự án, khơng được tính lãi vay trong suốt quá trình đầu tư xây dựng;
việc lựa chọn các nhà đầu tư theo các tiêu chí sau: Có nguyện vọng thực hiện theo chủ trương này; Có khả năng về tài chính; Phải có sản phẩm là nhà ở thương mại và có kinh nghiệm trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư cao tầng; Đồng ý tiếp nhận quản lý, vận hành nhà ở (kể cả 100% các hộ dân mua nhà ở tái định cư); Ưu tiên cho các nhà đầu tư là chủ đầu tư tái định cư, khu nhà ở (trường hợp sử dụng đất 20% để đặt hàng); Cam kết khơng tính lãi ngân hàng trong suốt q trình đầu tư xây dựng; Cam kết thực hiện theo đúng tiến độ đầu tư xây dựng, đảm bảo chất lượng cơng trình.
- Ngày 17/4/2017, UBND Thành phố có Thơng báo số 296/TB-UBND kết luận của Tập thể lãnh đạo UBND Thành phố tại cuộc gặp gỡ các Nhà đầu tư có nguyện vọng đăng ký đầu tư nhà ở thương mại phục vụ tái định cư trên địa bàn Thành phố theo phương thức đặt hàng, trong đó thống nhất kết luận, chỉ đạo về các tiêu chí và cơ chế đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phục vụ tái định cư trên địa bàn Thành phố như sau:
+ Chủ đầu tư của Dự án phát triển nhà ở có nguyện vọng được triển khai dự án xây dựng nhà ở thương mại phục vụ tái định cư theo phương thức đặt hàng tại quỹ đất 20% của Dự án, được UBND Thành phố ưu tiên lựa chọn chủ đầu tư;
+ Nhà đầu tư phải có năng lực tài chính đảm bảo triển khai hiệu quả dự án theo quy định của pháp luật;
+ Nhà đầu tư phải có năng lực quản trị dự án (thể hiện qua việc đã có kinh nghiệm triển khai dự án có quy mơ tương tự về số căn hộ, số vốn; kinh nghiệm quản lý, vận hành tịa nhà; cam kết khơng có vi phạm trong q trình triển khai các dự án tương tự và dự án có nguyện vọng đầu tư theo phương thức đặt hàng…);
+ Nhà đầu tư vi phạm trong quá trình triển khai dự án đầu tư xây dựng, quản lý sử dụng đất đai các dự án khác tương tự là cơ sở để UBND Thành phố xem xét trừ điểm khi tiến hành lựa chọn chủ đầu tư;
chuẩn bị đầu tư đến khai thác và đưa vào sử dụng (trừ tiền giải phóng mặt bằng, do Thành phố đảm nhận);
+ Nhà đầu tư phải có các cam kết: Khơng tính lãi vay trong q trình triển khai dự án; Cam kết và thực hiện đúng tiến độ triển khai dự án được duyệt; Cam kết thực hiện việc quản lý, vận hành tịa nhà sau khi hồn thành và đưa vào sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.
+ Chủ đầu tư được hưởng 10% lợi nhuận tu được từ việc bán các căn hộ hoặc được bán 10-15% trên tổng diện tích căn hộ của dự án; Đồng thời, sau 9- 12 tháng, kể từ ngày hoàn thành và bàn giao căn hộ (trên hồ sơ), mà còn căn hộ Thành phố chưa bố trí tái định cư hoặc khơng có hộ gia đình nào đăng ký mua nhà, thì chủ đầu tư báo cáo UBND Thành phố cho phép bán nhà ra thị trường các căn hộ đó (phương án lựa chọn và nội dung chi tiết của các tiêu chí này do nhà đầu tư và Sở Xây dựng thương thảo và ghi trong hợp đồng đặt hàng); Nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm bán căn hộ.
+ Nhà đầu tư đảm bảo việc triển khai dự án thông qua việc ký quỹ từ 1%- 3% tổng mức đầu tư của dự án theo quy định; chủ đầu tư được rút khoản ký quỹ sau khi thực hiện việc “cất nóc” tịa nhà thuộc dự án hoặc sẽ bị xung công quỹ Nhà nước khoản ký quỹ này nếu không triển khai dự án.
