Chương I : NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4 Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới
Hoạt động định giá tài sản cĩ lịch sử hình thành và phát triển khác nhau ở các nước. Ở Anh, dịch vụ định giá tài sản đã được phát triển hơn 200 năm, ở Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm, Singapore gần 80 năm. Một số nước khác trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonexia... cũng đã cĩ những bước dài về kinh nghiệm định giá bất động sản.
1.4.1 Hoạt động định giá ở Thái lan
Phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ thẩm định theo từng thửa đất và từng lơ đất với hệ thống dữ liệu đất đai, bản đồ … cĩ sự hỗ trợ rất hiệu quả từ hệ thống tin học với hệ thống bản đồ, cơ sở dữ liệu, phần mềm xử lý được kết nối trên cả nước. Chính vì thế, kết quả xác định giá chính xác hơn, phản ánh đúng hơn giá trị thị trường của đất đai.
Các nhà định giá của Thái Lan nghiên cứu các mơ hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đĩ biến đổi áp dụng cho Thái Lan để chuẩn hĩa cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế.
1.4.2 Hoạt động định giá ở Malaysia
Ở Malaysia, các tiêu chuẩn định giá đất được hình thành vào năm 1998 với những tiêu chuẩn đúc rút từ những thành quả phát triển mới nhất của định giá quốc tế để nâng cao trình độ phát triển của định giá Malaysia ngang tầm với định giá quốc tế. Tiêu chuẩn định giá Malaysia bao gồm: Giá trị thị trường và Tiêu chuẩn giá trị phi thị trường; tiêu chuẩn điều kiện đối với người định giá; tiêu chuẩn về mục tiêu và những cơ sở định giá cho mỗi loại mục tiêu đĩ; tiêu chuẩn về thu thập số liệu, về
báo cáo, về các phương pháp , về các giả định và về các điều kiện hạn chế của các báo cáo định giá.
1.4.3 Hoạt động định giá ở Nhật Bản
Định giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hồn chỉnh. Theo đĩ, bình giá giám định bất động sản là việc phán đốn chuẩn xác đối với những quyền lợi nĩi trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ ràng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi cĩ thể sản sinh ra.
Ở Nhật bản, bình giá giám định bất động sản thiên về bình giá giá cả đất đai vì giá đất rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản.
Vì vậy, phải giải thích cơ chế tác dụng, kết hợp lẫn nhau giữa hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đĩ để phán đốn giá trị kinh tế; đồng thời cịn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức độ ảnh hưởng của các các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đốn một các hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai.
1.4.4 Hoạt động định giá ở Đức
Ở Đức, cứ cách một năm đến hai năm, Uỷ ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình qn của từng khu vực và cơng bố cho cơng chúng. Đây là giá cả tham khảo cơng khai, tương tự với giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.
Khi đĩ, trong mỗi khu hành chính, giá cả giao dịch thu thập được phải là giá cả đất đai của các trạng thái phát triển khác nhau. Trong khu vực xây dựng, phải xác định giá cả giao dịch thị trường và xác định vào cuối mỗi năm. Đối với khu vực cá biệt, phải xác định giá đất tham khảo vào thời gian khác nhau, thì cĩ thể do cơ quan chủ quản xin phép xác định theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”.
1.4.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Từ ví dụ về hoạt động định giá bất động sản ở một số nước, cĩ thể thấy rằng, hoạt động định giá của họ đều dựa trên những căn cứ từ thực tế phát sinh, được cập nhật
theo định kỳ và được các cơ quan cĩ thẩm quyền cơng bố minh bạch về cơ sở. Đây là một điều cịn thiếu trong cơng việc định giá bất động sản ở Việt Nam do chúng ta khơng cĩ cơ sở thị trường cho các khung giá đất của Nhà nước. Việc định giá sẽ tùy thuộc và kinh nghiệm định giá của các thẩm định giá viên và như vậy chắc chắn cĩ lúc việc định giá tài sản khơng phải ánh đúng giá trị thực tế của tài sản đĩ mà cịn cĩ thể bị chi phối bởi ý chí chủ quan của các đối tượng cĩ liên quan.
Để cĩ thơng tin về giá thị trường của bất động sản một cách chính xác và tổng quát, rất cần xây dựng và phát triển ở Việt Nam một thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển khơng chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong quản lý sử dụng tài sản đặc biệt là đất đai mà cịn cho người dân thuận tiện trong việc mua bán loại tài sản này.
Kết luận chương I
Nội dung chương 1 trình bày sơ lược và tĩm tắt về bất động sản, định giá bất động sản. Trong đĩ tập trung chủ yếu vào các nội dung:
- Khái niệm về bất động sản, thuộc tính bất động sản, phân loại bất động sản và các yếu tố tác động đến giá bất động sản.
- Khái niệm định giá bất động sản, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản.
- Từ kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới để rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Chương II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CỔ PHẦN HĨA DNNN Ở VIỆT NAM