Phát triển Khu Tài chính – Thương mại Thủ Thiêm

TRIỂN TRUNG TÂM TÀI CHÍNH QUỐC TẾ TP .HỒ CHÍ MINH

5. CHƯƠNG TRÌNH HÀNH ĐỘNG & CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH

5.1. Chương trình hành động

5.1.3. Phát triển Khu Tài chính – Thương mại Thủ Thiêm

(UBND TP.HCM)

5.1.3.1. Định hướng phát triển Khu Tài chính – Thương mại Thủ Thiêm

Từ định hướng phát triển TTTC Quốc tế TP.HCM và định hướng phát triển TP.HCM thành đô thị thông minh, việc phát triển TTTC Quốc tế TP.HCM gắn với phát triển đơ thị cần phải đảm bảo:

• TTTC của TP.HCM được phát triển dựa trên khu phố tài chính ở Trung tâm hiện hữu thuộc Quận 1 và hình thành khu phố tài chính ở Thủ Thiêm. Hai khu phố này sẽ bổ sung cho nhau với các dịch tài chính truyền thống vẫn sẽ tập trung ở khu phố tài chính hiện tại; và các dịch vụ tài chính có tính sáng tạo sẽ tập trung ở khu phố mới. Khi TTTC của Thành phố được mở rộng về quy mơ và có thể trở thành một trung tâm của khu vực thì khu phố tài chính mới sẽ đóng vai trị quan trọng hơn.

• Dưới góc độ phát triển đơ thị mới, khu phố tài chính sẽ là điểm nhấn quan trọng nhất của đô thị Thủ Thiêm - TP Thủ Đức nói riêng, TP.HCM nói chung. Nó sẽ thực sự trở thành trái tim của hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế Việt Nam trong khung thời gian ba thập kỷ.

• Bắt đầu từ khu vực xây dựng khu phố tài chính Thủ Thiêm và khu phố tài chính hiện hữu, các hạ tầng đồng bộ với chất lượng quốc tế được xây dựng để đảm bảo hình thành một đơ thị đạt tiêu chuẩn quốc tế tương ứng với các đô thị hiện đại nhất trên thế giới hiện nay.

• Kết nối tốt với trung tâm hiện hữu để tạo thành một cụm ngành tài chính có quy mơ có thể cạnh tranh với các TTTC khác trong khu vực trong một tương lai gần. Khu trung tâm hiện hữu vẫn rất quan trọng cho dù Thủ Thiêm có thành cơng.

94

5.1.3.2. Lựa chọn mơ hình thu hút đầu tư xây dựng và phát triển TTTC QT TP.HCM

TP.HCM có thể xem xét bốn phương án khác nhau gồm: (1) đấu giá đất để nhà đầu tư tự do quyết định phương thức đầu tư; (2) đấu thầu dự án theo các yêu cầu của Thành phố; (3) mô hình đối tác công tư; và (4) lựa chọn nhà đầu tư chiến lược.

A. Đấu giá đất để nhà đầu tư tự do quyết định phương thức đầu tư

Theo cách thức này, Thành phố sẽ tổ chức đấu giá theo các quy định hiện hành và khuyến khích đơn vị trúng thầu xây dựng tòa nhà TTTC trên cơ sở quy hoạch và phân khu chức năng chung của Thành phố.

• Ưu điểm: Đơn giản nhất vì chỉ theo cách làm và các quy định hiện hữu. Các quy trình và

thủ tục đã rõ ràng nên có thể đảm bảo tính minh bạch và tn thủ các quy định. Ít rủi ro cho những người ra quyết định và triển khai. Đối với phương thức này, các quyết định và quá trình triển khai được dựa trên các quy định và quy trình hiện hữu nên cả người ra quyết định và triển khai có thể hình dung một cách rõ ràng những nội dung công việc cần thiết và những rủi ro, khó khăn có thể xảy ra để lường đoán.

● Nhược điểm: i) Khả năng đơn vị trúng thầu xây dựng không theo ý đồ của Thành phố.