+ Hồ sơ đăng ký và quá trình triển khai dự án của chủ đầu tư (sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư) chịu sự giám sát, kiểm tra, đánh giá của Sở Xây dựng để đảm bảo các tiêu chí phù hợp đúng quy định và quá trình triển khai đảm bảo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
+ Chủ đầu tư được phép quảng bá về dự án theo quy định sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư (nội dung quảng bá được UBND Thành phố chấp thuận cụ thể).
+ Thành phố Hà Nội thí điểm triển khai thực hiện cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư; UBND Thành phố thực hiện chỉ định nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án theo quy định của Luật Đấu thầu và Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính
phủ và Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố chịu trách nhiệm cá nhân trước Thủ tướng Chính phủ.
+ UBNNThành phố Hà Nội nghiên cứu, đề xuất để Thành phố được áp dụng cơ chế đặc thù xác định tiền sử dụng đất, thu nộp tiền sử dụng đất khi Nhà đầu tư ký hợp đồng bán nhà ở tái định cư cho các hộ dân và cho phép Nhà đầu tư bán nhà ra thị trường (nếu sau 9-12 tháng Thành phố Hà Nội không mua), tạo điều kiện cho Thành phố theo tinh thần của Nghị quyết số 11- NQ/TW ngày 6 tháng 01 năm 2012 của Bộ Chính trị, báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định trong tháng 11 năm 2017.
+ Thành phố Hà Nội căn cứ vào khoản 2 Điều 28 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ và tình hình thực tế của địa phương, xem xét, giải quyết theo thẩm quyền về tỷ lệ lợi nhuận định mức của chủ đầu tư dự án nhưng tối đa không quá 10% lợi nhuận định mức (khơng bao gồm phí lãi suất tiền vay để thực hiện dự án).
Về các nội dung có liên quan đến nhà ở tái định cư UBND Thành phố Hà Nội cũng xin ý kiến của các bộ ngành có liên quan trong q trình triển khai thực hiện.
Đối với ý kiến của Bộ Tài chính tập trung vào một số nội dung:
Thứ nhất, Về cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại phục vụ tái định cư.
Bộ Tài chính đồng ý với chủ trương Thành phố Hà Nội thí điểm triển khai thực hiện cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà
ở tái định cư; UBND Thành phố thực hiện chỉ định nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án theo quy định của Luật Đấu thầu và Nghị định số 30/2015/NĐ- CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ và Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố chịu trách nhiệm cá nhân trước Thủ tướng Chính phủ”.
Thứ hai. Về việc xác định tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở tái định cư.
thu, nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm Nhà đầu tư ký hợp đồng bán nhà ở tái định cư cho các hộ dân hoặc Nhà đầu tư bán ra thị trường (nếu Thành phố không mua) như đề xuất của UBND Thành phố Hà Nội sẽ gặp khó khăn do việc bán nhà ở tái định cư hoặc nhà đầu tư bán ra thị trường thường sẽ diễn ra
ở nhiều thời điểm khác nhau, không thể mỗi khi bán một vài căn hộ cũng lại phải xác định lại tiền sử dụng đất. Mặt khác, Thành phố cần xác định nhu cầu về quỹ nhà ở tái định cư cho phù hợp với thực tế; không thực hiện cơ chế sau 9-12 tháng Thành phố khơng mua lại thì nhà đầu tư được bán ra thị trường để tránh việc lợi dụng chính sách để doanh nghiệp được hưởng lợi khi chỉ định thầu hoặc rủi ro cho nhà đầu tư".
- Đối với ý kiến của Bộ Tài nguyên tập trung vào nội dung cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố của UBND Thành phố Hà Nội nêu tại Công văn số 11607/VPCP- CN ngày 31/10/2017; Trong Thông báo số 508/TB-VPCP ngày 31/10/2017 của Văn phịng Chính phủ về kết luận của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc tại buổi làm việc với lãnh đạo thành phố Hà Nội, tại điểm 7 Mục III đã nêu rõ ý kiến đồng ý của Thủ tướng.
- Đối với ý kiến của Bộ Xây dựng tập trung vào một số nội dung.
