Chương I : NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.2 Thực trạng định giá bất động sản trong cổ phần hĩa các DNNN
2.2.4 Giai đoạn từ tháng 01/2005 đến tháng 12/2007
2.2.4.1 Cơ sở pháp lý của việc định giá DNNN
Chính phủ đã ban hành Nghị định 187/2004/ NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Bộ Tài chính đã ban hành Thơng tư 126/2004/TT-BTC ngày 24/12/2004 .
2.2.4.2 Quy định cụ thể về định giá bất động sản
Theo hướng dẫn tại Thơng tư 126/2004/TT-BTC thì tùy theo doanh nghiệp cổ phần hĩa thuộc đối tượng nào thì sẽ áp dụng một trong 2 phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp tương ứng, đĩ là: Xác định giá trị doanh nghiệp theo tài sản hay theo dịng tiền chiết khấu (DCF). Ngồi ra, cĩ thể áp dụng các phương pháp định giá khác sau khi cĩ ý kiến thỏa thuận bằng văn bản của Bộ Tài chính.
Căn cứ xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp bao gồm cả Giá trị quyền sử dụng đất, khả năng sinh lời của doanh nghiệp (vị trí địa lý, uy tín của doanh nghiệp, mẫu mã, thương hiệu,...).
Việc tính giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 19 Nghị định 187/2004/NĐ-CP, trong đĩ:
- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức th đất: Khơng tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp. Nếu diện tích đất đã được nhận giao, đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mua quyền sử dụng đất của các cá nhân, pháp nhân khác nay chuyển sang th đất thì chỉ tính vào giá trị doanh nghiệp các khoản chi phí làm tăng giá trị sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất như: chi phí đền bù, giải toả, san lấp mặt bằng.
- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất: Đối với diện tích đất đang th thì giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp theo giá do UBND tỉnh quy định nhưng khơng tính tăng vốn Nhà nước tại doanh nghiệp mà hạch tốn là khoản phải nộp ngân sách Nhà nước. Đối với diện tích đất doanh nghiệp đã được giao, đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách Nhà nước thì phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá do UBND tỉnh quy định. Khoản chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất xác định lại với giá trị hạch tốn trên sổ kế tốn được tính vào giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại doanh nghiệp.
Việc tính giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đã được hướng dẫn chi tiết hơn và thay đổi theo hướng tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp, giải quyết được vướng mắc về giá trị lợi thế vị trí địa lý của doanh nghiệp.
Riêng đối với nhà cửa, vật kiến trúc, việc định giá dựa đơn giá xây dựng cơ bản, suất đầu tư do cơ quan cĩ thẩm quyền quy định hay theo giá trị quyết tốn cơng trình được cơ quan cĩ thẩm quyền phê duyệt.
2.2.4.3 Đánh giá, nhận xét thực trạng định giá bất động sản
Việc định giá tài sản trong quá trình cổ phần hĩa ở một số địa phương, nhất là trước khi cĩ Nghị định 187/2004/NĐ-CP chưa sát với thực tế. Hậu quả là các lợi thế về đất đai, vị trí đắc địa... của DNNN khơng được đưa vào giá trị doanh nghiệp, nhất là các đơn vị cĩ trụ sở, đất đai ở các thành phố, đơ thị lớn. Theo quy định của Nghị định 187/2004/NĐ-CP, cổ phần sau khi định giá được đưa đấu giá cơng khai đã giảm được phần thất thốt vốn Nhà nước.
Khi tính tốn giá trị sử dụng đất thì Chính phủ lại cĩ 2 Nghị định chỉ đạo khác nhau. Điều 63, Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã ghi rõ “Quyền sử dụng đất của DNNN do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp phải được tính giá trị vào giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hĩa”. Trong khi đĩ, Nghị định 187/2004/NĐ-CP ban hành sau đĩ lại loại trừ giá trị quyền sử dụng đất ra khỏi khi định giá doanh nghiệp cổ phần hĩa đối với đất thuê. Như vậy vơ hình chung đã tạo ra khe hở lớn cho các doanh nghiệp áp dụng khi tiến hành cổ phần hĩa và gây thất thốt lớn cho Nhà nước.
Một trường hợp nổi cộm là việc phải hủy kết quả bán đấu giá cổ phần Cơng ty Xuất nhập khẩu Intimex ngày 12/04/2007 tại TTGDCK Hà Nội. Trước đĩ, cuộc đấu giá cổ phần Intimex đã tạo sự chú ý của giới đầu tư khi cĩ nhiều điểm khuất tất trong quá trình thực hiện, đặc biệt là việc định giá doanh nghiệp.
Tuy tỉ suất lợi nhuận sau thuế/vốn kinh doanh năm 2004 chỉ 1,65%, năm 2005 0,76% và 3 quý đầu năm 2006 âm (-) 18,01% nhưng cổ phiếu của cơng ty khi đấu giá đã được 11 người mua hết với giá cao gấp 16 lần khởi điểm. Cĩ dư luận, cổ phiếu được mua gom bởi các vị trí lãnh đạo chủ chốt của cơng ty và người thân bởi họ cĩ được những thơng tin riêng về việc Intimex được thuê trên 2.800m2
với gần 100m mặt tiền tại 26-28 Lê Thái Tổ, nằm đối diện hồ Gươm với thời hạn 50 năm và đang nắm giữ gần 1,27 triệu m2 đất ở nhiều tỉnh, thành phố.
Chính việc khơng theo sát giá mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường và khơng cập nhật những thay đổi này vào khung giá quy định của Nhà nước cùng với sự quản lý lỏng lẻo đã gây nên tình trạng trên. Và khơng chỉ cĩ cơng ty Intimex mà chắc chắn cịn cĩ các cơng ty khác đã tận dụng (hay lợi dụng) những điểm trên trong quá trình định giá doanh nghiệp để rồi sau khi thực hiện xong cổ phần hĩa thì đã khơng ít người giàu lên.