Do các quy định và tiêu chuẩn xây dựng chung cho cả khu chỉ là những tiêu chuẩn chung với các không gian linh hoạt nên đơn vị trúng thầu có thể thiết kế sao cho có lợi nhất cho mình thay vì tốt cho mục tiêu các cơng trình của một TTTC; ii) Đơn vị trúng thầu có thể kéo dài thời gian xây dựng khi môi trường hay tình hình thay đổi; iii) Phương thức này thường khơng có những ràng buộc cụ thể và chặt chẽ về tiến độ xây dựng và các doanh nghiệp chỉ tập trung và mục tiêu kinh doanh của mình. Do vậy, Thành phố khơng thể chế tài hay kiểm soát việc triển khai của đơn vị trúng thầu nên thời gian thi cơng có thể kéo dài hơn dự kiến thậm chí cơng trình có thể bị trì hỗn và chuyển nhượng và nhiều doanh nghiệp khác nhau; iv) Không chủ động trong việc thu hút các doanh nghiệp vào hoạt động các khu vực này vì nhà đầu tư có thể thu hút nhiều nhóm khách hàng khác nhau thay vì tập trung vào các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực tài chính và các hoạt động liên quan.

B. Đấu thầu dự án theo các yêu cầu của Thành phố

Theo phương thức này, Thành phố chọn địa điểm cho một số cơ sở hạ tầng cụ thể (như tòa nhà TTTC). Thành phố đưa ra các yêu cầu cho việc xây dựng và vận hành. Tổ chức đấu thầu để lựa chọn đơn vị được quyền thuê đất và xây dựng cơng trình.

● Ưu điểm: i) Theo đúng ý đồ của Thành phố để phát triển TTTC. Thành phố có thể đưa

các yêu cầu cụ thể về kiến trúc, chức năng và những vấn đề liên quan cho mục tiêu phát triển TTTC. ii) Đảm bảo việc xây dựng dự án với những ràng buộc và yêu cầu đưa ra (thu hồi nếu không triển khai trong một thời gian nhất định). Các điều kiện về tiến độ và những vấn đề liên quan với chế tài và ràng buộc được đưa ra trong hồ sơ mời thầu nên có thể yêu cầu đơn vị trúng thầu thực hiện như cam kết. iii) Thuận lợi trong việc thu hút các doanh nghiệp vào thuê và tổ chức hoạt động nếu bên trúng thầu là một đơn vị có uy tín và năng lực. Như được nêu ở nội dung về các tiêu chí và điều kiện dưới đây, đơn vị có uy tín và năng lực trong việc xây dựng vận hành các công trình tương tự và thu hút các

doanh nghiệp vào thuê và tổ chức hoạt động là một tiêu chí quan trọng. Điều này sẽ đảm bảo thuận lợi trong việc thu hút nhóm các doanh nghiệp và tổ chức cho TTTC.

● Nhược điểm: i) Kém hấp dẫn hơn so với phương án đấu giá đất. Do có nhiều ràng buộc

và yêu cầu nên số lượng các đơn vị đảm bảo yêu cầu sẽ giảm đi đáng kể. Thêm vào đó, sự linh hoạt và chủ động của đơn vị trúng thầu bị hạn chế. Do vậy, phương thức này sẽ kém hấp dẫn hơn đối cách thức đấu giá đất với ít ràng buộc hơn; ii) Thủ tục và trình tự phức tạp hơn. Do cần phải đưa ra các quy định và ràng buộc cụ thể nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn và yêu cầu cho TTTC nên cần phải đưa ra các quy định cụ thể trên cơ sở các quy định và thủ tục hiện hành. Điều này đòi hỏi bộ máy triển khai phải tổ chức và có thể có những thay đổi cần thiết; iii) Rủi ro hơn đối với người ra quyết định và việc thực thi. Việc đưa ra những quy định nhiều hơn so với những quy định và chế tài hiện tại sẽ tạo ra những rủi ro đối với người ra quyết định và những người triển khai cụ thể; iv) Số tiền thu được cho ngân sách sẽ thấp hơn so với phương thức đấu giá thông thường. Việc đáp ứng các yêu cầu và ràng buộc cho TTTC làm giảm sự linh hoạt và quyền tự quyết của đơn vị trúng thầu. Do vậy, giá đấu thầu thường thấp hơn so với phương án đấu giá thông thường.

● Các tiêu chí quan trọng cho việc lựa chọn đơn vị trúng thầu khơng chỉ giá mà cịn là các điều kiện và tiêu chuẩn khác gồm:

- Khả năng xây dựng và vận hành dự án. Đây là một tiêu chí quan trọng để đảm bảo việc xây dựng được các cơ sở vật chất đáp ứng yêu cầu. Danh sách các dự án hiện tại và trong quá khứ; và các xếp hạng và danh tiếng của tổ chức tham gia là những tiêu chí hay tham khảo quan trọng.

- Khả năng thu hút khách hàng là các tổ chức tài chính trong tương lai. Cũng giống như tiêu chí bên trên, đây là một điều kiện hết sức quan trọng. Danh sách khách hàng hiện tại và trong quá khứ là cơ sở quan trọng cho việc này.