UBND thành phố Hà Nội kiến nghị cho phép UBND thành phố Hà Nội thực hiện cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư theo hướng cho phép UBND thành phố Hà Nội thực hiện chỉ định nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án theo quy định của Luật Đấu thầu, Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015.
Về kiến nghị này, Bộ Xây dựng thống nhất với đề xuất của UBND thành phố Hà Nội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho áp dụng hình thức thu hồi đất, giao đất theo quy định của Luật Đất đai và lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án không thông qua đấu giá, đầu thầu khi đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư. Tuy nhiên, đề xuất này có liên quan đến quy định tại khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 và quy định của pháp luật về đất đai (chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải
được lựa chọn thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án). Do vậy, cần phải nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật thì mới có cơ sở để thực hiện.
Còn với kiến nghị cho phép cho Chủ đầu tư được hưởng 10% lợi nhuận định mức khơng bao gồm phí lãi suất tiền vay để thực hiện dự án, Bộ Xây dựng nhận thấy theo quy định tại Khoản 2 Điều 28 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ thì UBND cấp tỉnh có thẩm quyền phê duyệt phương án mua nhà ở tái định cư, trong đó có giá mua bán nhà ở thương mại để bố trí tái định cư trên cơ sở tham khảo giá thị trường tại thời điểm mua bán, bao gồm cả tiền sử dụng đất. Do đó, việc UBND Thành phố đề xuất được xem xét giải quyết theo thẩm quyền về tỷ lệ lợi nhuận định mức của Chủ đầu tư dự án là phù hợp với quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
- Về việc xây dựng cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư:
Ngày 09/7/2016, UBND Thành phố có Văn bản số 4096/UBND-ĐT về việc thực hiện Thông báo kết luận của Thường trực Thành ủy về thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố, trong đó giao Sở Kế hoạch và Đầu tư xây dựng một số nội dung đặt hàng tạo lập nhà ở thương mại để bán cho đối tượng tái định cư.
Sở Kế hoạch và Đầu tư đã nghiên cứu xây dựng dự thảo Quyết định ban hành “Quy định một số nội dung đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư” và có văn bản lấy ý kiến của các Sở, ngành. Sở Tư pháp đã có báo cáo thẩm định số 2316/STP-VBPQ ngày 22/11/2016.
- Sở Xây dựng đã chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan tham mưu xây dựng cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư (Sở Kế hoạch và Đầu tư chuyển kết quả nghiên cứu trước đây cho Sở Xây dựng để tiếp tục thực hiện).
Về việc nộp tiền sử dụng đất: Đến nay nội dung “được áp dụng cơ chế đặc thù nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm khi Nhà đầu tư ký hợp đồng bán nhà ở tái định cư cho các hộ dân và khi cho phép Nhà đầu tư bán nhà ra thị trường (nếu sau 9-12 tháng thành phố không mua)” chưa được các bộ có ý kiến thống nhất do đó hiện nay UBND Thành phố đang yêu cầu các Nhà đầu tư thực hiện nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi được giao đất như các dự án xây dựng nhà ở thương mại thông thường.
Trên cơ sở dự thảo Quyết định ban hành quy định đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư do Sở Kế hoạch và Đầu tư nghiên cứu dự thảo, Sở Xây dựng đã tiếp tục nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện dự thảo và có Văn bản số 10557/SXD-PTĐT ngày 08/11/2018 lấy ý kiến góp
ý của các Sở, ngành có liên quan. Ngày 13/11/2019, Sở Xây dựng có Văn bản số 379/BC-SXD(PTĐT) báo cáo UBND Thành phố về rà soát, cân đối quỹ nhà ở tái định cư, trong đó có nội dung: Do cơ chế “được áp dụng cơ chế đặc thù nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm khi Nhà đầu tư ký hợp đồng bán nhà tái định cư cho các hộ dân và khi cho phép Nhà đầu tư bán nhà ra thị trường (nếu sau 9- 12 tháng thành phố không mua)” chưa được các Bộ có ý kiến thống nhất để báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện nên đề xuất UBND Thành phố cho phép tạm ngừng việc nghiên cứu xây dựng và ban hành Quy định về