- Kiến trúc và chức năng cơng trình. Các cơng trình của TTTC, nhất là cơng trình trung tâm thường mang tính biểu tượng của một thành phố. Do vậy, kiến trúc của các cơng trình này là tiêu chí hết sức quan trọng. Thêm vào đó, chức năng của cơng trình đảm bảo cho một TTTC hiện đại cũng là các tiêu chí quan trọng.

- Cam kết về tiến độ. Đây là một tiêu chuẩn quan trọng để đảm bảo việc phát triển các thành phần của một TTTC. Nếu tiến độ khơng đảm bảo (nhất là khi bị trì hỗn và sang nhượng) sẽ ảnh hưởng rất lớn kế hoạch triển khai TTTC.

- Giá bỏ thầu. Đương nhiên, đây là một tiêu chí quan trọng. Tuy nhiên, Thành phố cần cân đối với những ràng buộc và yêu cầu khác.

C. Mơ hình cơng ty phát triển kết hợp với đối tác công tư (PPP)

Theo cách thức này, Thành phố lựa chọn địa điểm/đất cho việc xây dựng TTTC để giao cho một đơn vị của Thành phố đóng vai trị là cơng ty phát triển. Công ty Phát triển là một mơ hình phù hợp cho việc triển khai các ý tưởng sáng tạo cần tinh thần doanh nhân và năng lực của nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo vai trò chủ đạo của nhà nước để thúc đẩy phát triển.

96

Tại Khu Tài chính – Thương mại Thủ Thiêm, cơng ty phát triển sẽ hợp tác và liên kết với một hay một số các tập đồn tài chính cả trong và ngồi nước hàng đầu để hình thành trụ sở tài chính lớn; hợp tác với các tập đồn bất động sản để kiến tạo không gian chia sẻ cho các startup Fintech; phối hợp với Hội đồng Phát triển TTTC Quốc tế TP.HCM, các sở ban ngành của Thành phố và bộ ngành trung ương để đề xuất đổi mới cơ chế chính sách.

● Ưu điểm: i) Việc triển khai đúng mục tiêu và ý đồ của Thành phố. Thành phố có thể

đưa các yêu cầu cụ thể về kiến trúc, chức năng và những vấn đề liên quan cho mục tiêu phát triển TTTC. Theo phương thức đối tác cơng tư, Thành phố có thể đưa ra các yêu cầu cụ thể và chi tiết hơn và tính khả thi cao hơn so với phương thức đấu thầu dự án; ii) Đảm bảo tính chủ động vì Thành phố có thể chỉ đạo đơn vị của mình. HFIC hoặc một đơn vị nào đó của Thành phố sẽ là đối tác liên doanh với các đơn vị khác khi triển khai mơ hình này và đơn vị này sẽ có một vai trị quan trọng trong liên doanh. Do vậy, Thành phố có thể chỉ đạo/yêu cầu đơn vị của mình thực hiện các yêu cầu để đảm bảo cho mục tiêu xây dựng các cơ sở vật chất đáp ứng yêu cầu của TTTC. Iii) Đảm bảo việc thu hút đầu tư (các đơn vị thuê và tổ chức hoạt động) nếu đối tác liên doanh có năng lực và uy tín. Tương tự như phương án thứ hai, các tiêu chí và điều kiện dưới đây, đơn vị có uy tín và năng lực trong việc xây dựng vận hành các công trình tương tự và thu hút các doanh nghiệp vào thuê và tổ chức hoạt động là một tiêu chí quan trọng. Điều này sẽ đảm bảo thuận lợi trong việc thu hút nhóm các doanh nghiệp và tổ chức cho TTTC. ● Nhược điểm: i) Q trình triển khai có thể phức tạp hơn. Do cần phải đưa ra các quy

định và ràng buộc cụ thể nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn và yêu cầu cho TTTC nên cần phải đưa ra các quy định cụ thể trên cơ sở các quy định và thủ tục hiện hành. Điều này đòi hỏi bộ máy triển khai phải tổ chức và có thể có những thay đổi cần thiết; ii) Thủ tục rườm rà với mơ hình DNNN. HFIC hoặc một đơn vị nào đó của Thành phố làm đối tác trong liên doanh hoạt động theo mơ hình DNNN. Các u cầu về thủ tục thường nhiều và phức tạp. iii) Có thể xảy ra trục trặc trong liên doanh. Với mơ hình này, địi hỏi đối tác đại diện cho Thành phố phải có đủ năng lực và khả năng ứng phó với các đối tác thường có nhiều kinh nghiệm và mục tiêu vì lợi nhuận rất rõ ràng khi tham gia liên doanh; iv) Rủi ro hơn đối với người ra quyết định và việc thực thi. Việc đưa ra những quy định nhiều hơn so với những quy định và chế tài hiện tại sẽ tạo ra những rủi ro đối với người ra quyết định và những người triển khai cụ thể.

Dựa vào kinh nghiệm quốc tế, Thành phố cần xem xét triển khai theo hai mô hình là đấu thầu dự án trên cơ sở cạnh tranh và mơ hình cơng ty phát triển kết hợp PPP. Đồng thời có thể xem xét lựa chọn có các dự án trọng tâm, trọng điểm cần làm trước để rút kinh nghiệm, trên cơ sở đó sẽ làm tốt hơn trong các dự án tiếp theo. Đồng thời, cần cân nhắc yếu tố hành lang pháp lý đồng bộ cần phải triển khai song hành để tạo sự thu hút và cái nhìn trực quan hơn về quyết tâm và sự thành cơng của Trung tâm tài chính mới đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là xây dựng quy hoạch để tạo lập “một hệ sinh thái đồng bộ cho TTTC quốc tế” phát triển”79

Với mô hình đấu thầu dự án trên cơ sở cạnh tranh, Thành phố xác định quỹ đất và đưa ra các yêu cầu cho việc đầu tư xây dựng và khai thác rồi tổ chức đấu thầu cạnh tranh để lựa chọn nhà đầu tư. Với mô hình công ty phát triển kết hợp PPP, thành phố xác định quỹ đất và đưa ra các yêu cầu cho việc đầu tư xây dựng và khai thác, rồi xác định tổ chức trực thuộc thành đóng vai trị cơng ty phát triển để chủ động hợp tác và liên kết với các nhà đầu tư. Phát triển cơ sở và vận hành các cơ sở hạ tầng cho TTTC ở TPHCM với các chức năng cụ thể sau:

- Xây dựng phương án phát triển các cơ sở vật chất cần thiết cho TTTC. - Tổ chức việc xây dựng và phát triển các cơ sở vật chất cho TTTC.

- Tổ chức việc huy động các nguồn lực (đặc biệt là nguồn vốn) cho việc phát triển các cơ sở vật chất của TTTC.

- Thiết kế các cơ chế và thu hút sự tham gia của khu vực tư nhân vào việc xây dựng và vận hành các cơ sở vật chất của TTTC.

- Thu hút các đối tác liên quan, nhất là các doanh nghiệp tư nhân sử dụng các cơ sở vật chất được xây, nhất là tòa nhà TTTC.

- Vận hành và quản lý việc vận hành các cơ sở vật chất cho TTTC.

D. Lựa chọn nhà đầu tư chiến lược80

Lựa chọn nhà đầu tư chiến lược có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng xây dựng các khu phức hợp đa năng, hiện đại và cam kết đảm bảo tiến độ đầu tư, cam kết đầu tư lâu dài và quảng bá TTTC quốc tế Việt Nam tới các nhà đầu tư trong và ngoài nước (đặc biệt là có tầm ảnh hưởng để thu hút được các định chế tài chính lớn thuộc danh sách của Fortune Global 500);

Phát triển TTTC theo hướng tập trung phát triển thị trường tài chính và dịch vụ tài chính, đồng thời cho phép nhà đầu tư chiến lược phát triển các dịch vụ tiện ích chất lượng cao hỗ trợ cho TTTC (các định chế tài chính và phụ trợ, trường học, bệnh viện, khu phi thuế quan, khu mua sắm và giải trí đẳng cấp, resorts gắn với bất động sản, trung tâm giải trí quốc tế….).

Đồng thời, thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực đổi mới sáng tạo, trí tuệ nhân tạo, nghiên cứu phát triển R&D, khởi nghiệp, công nghiệp ưu tiên phát triển, cơng nghệ tài chính – fintech, dữ liệu lớn…

Về mức độ ưu đãi và yêu cầu đối với nhà đầu tư phát triển TTTC quốc tế Việt Nam/Nhà đầu tư chiến lược (chi tiết tại mục 5.2.6 Dự thảo Báo cáo này).

80 Theo nội dung Đề án do IPPG tài trợ cho nhóm tư vấn gồm Cơng ty Luật Hành trình hướng Bắc, Công ty TNHH hợp danh Shearman & Sterling – London, Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu & cạnh tranh và nội